1、“..... 德州经济发展充满活力。是全国城市综合经济实力百强城市， 全国城市环境综合评比强城市。是著名的中国太阳城中国功 能糖城和中国中央空调城。拥有皇明太阳能金麒刹车片古贝 春白酒亚太空调和泰山体育器材等中国驰名商标和皇明太阳能热水 器亿佳能热水器巨嘴鸟面粉等中国名牌产品。民营经济招商引 资是拉动经济发展的两大天字号工程。民营经济增加值占 比重民营经济提供税收占地方财政收入民营经济安置就业占城镇 就业人员三个比重达到以上台湾裕隆集团旺旺集团日本明 治机械江苏波司登集团上海光明乳业河南双汇集团江苏雨润 集团等国内外知名企业在德州投资发展。随着国家启动天津滨海新区 和环渤海经济圈战略的实施，良好的投资环境和巨大的发展潜力，将 使德州的优势更加突出，活力更加充足，成为环渤海经济圈中最具吸 引力的投资热土之。 德州以德为名，自古就有尊德尚信的历史传统......”。

2、“.....海纳百川礼仪谦让，形成了德州人所特有的 包容精神，成为德州这片热土最宝贵的人文财富。德州全力打造政 策洼地服务高地安全宝地的优良环境，叫响了厚德载物创 业之州的环境品牌。可行性研究依据 国家省有关法律法规及相关房地产政策规定要求 国家现行有关建筑技术设计规范和标准 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求 德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 承办单位提供的基础资料 可行性研究范围 项目建设的背景及必要性 市场分析 项目建设地址及条件 建设方案 环保消防及节能 项目进度建议 投资估算与资金筹措 效益分析 结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 项目建设的背景 近几年，德州市房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势 平稳快速，开发规模继续扩大......”。

3、“.....房地产业 逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。房地产业的发展，极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产 业产生了重要影响。近几年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场的 系列宏观调控措施，德州市房地产业出现投资快速增长规模不断扩 大结构基本合理价格基本稳定的运行特点 房地产开发投资快速增长 房地产业作为个新兴行业虽然在德州市兴起于年代，但真正 形成定规模却是近几年的事。年德州市房地产业开发投资额也 只有亿元，占全社会固定资产投资比重仅为，从年开 始，德州市房地产开发投资额以每年平均高于的速度持续增长， 到年达到亿元，为年的倍，年均增长 年月份完成开发工作量亿元，增幅。其中完成住 宅投资亿元，比上年增长，比年增长倍，年均 增长办公楼商业营业用房和其它投资亿元，比上年减 少......”。

4、“.....有力地加快了德州市经济建设发展步伐。与此同时，房地产 业的发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相 关行业的发展。 房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化 德州房地产开发公司从年的家迅速扩大到年的 家，增加了倍。从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经 济投资快速增长，所占比重进步提高。全市房地产开发中，年 国有企业完成投资仅为亿元，比年减少，所占比重 为，比年下降了个百分点非国有企业完成投资达 亿元，比年增长倍，年均增长。其中，私营股份制港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公 司房地产开发企业完成投资已占全市总量的，私营房地产开发 企业占。国有，私营股份制港澳台等各类投资主体共同推进 德州市房地产市场快速发展。 小区成片开发成为主流......”。

5、“.....全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住 水平和生活质量。在目前的旧有所减轻，为今后发展留下空间。 德城区胜利街棚户区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户 主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重， 多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市 貌，同时定程度上也影响到德州市整体形象的提升。如今周边优美 整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善 居住条件的呼声也越来越高。为贯彻落实德州市第十五次常务会议精 神和德州市人民政府关于加快城区城中村居旧住宅区和棚户区 改造的意见德政发号文，对胜利街棚户区进行改造。 该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化 运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城 市居民居住质量和改善生活环境的个亮点工程......”。

6、“.....德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对 该项目的建设构想，参与了胜利街棚户区改造项目。 项目建设的必要性 项目建设符合产业政策与发展规划 该项目符合由山东省建设厅山东省发展和改革委员会山东省财政厅山东省国土资源厅山东省物价局等五部门制定的山东省 安康居住工程实施方案。 近年来，德州市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革 开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工 化业城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业， 加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面 建设小康社会。根据国家产业政策和未来走向，结合德州市实际情况， 未来年德州市投资战略重点之是以旧城改造经济适用住房廉 租住房建设小区建设为主体的房地产业。该项目的开发符合市政府 文件规定的棚户区改造政策，以居者有其屋为主要目标......”。

7、“.....本着密度适中环境优美有利生产方便 生活的原则，实现住宅建设小区化小区规模化。 是德州市进步完善城市建设的需要 预计到年，德州市区将成为人口达到万人的中型城市， 人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。近年来，德州市城 市建设尤其是房地产业得到迅速发展，德州城区的建设更是日新月异， 随着城市经济的发展，该项目的建设正是推进城市建设步伐，完善城 区建设，促进当地经济更好更快发展的需要。 该棚户区作为德州市的老城区，以其深厚的历史沉淀，直承载 着城市中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入社会的进步 经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化复杂化。 旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产 市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥， 优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造......”。

8、“.....可使城市功能布局更趋合理。 加大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水 平 德州市正处于大发展的起步阶段，老城部分小区建设相对落后， 居民居住水平相对较低。随着德州市经济的发展，城镇居民人均可支 配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈， 加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来 对德州市城的居住教育卫生等各项关系民生问题的设施提出了更 高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划， 适合当地经济发展要求，对实现德州市城市建设规划提高和改善人 民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经 济发展具有重要作用。 综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善该棚户 区居民的住房条件，缩小城市不同群体之间的住房差距和生活差距......”。

9、“.....实现城市土地资源的优化配置。具有可 观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。 第三章市场分析 需求预测 据有关资料预测，未来到年内，德州市区总体住宅需求量可 能会超过万平方米。 人口增长带来的自然需求 据统计，近三年以来，德州市每年新增非农业人口，人左右，按每人住房面积平方米计算，每年新增住房需求万平方米。随 着城市化进程的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提 高，对住房的需求日益扩大。预计到年，尚需新增住房万平 方米。 房改公房的换房需求 随着住房改革的逐步完成，原先陈旧的房改公房的产权已陆续过 度到个人全部产权。这些房产的所有权人大都是各行政企事业单位 的具有正式工作和稳定收入的人员。随着房地产业的迅速发展，新房 新社区的不断涌现，使这部分人群产生了对新型住房的消费需求。由 于该部分人群具有较好的消费能力......”。