1、“.....他们原始的经营模式，极差的卫生状况，不但影响乘客健康，还使广场出 现大量餐余垃圾造成环境污染，影响市容及北京的都市形象。多数站站虽然配置了地铁便利 车及市政早餐工程便利店，但由于体量太小，经营品类单，很难满足地铁乘客消费需求特 点。惠新西街北口以北各站均出现大量地摊，经营品类以早晚餐便当蛋饼灌饼肉夹馍 等为主，涉及水果饮品日用百货甚至出现蔬菜摊。天通苑站层站楼开设多家品牌快 餐店立水桥站出口西侧已被商业开发，建筑形式为板房，经营范围为餐饮小吃超市 蔬菜店等，经营面积约平米，目前经营的比较成功但板房造型很差商业整体形象行 欠佳，同时此类商业大都没有经过审批程序，存在消防安全隐患，随时都有被查封或限令拆 除的可能。尽管如此，还是可作为城铁商业开发的参考。地铁商业无序的开发及混乱的局面， 亟待规范系统高端的开发整合，既可创造较高的社会价值也可创造较高的经济价值。 商业现状特点 商业形式多样性特点......”。

2、“..... 管理无序混乱，缺乏统规范的开发和管理 卫生状况较差，存在危害健康隐患 商贩之间争地盘，城市管理与商贩之间的矛盾等存在安全隐患。 餐余垃圾污染广场环境，影响市容及都市形象 开发体量不足，不能满足广大乘客的实际需求 商业用房多没经过审批，有私搭乱建现象，存在消防等安全隐患 配套商业项目必要性 由于北京地铁在建设之初，并未把配套商业规划在内，老百姓在出行过程中又有这样那 样的实际消费需求，造成北京城铁站出现大量游摊等各种非法经营现象，给公安市容城 管环卫食品卫生安全等带来压力。这些现象都是因为没有统的商业规划，和规范的管 理造成的。城铁的发展给老百姓得出行带来极大的方便，但由于配套商业的滞后及缺失，也 给老百姓带来极大的不便。为城铁站规划建设配套商业系统，解决老百姓出行途中的实际需 要，有效地控制地摊游摊等无证非法经营现象，避免系列的安全隐患，有重要意义。 配套商业用房选址原则号线换乘站未做规划 通过实地考察我们认为可开发商业用房，有如下几个途径 四环内城铁站商业选址......”。

3、“.....通过论证，在不影响人流 疏散的前提下，新建小面积的商业标准用房 四环外各站商业选址除了站前广场外，城铁高架桥下闲置的自行车棚或自行车存 车处，可部分改造为商业用房闲置现象普遍。 个别站站内大厅闲置状态如立水桥站，部分闲置办公用房改用天通苑站为例， 在不影响了人流动向的情况下，可开辟出商业空间。此项工作要争取城铁运营公司 的配合，存在定的不确定性，此报告中未将这类商业开发计算在内。 天通苑北站为四环外主要换乘站，通过现有或规划中的停车场扩容，采用 停车场扩容附带底商的开发模式。 城铁五号线配套商业初步项目规划方案 项目规划概述 北京地铁项目规划之初，并没有把配套商业考虑在内。城铁号线地铁站的商业规划， 属于地铁项目大规划前提下的局部规划，必须以不影响整体规划用途功能为前提。充分考虑 各站的实际情况，四环内外地下地上站采用不同的规划原则。商业形式和经营范围以 贴近老百姓的实际需要为目标。由于地下没有预留配套商业空间，配套商业主要规划在各城 铁站面广场和出口处。号线地铁站多数的站点出口广场规模不大......”。

4、“.....我们根据号线各站的实际情况，规划设计合适的业态形式。 整体规划原则 四环内外郊区换乘接驳站采取不同的规划形式 城铁站商业建筑面积适当，选址要避开主要人流动线 建筑形式个性鲜明，美观，有利于提升城市品位 建筑材料符合环保节能要求具有良好的防火性能 设计巧妙，易于拆装方便移位调整。 四环内各站的配套商业规划 四环内站配套商业规划简介 四环内各站点出口广场相对较小，为了不影响广场疏导人流的主要功能，各出口规划商 业建筑面积不超过平米个别广场面积较大的站点除外如刘家窑站，我们分别设计 平米三种标准规格，根据出站口广场面积的大小，配置相应面积标准的商业房。 从经营形式上采用灵活多变，连锁经营的商业模式，把适合城铁站经营的商业形式集中开发， 统标准，纳入经营品类库，根据不同站的人群特点及消费特征，自由搭配。也可根据季节 的不同，灵活的调整经营品类。充分发挥快捷便利的特点。商业定位为以便当即时消费 日用品为主......”。

