1、“.....项目工程总投资预计为亿元左右。本项目以商务办公 酒店餐饮娱乐为经营主题，设有商务办公，各种业 态商业，酒店，地下室，等， 经济型酒店商务办公胜浦首家相关丰富的商业业态，即可以 满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区物流园等商旅人群 提供商业服务。 三项目的平面功能描述指标 项目采取商业商务办公酒店三种功能相结合的模式 商业， 酒店， 商务办公， 四项目的功能品质 打造成胜浦镇商业酒店办公于体的大型购物中心，时 尚休闲中心商旅服务中心。 五项目实施进度 时间进展步骤 年月确定合作方式及签署合作协议......”。

2、“.....公司全资子公司苏州工业园区融鼎 资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。 注册资本，万元。 出资比例公司以现金投资，万元，占注册资本 苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投 资，万元，占注册资本。 合作期限年 项目名称金苑邻居中心项目暂定。 项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。 项目规模占地面积，可建建筑面积约，。 地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦 镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。 土地性质商服用地。 土地使用费按国家有关规定缴付......”。

3、“.....作以下功能设置 在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心 项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济 型酒店连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面的需求。 项目运营方式 项目实施销售租赁相结合的经营方式商务办公部分实施转让， 确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部 分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负 责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。利的交通条件 胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪 宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏 州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹 桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。 投资状况 投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目多个......”。

4、“.....其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜 累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食 品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统苏州有限公 司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大的耐火材料供应商美 国珉泰克公司等。 社会事业发展 累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米， 新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇 的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有 效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房 建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划 在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色的现代化 城市副中心辐射周边配套完善的区域服务中心功能齐全宜 居宜业的东方欧美式小镇。 原有规划胜浦镇居住人口万，因城市的快速发展，人口聚集 力增强......”。

5、“..... 本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要 行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属 难得的城市核心商业地块。 二项目所在区域政策及产业环境 胜浦商业发展现状 胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完 善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副 中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业 园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇 快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快 速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展 和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业 设施建设步伐，商业面貌日新月异。 上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市 场和吴淞商业广场......”。

6、“.....年以来，胜 浦商业加快发展，从中胜路到新胜路，随着高层住宅区的相继建成， 批超市餐饮专业店专卖店陆续开业，胜浦商业总量不断壮大， 逐步走向繁荣。经过十多年的建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积万，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展 最快的时期，现有个商业项目中，有个是年后建成的商 业载体建筑面积达万，占比达到。 随着园区经济的快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断 增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业的发展提供了机遇和空间。 但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题 商业现有布局存在缺陷 由于历史的原因，定位于城市副中心的胜浦，现有商业布局很不 合理，缺乏个相对集中的商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小， 但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。 如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米......”。

7、“.....而且多是沿街底商。 现代商业业态占比较低 目前胜浦商业中现代商业业态的占比仅，其中零售业态为 ，餐饮为，星级酒店为。即使这的占比中，仍 有定的水分，有的业态只是名义的连锁，没有实质内容，名连而实 未连。如果剔除这部分因素，真正属于现代商业业态的占比更低。 目前，苏州全市现代商贸业态的占比已经超过，市区更高占比 超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。 商业发展缺乏亮点 胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇的 商业比较平淡，既无亮点，更无特色。是没有亮点的区域，胜浦作 为个几乎新建的镇，把最好的地段让出来搞了商住楼，高层住宅建 好了，但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点的商业建 第部分项目总论 项目概况 项目名称 金苑邻居中心项目暂定。 项目位置四至范围 胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角......”。

8、“..... 项目周边目前现状 项目以东为动迁房园东新村，以西以北为动迁房金苑新 村以南为东景公寓住宅下有沿街商业。地块处于整个 胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。 项目周边住宅入住情况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有 世纪联华福客隆数家中型卖场，其次是宅下底商，商业 形象混乱。 项目性质及主要特点 本项目规划为商服用地。项目所在区域为镇区黄金地段，中胜路 兴浦路为南北干道。地块周边集聚了若干成熟社区动迁房商品房 皆已交付，辐射周边常住人口在万人。 项目所在地人流车流量大，是胜浦镇区的商业核心。 项目地块面积 地块规模约亩。 二项目研究的目的 我们通过研究分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。 评估胜浦镇当前及未来的宏观社会经济环境......”。

9、“..... 评估此项目的优势劣势竞争和机会。 根据同类商业开发财务信息，对此项目的年度收益进行预测。 基于以上研究结果合理假设计算此项目的财务指标。 三项目研究的前提 本报告的总结与建议是基于以下假设之上的。 此报告中论述的预估竞争条件是与胜浦镇未来富有竞争力的 商业相符。 胜浦经济将会持续发展，并保持过去的增长速度。 胜浦镇主要交通干道沿线地块将继续稳步增值。当地政府对该商业项目的持续支持。 所有经营运作的预计结果是以可行高效的管理为设想而建立 的，并不包括这个项目所在区域的商业市场的变化。 本次可行性研究中的有关资料来源国家相关法律法规，项 目地块规划文件苏州市统计局等部门统计资料同业态商家 开发信息等。 本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或 发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响......”。