1、“.....为此，在未来相当段历史时期 内，宝安区的经济社会发展必须实现四大转变经济增长从速度型 向效益型转变从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变 资源的粗放利用向资源的集约化生态化利用转变从发展外向型经 济为主向外向型内源型经济并重转变。未来五年，将重点发展商贸 业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融 业信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业的规划内容包括 商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设 批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目，与旅游业 相结合的旅游商业项目，与休闲活动相结合的大型购物中心主题购 物中心等有特色的大型商业项目。重点发展专业批发市场，鼓励发展 集散型批发市场，尤其是为产业配套服务的生产资料市场和承接特区 内功能转移的市场。 文化产业方面......”。

2、“.....将在做大做强印刷工艺礼品玩具等优势产业的基 础上，扶持广告影视动漫网络游戏文化中介等现代文化产业， 聚集提升广电传媒休闲娱乐文化旅游等传统产业积极培育创意设计产业。培育三大文化产业群即包括印刷玩具工艺礼品动 漫游戏艺术创作等在内的文化创意产业群包括数字电视演艺 娱乐艺术培训等在内的文化传播产业群包括法律专利品牌 版权服务咨询中介营销在内的文化产业服务群。建设三大文 化产业基地即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计加工制 作交易展示及出口基地，玩具创意设计加工制作交易展示及出 口基地。 在利用和结合现有旧城旧村的改造来促进第三产业发展方面，宝 安区十五规划中，特别强调要依区位条件招商条件成本 或其它条件，对处在各街道办的中心地带的城中村旧村旧工业 区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完善公共市 政设施配套......”。

3、“..... 综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其 是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度 的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划 建设创造了良好的宏观环境氛围。 第二节项目建设的微观背景 本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在 此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。 宝安地处穗港深黄金分割点上，深圳市关于珠三角小时 商业圈的规划，将会给宝安带来前所未有的发展机遇。作为连通珠 三角城市群的交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络， 具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群 体基础......”。

4、“.....市场规模不断扩大。社会消费品零售总额 由年的亿元增长到年的亿元，年增长率直 保持在以上。全区共有商业网点万多个，其中经营面积 平方米以上的大中型网点个，营业面积在平方米以上的大中 型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器 海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有 大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构的多种商贸 业态。 与此相对应的，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体 育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永 家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区十 五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳创意产业园福永 的劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目 将形成宝安区文化产业的基本格局。 尽管如此......”。

5、“.....宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工 艺礼品为主题的大型集聚基地。从场大浪服装专业市场福永 家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区十 五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳创意产业园福永 的劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目 将形成宝安区文化产业的基本格局。 尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局 和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工 艺礼品为主题的大型集聚基地。从当前深圳市已经形成规模和正在 规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺 品基地中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最 多面积最大位置最重要的西部......”。

6、“.....这是不符合市场发展需要的。随着深 圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势 在必行。 年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产， 深港西部通道年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。消费 力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型 文化产品与产业商贸集聚基地。因此，综合考虑区域优势地理位置 建筑品质业态组合营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开 发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。 第三节项目的市场环境分析 本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前 景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发制造和销售 为体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用 其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众......”。

7、“.....随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，到年， 中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求的群体将超 过亿人，每年的消费需求超过上千亿元众多世界知名珠宝名牌， 更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃 欲试。而深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国，市场占 有率居国内第。深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占 国内珠宝市场以上。可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞 新的增长引擎和城市名片。 然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠 宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占 到全市珠宝生产和交易的七成规模，预计年产值将超过亿 元，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。相比之下，面积人口 消费能力以及交通条件在深圳都居第位的西部地区，却没有个同 类型的集散地。再反观水贝片区......”。

8、“.....但现有的厂房大都是上世纪年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展的要求。区内临街楼 和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商 业等经营环境难以相容。由于规划建设年代的局限性，这个片区的城 区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展的需 要，已经成为发展的瓶颈，区域的发展将面临全面改造升级。从这个 意义上说，罗湖的珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具 备更优越的条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝 安建设和实施将创造良好的市场环境氛围。 与珠宝行业相同的，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为 优势产业，展示了巨大的市场前景。年底，深圳该行业有企业 余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品的份额， 深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心......”。

9、“.....并且还在不断高速地增长。可见，深圳 的工艺礼品行业，仍然面临巨大的机会，但同时，也存在定的问题， 长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战的分散状态，现有 的几个市场都不具规模。深圳已经成型和正在规划招商的大型工艺礼 品集聚基地，基本都设在中东部。相比之下，无论是珠宝首饰还是工 艺礼品行业拥有大量制造工厂的宝安，却没有产品展示和销售的集散 场所。 综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响的珠宝首饰与工艺礼 品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力的研发设计和制造企业，以及便利的交通条件大量的消费人群，但宝安区却迄今没有个可 与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美的珠宝与工艺礼品集聚 基地。这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。在对深圳的消 费市场进行深入的市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直 以为的那样，消费群体中个体收入低......”。