1、“.....坑口地铁站和西朗地铁 站之间 嘉茗华庭芳村大道中龙湾路 来源搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在年之后的较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区 整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是年开盘的，距今至少也有年楼 龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家的购 买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调 整和吸纳消费需求的良机。 项目周边区域典型楼盘参考 根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具 有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万 科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项 目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主 流。交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到 元，且销售较为理想......”。

2、“..... 区域市场研判结论与可进入性评估 荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整 体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。 建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也 是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大 的保障。 故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。 三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高，舒适度良好。 项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等......”。

3、“.....生活上衣 食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定的污染。 周边教育医疗配套齐全，但素质不高。 教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较 般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引 力不足。医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还 都能应付，生大病就得跑远点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家 广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。值得注意的是地块是商业用地，也 会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。 车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。 在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去 周边城市都会比较方便......”。

4、“.....车量不多。项目离坑口地 铁站有余分钟的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域 治安环境也需要警惕。 景观资源丰富 本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有的景观地块。 花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所 以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景， 必须利用。而围着项目的江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是 很不错的。 地块形状与进深表现 地块景观丰富，地块土地方正平整 地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。地块中间被内河穿过分为二， 水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。 用地地势与坡度表现 地块平整 地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米 较小，相对来说比较平整。地块有较小不超过米，大体平整......”。

5、“.....局部有噪音影响 地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地 块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁 距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较 大影响。 地块情况总体评述 地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地 块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍 卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。 地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路，东面与地 块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公 共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规 划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。 地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足......”。

6、“.....所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活 环境，污水狭窄的龙溪东路工业区，对项目想打造高档社区存在较大的影响。 项目经济技术指标理地块中间被内河穿过分为二， 水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。 用地地势与坡度表现 地块平整 地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米 较小，相对来说比较平整。地块有较小不超过米，大体平整。 地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响 地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地 块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁 距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较 大影响。 地块情况总体评述 地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地 块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场......”。

7、“.....为此次拍 卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。 地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路，东面与地 块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公 共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规 划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。 地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。 项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活 环境，污水狭窄的龙溪东路工业区，对项目想打造高档社区存在较大的影响。 项目经济技术指标理解 建筑密度与容积率 芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，就单块地 来说，面积不算大。 容积率，在老城区来说，该容积率比较适中。 建筑密度，计算容积率建筑面积平方米，建筑密度不大，居 住的舒适度会相应提高......”。

8、“.....总用地面积 平方米，可建设用地面积平方米，代征城市绿地平方米。面 积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。 用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米， 建筑密度，绿地率达，建设住宅。这是该地块中实际可利用的住宅面积， 绿化率高，建筑面积和地块相仿。用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米， 建筑密度，绿地率，建幼儿园。 建筑层高测算 芳村高尔夫球场地块建筑高度不大于米，按照米标准 层高计算，地块层高不得超过层。根据用地面积与建筑密度的乘积得到基 底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层 高为层，不超过层，为小高层。 芳村高尔夫球场地块，作 为居住用地，建筑控高米，层高同样不能超过层。按照上述公式，地 块层高为层，同样不超过，为小高层。建设幼儿园，建筑控高 米，不能超过层......”。

9、“.....车位配备按照泊平方米建筑 面积要求配给，需配置泊。车位数量充足。 该地块公建要求 项目名称用地面积 建筑面积 设置要求 老年人服务站点 文化室 居民健身场所 社区居委会 物业管理 含业主委员会办公 用房 垃圾收集站 公共厕所 芳村高尔夫球场地块车位配备按照 泊平方米建筑面积要求配给，共需配置泊，车位充足。 该地块公建要求 项目名称用地面积建筑面积设置要求 托老所 老年人服务站 点 文化室 居民健身场所 社区居委会 物业管理 含业主委员会办公用 房 垃圾收集站 公共厕所 同时地块还有用地面积平方米，容积率，计算容积率 面积为平方米，建筑密度，绿地率，用来建设幼儿园。 建筑退缩要求 芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为 米路的道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米的道路红线不小于 米......”。