5、“.....积建筑形式 惠新西街北口 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 惠新西街南口 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 和平西桥 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 和平里北街 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 北新桥 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 张自忠路轻钢活动板房 东四 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 灯市口 磁器口轻钢活动板房轻钢活动板房 天坛东门 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 蒲黄榆轻钢活动板房轻钢活动板房 刘家窑 钢结构幕墙立面 轻钢活动板房 轻钢活动板房 钢结构幕墙立面 宋家庄轻钢活动板房轻钢活动板房 钢结构幕墙立面 轻钢活动板房 合计 备注详见五号线地铁站商业价值调研报告 表二五号线四环内站商业开发投资估算报告 序号项目单位单价元合计万元备注 建设阶段周期为年 直接投资成本至四合计 土地成本通平费用 二前期工程费 设计费建筑面积停......”。

6、“.....人均万年周期年 物业启动费每平米元 不可预见费 三成本合计建设阶段投资总成本 运营阶段运营模式 商业整体出 租 租金收入元平米天 收入毛利总额租金 运营人员薪酬人人均万年 运营管理费每站万含招商企划费 营业税销售收入，可申请减免 企业所得税收入薪酬管理费营业税 税后净利润收入毛利税费支出 年收益率税后利润投资总成本 投资回收周期投资回收周期年 运营阶段运营模式二 商业自主经 营 经营毛利润经营毛利按租金倍估算 收入毛利总额销售毛利停车收入 运营人员薪酬人人均万年 运营管理费万元年产品开发培训 营业税销售额估计亿销售收入......”。

7、“.....表中 平米以内的商业用房，采用轻钢活动板房结构，开发综合成本为元平米以 上的单体建筑采用框架结构，玻璃幕墙立面建筑形式，含装修开发综合成本约元 所开发的商业租金，参照北京市相同区域的社会商业店铺的平均租金，保守估算。报告中租 金按每平米元天估算。 四环外各站的配套商业规划 四环外站配套商业规划简介 四环外各站点出口规划商业建筑面积依据北京号线城铁站商业价值调研报告的调 研结果。根据出站口广场面积的大小，配置相应面积标准的商业房。四环外的城铁站多为地 上车站，站楼周边空地面积较大，另外城铁高架桥下也可以开发利用。商业单体规模比四环 内各占要大很多。商业经营形式上除了保证快捷便利与休闲外，经营范围可以更加广泛。 由于商业面积有较大的体量作为支撑，多数站可以自成规模业态以便当即时消费品外， 餐饮日用百货服饰饰品类为主，目标消费者定位为年轻族，年龄段般集中在 岁左右。 四环外站配套商业商业形式不限于 五号线四环外的城铁站，多数靠近居民小区......”。

8、“.....还包 括周边小区的居民。消费特点不但要兼顾便利快捷的即时消费品，也要包括餐饮生活超 市。天通苑站站楼开的几家快餐店，生意异常火爆，充分说明四环外的城铁站商业，对附近 居民具有很大的吸引力。故商业形式选择上要充分的考虑到这点，以下是专门为这几个站 设计的商业形式。 特色便当屋特色休闲小吃 餐饮街靠近生活小区，吸引居民前来消费 综合便利店超市 菜市场 蛋糕房 鲜花坊 地铁便民药房 机存取款代缴代付 四环外站配套商业建筑形式 四环外的商业开发分为两部分，单体面积平米以下的采用轻钢夹心彩钢板活动房结 构，主要用来经营便利快捷的既是消费品，如便当饮品等。单体建筑平米以上的商 业用房，主要用来经营超市菜市场购物街等，要求建筑效果显得明亮，采用框架结构， 玻璃幕墙和彩钢板相结合的立面建筑形式开发。 四环外站配套商业建筑选材 单体面积平米以下的，采用和四环内商业建筑相同的建筑模式和选材单体面积 平米以上的，采用框架结构，双层夹胶钢化玻璃幕墙和轻钢夹芯彩钢板这种材料搭配......”。

9、“.....易于施工，整体感官美观，且节能环保，适用于场馆和超市 的建设。 表三四环外站商业开发面积指标序号站名城铁出口可开发的商业面积建筑形式 天通苑钢结构幕墙立面钢结构幕墙立面 天通苑南北端钢结构幕墙立面钢结构幕墙立面 立水桥 轻钢活动板房 钢结构幕墙立面 轻钢活动板房 立水桥南 北苑路北轻钢活动板房轻钢活动板房 大屯桥东轻钢活动板房钢结构幕墙立面 合计钢结构幕墙立面 备注详见五号线地铁站商业价值调研报告 表四五号线四环外站商业开发投资估算报告 序号项目单位单价元合计万元备注 建设阶段周期为年 直接投资成本至四合计 土地成本通平费用 二前期工程费 设计费建筑面积停车场商业 三基础设施费 市政管线不含煤气暖气 配电 四建安费 建筑装修施工轻钢活动板房含建安装修 建筑装修施工钢结构部分含建安装修 质检费用 工程监理费 二间接成本可控 管理费用 广告费用总销售金额 两税费争取减免 人员薪酬人......”。