1、“.....旨在对项目可实现价值分析的基础上，进行项目总投资和收入 的模拟，评判项目的投资回报和投资风险，确定地块拿地的合理价格。 五研究方法 假设开发法 目前房地产投资分析最为科学的方法是假设开发法 假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高 低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价 倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 地价开发完成以后的总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳的税费等开发期间的费用 假设开发法的适用性分析 运用假设开发法适用于在未取得土地前......”。

2、“.....对地块将来的规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从 而分析拿地的合理价格区间。 假设开发法需要确定的参数 定量参数物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等 变量参数利润率浮动，售价浮动对地价的影响。 参数建安成本。房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值 参数二销售价格。根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价的影响。安置部分按照职工 能够承受的心理价位推算土地价格。 参数三利润率。按照目前房地产开发的总体利润率平均水平之间浮动， 按照房地产开发的平均水平，计算项目开发所能够承受的地价，并计算利润率变化对地 价承受范围的影响。 参数四安置面积。目前按照户......”。

3、“.....总安置面积 计算。 研究思路框架 六用地概述 项目定位 项目产品组合 项目设计建议 项目投资分析 土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速的交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥 政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储， 拿地的现实性较强。 受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团 户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边 乡村居民销售。 第二部分项目性质界定 项目解析 地块现状 用地规模亩 宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。 地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。 地块完整性 地块总计亩，地块基本方正......”。

4、“.....有条凸起的土丘。 交通状况示意图 周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路......”。

5、“.....有条凸起的土丘。 交通状况示意图 周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路......”。

6、“.....地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。 公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。 交通规划地块周边有三条规划道路。 项目周边配套 配套明细 交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套......”。

7、“..... 周边配套分布图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 项目周边环境 治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。 空气状况周围无污染源，空气质量良好。 噪声情况基本无噪声污染。 污染情况无化工厂河流湖泊污染等。 危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等......”。

8、“.....无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。 规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西侧。 大市政配套 道路现状及规划发展 现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。 规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约 米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。 燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将 比较便利。 二项目分析 分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优 劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影 响。 项目分析 优势 地块距离郑煤集团总部新办公地址较近......”。

9、“.....沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便 方便 劣势 周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施 位于城市偏远区域，绕城高速路的东北角，位于农村耕地周围，位置非常 偏僻，生活十分不便 地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路 条件需要改善。 机会 周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争 郑煤集团下属员工多 随着荥阳的东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目 地有定的发展前景，但具体时间尚难判断。 威胁 周围的相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目 开发 周围目标客户人群有限，吸引客户购买的难度非常大，投资潜力非常有限 目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房 地产投资信心严重不足......”。