1、“.....其中 工业及建筑业占，房地产业占。截至目前，世界强跨 国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。 居民消费支出结构 根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入增长 较快，年平均增长率为。各年支出占收入的比重在左右。图五大主要城市可支配收入和消费性支出情况 横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水平有 定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至年，天津 城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。年天津综 合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出的比重为，按 照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。 国内外游客数量 年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游 创汇收入亿美元，同比增长。同期天津市接待国内旅游人数 万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长， 创历史最好水平......”。

2、“.....到年达 到万。年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过万。 年到年间将有约万的商业物业向市场交付。 通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物 业市场的主流销售价格集中在元区间，主流租金集中 在每天元至元区间。 酒店物业市场 天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房 间，占全市客房总量的。天津五星级含准五星级酒店共计 家......”。

3、“.....房间数占全市。根据市政府规划， 在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上的酒店， 其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平，平均 房价在元天，实际成交价格约为发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条 通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各 具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例如 位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌 先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。类 似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目 注入了文化历史因素......”。

4、“.....市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的 社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注 和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量 中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车 场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源......”。

5、“.....市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予 大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发 和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档 次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市地位以及深 厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情 区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该 区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文品 牌和政府支持等优势，把握机遇......”。

6、“.....具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识 重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档 次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招 商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这 些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。 第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及 高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商 业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的花园法式风情区项目。天津 城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业物业中，步行街能 够更好地体现商铺的均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法 式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此......”。

7、“.....完成了基础研究及市场 研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下 项目价值定位 集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史 文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和 海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史 文化特色的国际化都市旅游休闲街区。 二市场定位 天津法式风情区个具有天津历史文化风貌的都市旅游景点。以天津 近代建筑的标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这 片反映天津历史和文化的法租界洋房改造成集国际水平的休闲购物餐 饮娱乐旅游文化交流演艺等功能的时尚休闲文化娱乐。风 情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内的座保护建筑，及充分体现 法国建筑风格的现代商业设施，按照二十世纪现代都市人的生活方式 生活节奏情感世界度身订做......”。

8、“..... 三业态定位 第章项目概况 项目背景 年天津市政府关于进步加快旅游业发展的意见文件确定 打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实 施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑 重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系 列，实施近代中国看天津的三年整合开发规划。天津市花园历 史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块的 重中之重。为确保年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游 景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快 落实项目建设主体，发挥切积极因素，尽快启动和实施本项目......”。

9、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传,和平区政府相关部门提供的花园地区房屋建筑面积统计 表 天津市规划测绘院提供的花园现状地形图。 三项目名称 天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目 四项目界址 本项目位于和平区商业，由和平路赤峰道新华路营口道四 条道路围合而成。内部以花园原法式花园为，被承德道丹东 路辽宁路形成条放射性道路所分割，周边环绕栋欧式建筑和栋近 代建筑，具体区位见附图 五规模及内容 本项目总占地面积约总建筑面积，其中市 区公用建筑面积住宅建筑面积。 六建设方基本情况 投资商 国际酒店集团始建于年，是天津开发区管委会投资设立 的以旅游为支柱产业的集团化公司。业务范围涉及旅游投资房地产开发 酒店管理及物业管理分时度假广告策划等产业......”。