1、“.....成为的行政经济商贸金融和文化中心。沙井松岗组团以发展工业为主，积极发展资金技术密集型的电子机械精细化工和建材行业，建成现代化的城区。龙华观澜组团重点发展仓储业，并相应发展些工业商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。石岩光明公明组团主要保持良好的生态环境，发展无污染耗能少的轻工业高科技产业生态农业旅游观赏农业。经济状况区自年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入年，各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时，仍以高于的增长率保持平稳增长。经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，年，占深圳市区属经济总量的年，实现国内生产总值亿元，比上年增长，高于深圳市总体经济增长水平年第季度，区国内生产总值达到亿元，比去年同期增长，继续保持快速增长的势头。区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高......”。

2、“.....与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段发展的重点。的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标是加强基础工业建设，建立和完善以信息高新技术产业为基础的先进工业，发展第三产业和三高农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。文化状况在定意义上，在深圳自成派，更有广东味，更像广州下属的个区。的文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰业余体校也培养出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有中国荔枝第村公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为深圳陈家祠堂西乡乐群村的绮云书室，有观澜的世界高尔夫球锦标赛，栋古老的舞狮舞龙舞麒麟龙舟赛等到现代的高尔夫球应俱全。区房地产市场概况九五期间，区经过房地体化改革土地有偿有期使用等制度的深化实施......”。

3、“.....区房地产市场步入了规范有序逐步活跃的良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康高速的发展态势。下面分别从土地市场建设规模供应情况销售情况空置情况五个方面分别予以概述。土地市场目前，深圳市可开发用地基本上位于关外的龙岗两区。年深圳土地出让计划显示今年全市将推出块土地公开招标拍卖，总面积平方米，其中特区内幅土地面积总计仅平方米，不到全年推出地块的，其他均为关外土地，其中区有幅土地出让，总计面积平方米，约占全市出让土地总面积的。从目前掌握的资料来看，区的可开发用地主要集中在中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，中心区的潜在土地供应量将在多万平米，其中部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着房地产市场的发展，土地的现实供应量将越来越大。建设规模年，区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区南山区龙岗区......”。

4、“.....区施工面积比上年增长，名列全市第二，仅次于热点南山区。另外，住宅是区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基础上，年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面积所占比例增加了近个百分点，但办公楼商业用房的建设规模有所减少。下表是深圳市近两年施工面积及新开工面积数据。深圳市近两年施工面积及新开工面积按类型按区域分万商品住宅办公楼商业用房施工新开工施工新开工施工新开工全市变幅区变幅供应情况随着房地产市场的发展，区的推盘量年年猛增，特别是年推盘量增幅最大，达到，名列全市各区首位，供应量达到全市的。今年上半年，区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量的，下表深圳六个区的上半年的商品住宅批准预售面积。深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区上半年销售情况最近几年，区房地产成交量稳步增长......”。

5、“.....均价元每平方米，成交金额达亿元，比上年增长了。与此同时，年区增长了。特别是今年月的首届房交会，签约商品房面积平方米，总成交金额万元，价格在每平方米元至元之间。据市场调查显示，规模在万平方米以上的住宅销售率达到以上，销售期通常不内支付给政府，无论是从资金周转还是资金利息来看，对于我司都将是个比较大的考验。毕竟该项目的开发还需要年以上时间，而每年万的利息也是个不小的支出。其他风险大小铲岛的危险品基地建设风险根据政府的发展规划，珠江出海口的大小铲岛已经被中央确定为个危险品码头的建设基地，虽然该项目的建设日期尚未开始考虑，但是旦开始建设，将对中心区的居住及环境造成比较大的负面影响。我司拓展人员就此问题与国土局规划科长进行了沟通，他透漏出该项目是否建设还是未定之数，如果中心区建设抢在该项目的前面，通过政府的努力，相信该项目可以放在其他地方......”。

