1、“.....以及各方投资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分以优美的景观环境和 国际性的配套设施来赢得市场。 宗地总体规划方案设计 总基底面积析包括财务条件在内的 两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投 金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化了的投资项目息税前 的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考 察项目是否有投资的价值资的财务效果评价和自有权益资 金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部借贷资金 和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力......”。

2、“.....即全部投 地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润 该方法的操作程序如下 三完善冷链物流链条 针对目前农产品冷链物流现状，个企业建立起整套的冷链基础设施 有很大冷藏库进行改造，并建设新 冷库，扩大库容，完善功能，满足各种冷藏食品的贮藏需要。具体说就是 要具备冷藏库冷冻库特殊冷藏库。产品需要冻结温度的有冷藏仓库，产 品温度需要维持在冻结温度以下的有冷发展机械冷板冷藏车和冷藏集 装箱，满足市场对多品种小批量货源运送的需要。改变无制冷，只保温 的落后运输状况。确保运输不断链。 二建设和改造低温仓库。 根据冷藏食品对温度的不同要求，对现有基地的范围内三是我公司经过多年的发展建设， 无论硬件设施......”。

3、“.....具备了发展冷链物流的基础。 三发展冷链物流的措施 配备先进的冷藏运输设备 针对当前国际冷链物流发展趋势，积极的必要性和优势是我公司属水产品行业，是 冷链物流发展的重点领域二是我公司地处唐山沿海，位于各个环节中，严格把关，执行相应的 国家技术标准。 第六章市场预测 据相关调查，我国水果蔬菜河豚毒素提取技术开发并获农业 部引进国际先进农业科学技术专项资金支持。 董事长李卫东，于年月毕业于中国海洋大学海水养殖专业， 并获水产学学士学位，在经营水产品进出口业务的同时，致庆礼年月毕业于中国海洋大学，年被晋升为教授，现 任中国海洋大学生命科学与技术教学科研基地主任，是中国卫生部河 豚鱼安全食用食品产业化开发专家委员会委员。在研项目有河豚鱼 安全食用食品产业化开发三技术条件 中国海洋大学是所以海洋和水产学科为特色综合性大学，是中 国工程及工程重点高校之......”。

4、“.....本项目技术核心负责人是宫庆礼教授。 宫状况及生产能力 项目投资方资金实力雄厚，信誉良好，有多年的水产养殖加工及 进出口贸易经验，项落后运输状况。确保运输不断链。 二建设和改造低温仓库。 根据冷藏食品对温度的不同要求，对现有冷藏库进行改造，并建设新 冷库，扩大库容，完善功能，满足各种冷藏食品的贮藏需要。具体说就是 要具备冷藏库冷冻库特殊冷藏库。产品需要冻结温度的有冷藏仓库，产 品温度需要维持在冻结温度以下的有冷冻仓库，产品需要同时控制库内温 度湿度的有特殊冷藏库，如新鲜蔬果的冷藏等。冷库分类见附表 三完善冷链物流链条 针对目前农产品冷链物流现状，个企业建立起整套的冷链基础设施 有很大的难度，要推动我国农产品冷链物流的发展，就必须联合各方面的 力量。我们拟积极寻求政府的支持和行业组织的协调......”。

5、“.....从供应链的角度看，也就是建 立个能满足消费者供应商和零售商三方面需求的冷链物流模式。除了 本地销售的水产品以外，外销的水产影响，将全部资金包括全部借贷资金 和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资支付巨额地价所致。第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生所得税的缴交。 宗地现金流量表与动态盈利分析见表 由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变 正均要发生在最后个年度。但项目的内部收益率为，净现值为万元， 均占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积人备 注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 库规划 面积位为 面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感......”。

6、“.....可考虑将高 层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规划中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故规划 总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管 国务院发展研究中心数据库 广法，分析该地块的投资盈利能 力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 库规划 面积位为 面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高 层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规支付巨额地价所致。第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生所得税的缴交......”。

7、“.....项目的累计净取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。根 据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地增值税 是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率来计算征收 的，增值额是纳税人转让房地产所地价为万元。 扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市场 水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场 期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地增值税 是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率来计算征收 的......”。

8、“.....根 据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。 损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生所得税的缴交。 宗地现金流量表与动态盈利分析见表 由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变 正均要发生在最后个年度。但项目的内部收益率为，净现值为万元， 均占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积人备 注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 库规划 面积位为 面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于......”。

9、“.....则 绿地面积为 道路规划中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用 户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车底面积计。 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划 总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表 和表。 高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。计划 规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和 国际性的配套设施来赢得市场......”。