1、“..... 具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制 有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程 建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看 好。 项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业 基准投资回收期，项目具有定的抗风险能力等。 从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。 第二章区域房地产市场分析 当前广水市房地产市场现状 房地产开发投资的基本情况 近年来，广水市房地产开发投资处在个高速增长的时期。 年广水市房地产开发投资完成亿元，与上年同期相比增长 ，环比增长了，完成投资占本年度计划投资的。其 中，商品房建设投资额亿元，同比增长土地开发投资 额亿元，同比下降了。按用途分商品住宅开发投资 亿元，同比增长......”。

2、“.....同比下降 办公楼投资万元，同比增加了商业营业用房投资 亿元，同比增长了。 年房屋建筑施工面积万平方米，同比增长。 其中，住宅施工面积万平米，同比增长。住宅施工面 积中高档公寓万平方米，同比增长办公楼施工面积 万平方米，同比下降，商业营业用房施工面积为平方米， 同比增长，其他用房施工面积万平方米，同比增长。 年月，广水市房地产完成投资亿元，与上年同期 相比增长了占本年计划总投资额的。从投资构成增长 幅度看，商品住宅投资万元，与上年同比增长，经济适用 住房投资万元，同比增长了倍平方米以下投资万元平方米以上万元高档公寓投资万元，同比增长 办公楼投资万元，同比增长了商业营业用房投资 万元，同比上升其他投资万元，同比下降了。在 完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的......”。

3、“.....年， 投资金额，年， 投资金额，年， 投资金额，年月， 年年年年月 住宅， 办公用房， 商业用房， 其他，年房屋竣工面积万平方米，同比增长。其中， 住宅竣工面积为万平米，同比增长办公楼竣工面积 为万平方米，同比增长商业营业用房竣工面积为 万平方米，同比增长其他用房竣工万平方米，同比增 长。 年商品房实际登记销售面积万平方米，同比下降 。其中住宅销售面积万平方米，同比下降。其中， 实际登记预售面积为万平方米，同比增长其中贷款万，占资金总额的 银行贷款万元，占资金总额的非金融机构贷款万元， 占资金总额的企业自筹资金万元，占资金总额的 其他资金来源万元，占资金总额的。与上年同 期比较到位资金总额增长了，其中上年节余增长， 本年到位资金增长了......”。

4、“..... 图年资金来源构成 单位 国内贷款自筹资金上年末结余资金 年年年 广水市商品房供需情况分析 市场供求分析 年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然 存在，经济适用房和平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需 进步贯彻国六条政策，加大平方米以下商品住宅的建设力 度。广水市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情 况下，年月开始回升，月涨幅超过了，特别是商品住房 两年来首次增长，而且涨幅超过了。说明住宅商品房需求仍然旺 盛。 来自相关统计数字表明年月办公楼与商业营业用房的房 屋竣工率分别为和而其两者的销售分别下降了和 个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观......”。

5、“.....市场仍缺少 消费者需求的产品。 区位供需分析 年新开盘面世的项目以应山城区和广水城区为最多，此种 局面在年的广水市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优 越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵 些。在今后的几年中，应山城区作为政策扶持的重点发展区将成为 广水市场新盘的最大萌发地。 房地产市场发展情况预测 房产价格稳中有升的发展态势不会改变 广水市年全年购置土地面积万平方米，同比下降了 完成开发土地面积万平方米，同比增长了待 开发土地面积万平方米，同比增长了。年市场放量 相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年的数据上不 难看出，年将是广水市房地产项目放量较大的年。 年月住宅开工面积为万平方米，同比增长了。截至 月，广水市商品房买卖价格同比上涨，远远低于全国同类城市 价格涨幅......”。

6、“.....另 个重要原因则是宏观调控的作用，使得房地产增幅得到回落。 虽然有以上两方面原因制约着广水市的商品房价格，但价格稳中 有升的趋势不会改变。是房屋的土地成本建筑材料成本劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支 撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需 求推动放价上涨三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地 储备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土 地出让的透明度避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，招 拍挂制度也存在定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是 新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上 升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加五是房地产供给结构 变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响 房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少......”。

7、“.....这与当前房地产市场的结构性矛盾 是吻合的六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外， 当前房地产市场中还存在大量的投资需求。如首府周边盟市的投资有 相当比重投向广水市的房地产，推动了广水市房价的上升。除以上原 因，宏观调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不 能确定的只是增长的幅度和频率而已。 城区住宅供需不均将日益凸显 广水市高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市 正在由个小型城市蜕变为中型城市，城区住宅的连片开发使得老百 姓能够更加便捷地享受城市生活。虽然近几年广水市加大了应山和广 水两大城区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居 水平较低。广水市正处在城市建设的初期，民众对于城市化生活的追 第章总论 项目建设背景 随着广水市经济建设速度的加快......”。

8、“.....发展的速度明显快于其他地方。房地产行业作为经 济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生 活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广 大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课 题，并且也是房地产企业的社会责任之。 年月，广水市房地产开发投资金额总计亿元，与 上年同期相比增长，环比增长了。巨大的居住与投资 需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为广水市现代大型都市化 城市建设做出了贡献。根据广水市房管局提供的数字表明房地产投 资仍高速增长，到年月房地产投资同比达到了。房屋销 售总体需求依然强劲，可以预见，房地产价格稳中有升的态势不会改 变。 本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于 广水市城市规划中的核心地带。该宗地共平方米......”。

9、“.....取得了土地 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,使用权。由于此地段建设缺乏总体规划，老旧危房屋多，居住条件 恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相 宜。为了拓展发展空间，彻底改变该地段老旧差的面貌，本项目本着 建设高品质住宅，营造商业氛围的理念，努力将该项目建设成为永阳 大道的房地产旗帜，营造出与整个应山城区发展相融合人文舒适而 充满活力的社区居住环境。 项目概况 项目名称 十二层商住楼建设项目。 建设地点 项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为 建设单位 湖北广水众鑫房地产开发有限公司 企业法人 徐建文 企业性质 有限责任公司。 经营范围 房地产开发商品房销售物业管理小区园林绿化土石方工 程施工城市道路及人行道市政工程配套施工建筑材料销售。工程概况 本项目拟建栋十二层的商住楼，占地面积平方米......”。