1、“.....对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的流商 业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该 地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此， 项目的建设是必要的。 本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配 套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。 经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为 ，财务效益较好。 二市场分析 凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而进 行本项目各功能房产的市场定位。 上海房地产市场总体分析 近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已 日益显现......”。

2、“.....超过这上海房 地产业十五期间的目标值，同时房地产开发投资达到亿元，同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积为万平方米。年的商品房上市节奏将明显加快。今后几 年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡......”。

3、“..... 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住房占住房供应总量的比 例将接近，上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。 今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。 总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右......”。

4、“.....不仅在商业用房的开发销 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步 确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市区约万平方米，约占居住物业的外围区域 约万平方米，约占居住物业的。 黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的 同楼层划小零销售。这政策的出台将对市场产生定的影响，也是上海商业用房 开发类型变化的个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统， 有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形......”。

5、“.....届时，招商困难这矛盾将更为突出。 预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格 方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主......”。

6、“.....随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看， 进驻该区域的商业机构包括农工大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体的物贸基地。随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看， 进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新长征 电脑世界等国内企业及麦德龙总部德国建材超市等跨国公司。众多商 业设施的集中在这区域产生了越来越强的商业聚合效应，进步带动了周边地区的 人气，使之成为上海西区处重要的商业中心地带......”。

7、“.....处于普陀区规划的大型商务中心范围之内， 具有良好的商业前景。 从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道， 真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中 心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区 真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因 此有强大的消费基础。 从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经发 展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存......”。

8、“.....从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施 云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高的主题百货店，购物环境宽 敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要 吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。 综上所述，本项目建设商业设施符合这地区的功能定位和发展趋势，迎合了地 区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在 元平方米日，在铜川路真北路口的惠谷数码广场平均售价为元平方米，日 租金元平方米日。根据地块周边地区商业用房平均租金和售价情况，项目法人制 定了经营计划，商业用房的二层出售，其余部分出租经营，商业用房售价暂定为 元平方米，平均租金暂定为元平方米日。 餐饮娱乐用房市场分析 随着我国经济的发展和人民收入的提高......”。

9、“.....恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。 年全社会餐饮业营业额将达到亿元，同比增幅超过，保持了连 续年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了些巨大的变化，比如快餐和休闲餐 饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮和烹饪受到很大挑 战，餐饮的标准化工业化正在兴起等等。随着中国加入世贸组织，在今后几年，中 国餐饮业将会以更快的速度向前发展。据中国饭店协会预计，年餐饮业仍将保持 高速增长，年营业额将突破亿元大关，增长幅度将达到左右。 在上海市场，餐饮企业营业额更是直线上升。年餐饮业营业额达亿元， 比上年增长。随着中国加入以及上海商业旅游业的发展，在未来几年，上 海每年的餐饮营业额都将新增亿元左右。 娱乐市场快速发展始于年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商 增加，以及人民生活水平的提高......”。