6、“.....货柜车主要通过南山的东滨路然后走海滨大道通往广州方向，但是滨海大道正好位于中心区西南方向，靠近海边，其对中心区的环境将造成比较大的负面影响。就此问题我们咨询了国土局规划科长，他透漏出货柜车通过中心区路段时，可能采取地下或下沉式措施解决其对中心区的噪音等影响。第章竞争对手分析正所谓知己知彼，百战不殆，我司拓展人员在拍卖之前，与多家有意向的发展商做了沟通与交流，对对方的拍卖意向及对中心区地块的看法做了了解，经过内部讨论与分析，结论如下中海经营稳健，只有土地价格在可承受的合理范围内才会决定拿下，不会做无把握的事情，这也是这家公司在招标拍卖市场总是铩羽而归的原因。据了解，中海深圳地产正在做该项目的研究工作。百世达的土地储备已经不多，除了年竞拍获得的红树湾地王地块本年竞投获得的大梅沙中心岛项目该项目规模较小，且在短期内不具备开发条件，已经没有太多的土地储备......”。

7、“.....再加上百事达对中心区也关注已久，我们认为百世达竞拍拿下的欲望较强。泰华虽然资金实力雄厚，且是地王，但是去年的红树湾竞拍已经消耗了个亿的资金，另外，泰华在中心区储备有块土地，预计泰华无意该拍卖地块，但是它定会参加，其目的应当是抬高土地价格。万科目前在深圳未动工的项目尚有万科四季花城第期，金域蓝湾二期，大梅沙项目，尽管其土地储备丰富，但考虑到万科在土地储备上的激进，我们认为万科将在地价合理的范围内，在今年的大块土地出让中至少拿块中心区拍卖地块坂雪岗工业区，至于是拿哪块，要看地价情况。和黄曾在今年初的高跟鞋地块拍卖中举牌，尽管未能折桂，但其进军的心态已显露无疑，但是与对方沟通过程中，感觉对方对中心区地块的兴趣不大。对方拓展人员透漏，该公司西乡项目已经开始报建，预计年半开发销售完毕。对方之所以对拍卖地块兴趣不大......”。

8、“.....本地的开发商尚有鸿荣源，其在香蜜湖的馨园将在年内动工，而且它在尚有丽景城在销售。而且，洪荣源在中心区尚有块土地，我司深圳地产公司目前尚有国网项目龙华牛栏前项目，我们储备土地主要是为了年开工，年贡献利润，而招标拍卖土地要求次性付清地价款，财务成本较大，因此，要综合考虑比较次性支付地价的财务成本与地价升值的空间来决定竞拍的决心。至于其他的国有开发商，竞拍成功的可能性不大当然，不排除香港地产商及其他不知名地产商异军突起第章结论基于前面十章的分析，我们认为项目最低获利符合公司的基本要求项目风险基本处于我司可接受的范围内项目规模可以满足公司未来五年的开发要求综上所述，建议集团竞拍该项目。附件中心区规划图中心区项目开发进度计划项目现金流量表中心区周边楼盘调研表弘雅花园丽景城发展商鸿荣源地址区西乡大道与前进路交汇处规模占地万平米，总建面近万。容积率。住宅面积约万平米......”。

9、“.....栋小高层，栋高层。多层小高层梯四户，高层梯五户。坡度花园，绿化率。户型总户数户。平米约占，两房中送错层的户数约占平米约占，送错层的户数约占平米约占，送错层的户数约占平米约占。价格元。高层元，多层元，小高层元销售开盘推出栋，已售多套。房销售块。客户白领，原居民商业万平米，价格元平米，销售较好。物管费多层，小高层高层车位余个，地上地下停车。价格未定小区配套中央园林幼儿园会所商场简评以两房三房为主，定位中档，以白领与般市民阶层为主。规模大，小区环境好，内部配套幼儿园，在首创送错层户型。交通不便，周边配套少。金景豪园二期发展商金城房地产开发有限公司地址区新城大道规模占地平米，总建面平米，容积率。二期建面平米，商业平米。建筑两栋连体小高层，梯四户两栋小高层。梯两户。架空花园。绿化率。户型户。占平米平米平米占复式平米平米。价格均价销售开盘，已进入销售尾期......”。