滨小镇 根据无锡市城市总体规划纲要所提出的创造 个在卓越的湖滨城市的宏伟目标，我们将配合无锡市政府将蠡湖新 城建成个由开放公园居住区和城市基础设施组成的旅游服务中心和 高品质超大规模的湖滨居住社区。 蠡湖新城位于美丽的五里湖畔，西临省级蠡园经济开发区太湖山水城 旅游区和五星级的湖滨饭店，坐拥优美的湖岛山水生态环境悠久的人 文历史底蕴完善的旅游度假商务配套，独享无锡不可替代的湖景资源。 结合无锡市在中国城市中的经济地位以及新轮城市总体规划和蠡湖新 城的整体建设目标，蠡湖新城号地块将为无锡市及周边地区居民提供 个美丽轻松舒适的生活新空间。 世纪以来，国内外政府都十分重视对滨水地区的开发和建设，根据各 地开发经验，启动蠡湖新城对无锡有着深刻的社会和经济发展战略意义， 这将有助于无锡市改善太湖沿岸景观，实现湖滨城市的战略构思，增强 市民对城市的归属感和自豪感。尤其是近年来，人们对户外活动旅游 与休闲的向往使得滨水地区成为重要的活动场所，结合滨水地区的商业 和传统文化设施，滨水地区将形成城市新的经济点并提供大量就业机会， 从而迅速确立城市形象和城市地位，培育出鲜明的城市精神。 产品概念 概念中国长三角地区世纪新城开发的典范 先启动城市，再启动社区是新城运作的成功模式 在整个蠡湖新城的运作过程中，我们将按照市政府城市规划要求，在市政 府的配合下，努力做好城市运营商的工作。我们将按经济社会环境协调的发 展的原则，先启动城市，再启动本项目，使蠡湖新城在价格及品质上能被无锡市 民接受，并成为长三角地区的城市开发的楷模。蠡湖新城的运作成功也必将对无 锡房地产市场乃至无锡经济带来巨大影响，直接提升土地的价值和房产的价 格，形成无锡房地产市场持续增长的新格局，为无锡新轮经济腾飞 开创新的局面。 城市运营商的成功要素 美国的经验表明，般城市开发项目中，公私投资的比例为，不少项 目先吸引少量开发商进入，待项目成功后，其它开发商才会大量进入。因此，能 否吸引开发商进驻形成良性滚动是蠡湖新城开发成功的关键。 城市运营商的理想目标 城市面貌的改善 创造更多的就业机会拉动经济的发展的效果 政府与开发商的双赢 城市运营商的历史责任 蠡湖新城的开发是个系统工程，必须统筹安排，任何项目的单推进都会 面临风险，政府对开发商的保护和支持不可缺少，政府对早期项目的扶持也是十 分有必要的。 政府有必要使用法律手段规划等部门的规定与规范经济手段启动资 金税收费用与地价政策以及行政手段来引导和支持开发商的开发 开发商在获取利润的同时也应负起更多的社会责任。 概念二以精英文化为主导的创新型社区 文化的继承和创新是座新城诞生的要素 对无锡市历史文化的继承和保护是方案构思的关键之，在此基础上我们 进步提出了蠡湖新城文化创新的概念，即将传统文化和欧美文化整合创 新，形成蠡湖新城独特的精英文化，提升社会的综合品质 无锡，是先吴文化的发源地。在三千多年就建立了长江下游地区第个文 明古国勾吴即吴国。无锡也是著名的院士之乡，对中国的政治 经济文化科技进步方面作出了贡献。 如今我们将以强大的文化创新力，会通中西古今，融地域现代世界为 体，与经济与社会事业发展相协调，城市文化教育文化经济文化消 费文化审美文化网络文化等整个文化体系快速发展，促进了蠡湖新城文 化品位不断提高。 蠡湖新城精英文化创新切入点 导入国际文化 欧洲风情小镇 欧美先进教学模式 提供双语教学 国际文化氛围体系优良完备的教育机构 国内外知名教育机构入驻 国际标准管理团队 营造务，使居民既远离闹市，又尽 享城市生活的便利，将度假与居家的感受完美结合。 引进国际级物业管理公司及其先进的经营理念，提供高质量和家庭式的标 准化服务，满足无锡市居民对高品质生活追求。 蠡湖新城国际生活理念创新切入点 国际级的居家生活环境 小高层南面依湖，高处可观赏到绝佳的湖景 花园洋房底层有私家花园，二三层设露台，顶层有屋顶花园 和别墅临湖而建，层层有大露台，屋前屋后有自己的花园 提倡全装修房的居住理念 国际级的生活服务 五星级的商业配套 国际级物业管理 泛会所与阳光健康生活服务 国际级的商务配套 ， 具有国际水准的酒店式公寓 智能化与电子商务理念三项目经营与管理方案 管理机构 为使本项目运作成功，上海企业发展股份公司将在无锡市注册成立家房地 产开发公司，负责无锡地区房地产的运作，并在蠡湖地区规划建设领导小组 和市政府的领导下，按照蠡湖新城开发建设计划，共同推进本项目建设，最终形 成蠡湖新城地区房价与地价可持续发展的局面。 