1、“.....在经济收益 方面挖掘利润不如方案,但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外 来大型投资公司介入前提下选择方案。 结论土地整体变性为商住用地,此工作建议轨道公司优先向政府提出,土 地变性后,建议采取面向投资者的招商活动。 鉴于本项目的盈利前景,本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景, 因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。 项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长......”。

2、“.....增长年末商品房空置面积万平 方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。 松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情 况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至年将增至 万人次。轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交的换乘 枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主 要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。 酒店市场状况 各酒店的开房率 开房率尤其是轨道公交的换乘 枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主 要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右......”。

3、“.....各星级不齐全。松江区老成区里几乎没有四 星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要 目的地，旅客不足。原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒 店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。但是从发展的形势分析，松江四星级 以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商 务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店......”。

4、“.....都是比较适合的酒店类型。 松江酒店式公寓及本项目市场定位 松江新区酒店公寓和公寓市场情况 调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入 住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍 受年轻人和外来人口的欢迎。市场显示几乎是供不应求的。上海市内的大量的工 薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求 者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小 镇湖畔天地等都是百分之六十以上。而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的 几乎是百分之百......”。

5、“.....年小户型依然表现强眼，在 年酒店式公寓仍然有较大的市场空间。 酒店式公寓般不是开发，经常是为项目产品的匹配。无论首次购房自用 的年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高的小户型房屋的投资信心 会被最先恢复，小户型的热销会必然带动整体项目的销售。 随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要 求项目外部空间有所创新。 酒店式公寓比例也在增大，出现更小更精的趋势。小户型设计上体现实用性和 实惠性，总房价又少，对年轻人的压力不大。 酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分的结果，符合市场需求的种过渡消 费，这种产品市场空间整体还有限，但是地产商最快收回投资的主力户型......”。

6、“.....最终必然将房 子放归出租市场，而租户层次的良莠不齐给小区今后的物业管理带来难度。 结论在此类酒店式公寓不是很多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项 目都取得了良好的销售业绩。酒店式公寓的投资性决定了在市场具有特殊的生 存空间，总价不高，降低了投资的门槛，会引发更多的投资者的关注，而在对于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它的优越性，每月较低总价的月租，无疑 成为租赁市场相当的竞争力，也为投资者带来可观的投资回报。 松江商业前景分析及项目商业物业定位 零售步行街 华亭老街， 庙前街，中山中路 开元地中海， 大学城 华亭老街庙前街是松江文化旅游商业步行界，是传统 现代结合，中山中路是商业中心各种商业最集中最繁 华，开元地中海大学城是新区的几大商业核心圈......”。

7、“.....惠鑫百货在人民南路是中抵挡百货。 大卖场易初莲花 大润发乐购 在新区的易初莲花乐购和临近大润发。形成新区商 业中心，营造了新区商业氛围。 批发砖桥综合批发市场综合类批发市场包括农贸市场 上海松江国际五金电 器城 由上海京都置业有限公司和上海江松置业有限公司合 作开发的，总投资达亿元。本项目占地亩，共 计多间商铺，分二期完成,期二期项目均于 年年底推出。 上海国际礼品城 本项目西侧是佘山国 家旅游度假区，西南 侧是大学城和松江新 礼品城位于松江区洞泾镇砖桥贸易区东侧的松江 号地块，处于上海通往南方各省交通要塞，距 离上海市区分钟车程，南靠砖莘公路，北接沪松公 路，交通便捷多条公交线路途经......”。

8、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 摘要 松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点城市建 设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接的项目，是项技术含量很高的系 统工程，涉及多要素和复杂的商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定 位和商业布局的研究分析工作尤为重要。 我司本着积极认真的服务态度和专业探索的精神来切准市场脉动，正确选 择商业地产项目的定位方向严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定 位提供决策依据保证项目开发的成功。 与城通公司签订合同后,香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作......”。

9、“.....我们采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,运用杨宝民先生独 创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。 为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 通过业态方案的设计确定项目赢利模式和资金回收的方式。 我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划,对松江商 业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价 值,希望未来把握轨道交通开通后商机,通过良好策划形成顾客消费目的地目的 地。 根据项目特点,我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目,我 们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分 析,形成了专题考察报告......”。