1、“.....结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅 产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部 分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。 第三章租售计划 销售定价 销售定价针对裙房部分而言。 根据市场研究章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件， 作出以下有竞争力的定价......”。

2、“.....可售建筑面积按 平方米计，销售收入为元。 租金定价 租金定价针对酒店式公寓部分而言。 酒店式公寓价格分布详见表酒店式公寓价格定位表。 表酒店式公寓价格定位表 房型面积平方米数量套单价月理论年租金 年 两房 三房 小计 实际年租金收入年按入住率计 实际年租金收入合人民币年按汇率计 车位元月个，可租车位按个计。年租金收入为元。 租售进度及租售收入 租售进度 假定接盘日为年月日，租售起始日为年月日，裙 房的销售期为年个月，于年月日销售完毕。 租售收入 详见表租售收入预测表......”。

3、“..... 销售费用按销售收入的计提......”。

4、“..... 为银行贷款。因租金收入非次性收入，具体财务费用的金额及发生时机 详见表投资回收期计算表。 上述费用详见表间接费用明细表。 表间接费用明细表 费用名称金额万元指标元平方米 管理费用 销售费用 财务费用见表见表 总计 总投资 详见表总投资明细表。 表总投资明细表 名称金额万元指标元平方米 购置成本 二次建造成本 间接费用 总投资 如上表所示，本项目的总投资为万元。 第五章财务效益分析 分析依据及说明 本财务分析根据国家现行财税制度进行......”。

5、“..... 本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。 本财务分析中不考虑租金递增因素。 收入 详见表租售收入预测表。 支出 成本支出 本项目的总投资为万元。 税金支出 税金分租赁税金和销售税金两部分，按计提。 财务费用 指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息 支出转为利息收入，利息支出按年期固定资产贷款利息计，利息 收入按暂按计取。具体详见表投资回收期计算表。 第页共页 投资回收期 详见表投资回收期计算表......”。

6、“..... 项目位置 江宁路大厦项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以 东，昌化路以西区域，处江宁路康定路交界处。主入口在江宁路上。 项目规模 江宁路大厦为幢层楼的点式商办楼，其中地下层为车库， 层为裙房......”。

7、“.....层为公寓式办公楼， 层为屋顶花园。总建筑面积约为平方米。 主要建筑技术指标 本项目的主要建筑指标详见表。 表主要建筑指标表 序号指标名称单位指标值 基地面积平方米 总建筑面积平方米 其中地下部分建筑面积平方米 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地上裙房部分建筑面积平方米 地上其他部分建筑面积平方米 总户数非裙房部分户 项目现状 江宁路大厦项目于年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为 主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成裙房部分除设备未安装......”。

8、“.....基于上 述现状，本案的开发商要求以万元的价格整体托盘转让。 第二章市场研究 为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行 调研。 调研区域说明 本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的 闭合区域。 办公楼物业行情 经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平 方米，详见表本区域办公楼个案汇总表......”。

9、“.....也是上海房价最高的区域，该区域 住宅的平均售价为元平方米，详见表本区域住宅个 案汇总表。 表本区域住宅个案汇总表 序 号 个案名称所处位置个案类别售价元平方 米 交房 状态 康宁雅庭江宁路康定路高层住宅毛坯 新格公寓江宁路康定路酒店式公寓全装修 静安枫景常德路新闸路高层住宅全装修 静安晶华安远路陕西北 路 高层住宅毛坯 酒店式公寓未定全装修 定位建议 根据上述调研结果......”。