项目经营目标和战略 作为蠡湖新城的启动性项目，本项目将促进蠡湖新城地区经济社会和环境 的可持续发展，挖掘出蠡湖地区土地和房产的真正价值，达到政府企业和消费 者三赢的可持续发展局面。为了顺利实现本项目的经营目标，我们将采用发展型 经营战略，针对新的消费者提供新产品。 项目发展计划 为了实现本项目的经营目标，并使经营战略风险最小化，我们将从新产品的 研发建设营销和投资个环节来把握项目，相应的计划性纲要如下 新产品开发计划纲要 为提升本项目的规划设计水平，满足开拓市场的需要，我们将利用公司内外 部设计团队的优势 设计部即将完成改制为设计院，技术力量雄厚，经过多个项目的实践， 设计管理水平不断提高 与国内外众多优秀的设计团队和设计师合作，并结成战略伙伴关系。 实行技术与市场的无边界小组管理模式，通过概念构思筛选产品设 计测试商业化推广的全程国际标准操作，建立产品的优势。 提供专业的新产品测试服务。 结合本项目的营销战略，本项目的新产品开发计划如下 第阶段，目标是配合周边基础设施的建设来启动市场。为确立蠡湖新城 号地块项目以及蠡湖新城的高端市场地位，我司将首先推出别墅花园洋房和 产品，结合蠡湖新城规划向全市推广宣传，高价入市，不断提升本案 以及蠡湖新城地区的市场价值。 第二阶段，目标是初步形成项目品牌。利用蠡湖新城的高端市场形象和本项 目的工程形象进度，不断扩大期的市场份额。在期建成的同时全面启动配套 设施的建设。 第三阶段，通过无锡市民对蠡湖新城地区高端市场的接受和期的建成小区 的样板作用，巩固蠡湖新城号地块项目今后各期的市场份额。 根据本项不同分区的规划布局和环境主题的变化不断推出新产品，以满足市 场需求的变化。 第四阶段，在地区不断成熟人气较旺的前提下，推出以租为主的准办公类 物业，满足为开发区配套服务的中小企业和家庭办公需要，并为地方政府提供持 续的税收收入。我们将以或酒店式公寓为主要物态，依托太湖优美环境资 源和旅游配套资源，提供区别于办公条件。最终形成个环境优美功能齐 全的大型居住区。 新产品建设计划纲要 蠡湖新城号地块项目将采用滚动开发的形式。通过对无锡房地产市场的跟 踪调研，区域性大型项目每期开发量在万平方米以上仍可被市场吸纳，根据 本案万平方米的建筑体量，本案拟分期开发，每期开发量在万平方米。 根据我司其他各项目资金运作的经验，为了使项目总体的现金流量内部收 益率等财务指标达到最佳效果，各期启动时间间隔般在半年左右。 因此本案的建设周期为四年。 新产品营销计划纲要 根据测算，本项目折合可售面积的均价为元平方米。以首推的别 墅花园洋房和产品高价入市，确立本项目高端产品的市场形象。普 通住宅则采用低开高走的价格策略。 住宅以售为主或酒店式公寓主要面向小型企业租售并举为了保证 商业街的整体形象和招商效果，早期主要采用租赁的形式。 本项目整体推案计划如下 时间项目生命周期总建筑面积 万平方米 均价 折合可售建面 准备期 元平方米 半年期住宅均价 增幅暂取元平方米 提升期 成熟期 持续期 退出市场 在本项目各期的销售中，进行阶段性的推广，阶段性的推广计划如下 阶段总目标 提升蠡湖新城的土地价值和市场美誉度 突出项目的主要卖点，体现楼盘个性 预热市场营造热销气氛，给目标客户强烈的销售感染力 展示本项目和蠡湖新城休闲美丽亲和的市场形象 阶段分期 准备期 完成工地现场临时售楼处样板房的包装，营造具有震 撼力的销售动线 完成地块景观样板段设计和施工。 通过户外广告和软广告告之楼盘信息，引起市场关注 销售道具制作完成 物业管理以及购房合同等各类法律文件准备齐全 内部认购期利用内部客户资源，聚集前期人气，制造市场知名度 项目投资环境分析 无锡市及经济状况 无锡市位于长江三角洲中部，东西沟通沪宁，并可联系长江南北，是江苏省 重点发展的个特大城市之和苏锡常的地域中心。 该市市域面积平方公里，下辖个城区和个县级市，年末总人 口为万人，城市化水平达到。 无锡是中国重要经济中心城市区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省 重点发展的特大型城市，年无锡市人均总值元，五年平均增长 ，高于苏州杭州宁波和南京，在江苏省位居第，在全国处于第位。 国内生产总值亿元，比上年增长，在全国大中城市中总量列第十 位。城镇居民人均可支配收入元，在全国处于第位，其中高收入家庭 占。 按照发展规划到年，无锡要争取年均增长以上，达到亿