1、“..... 物业分公司 本手册及其支持文件明确了管理公司对物业分公司业务运作的基本要求，是物业 分公司进行沟通和决策的基本规范。 物业分公司在具体物业服务过程中，必须遵循本手册及其支持文件的强制性规定。 物业分公司在日常管理工作中，应将本手册及其支持文件作为员工业务培训的基 本内容，所有新入职员工均必须学习本手册及其支持文件的规定，并作为正式聘用的考核依 据之。 通过本手册的修订完善和实施，物业分公司可以有效地学习交流成功的业务运 作经验。 管理手册的解释效力和控制 本物业管理手册必须经管理公司经营管理委员会批准正式发布。 本手册规定是沈大实业有限公司在物业服务领域的纲领性文件，所有与物业服务相 关的业务和活动均必须遵循本手册及其支持文件的规定，包括管理公司各职能部门所有下 属项目所在公司和物业分公司。 本手册及其支持文件的规定必须与总公司的制度规定保持致，所有与总公司不 致之处均按总公司的规定执行......”。

2、“..... 管理公司物业管理部负责本手册的管理，包括发放控制解释和修订等。 管理手册在各项目所在公司物业分公司内的发放，由该公司行政部门负责，必须保证 各工作岗位得到最新版本的受控文件。未经管理公司领导批准，任何人员不得复制或向外单 位个人提供本手册副本。 本手册在执行过程中可以根据实际需要进行修订，管理公司鼓励各级员工针对管理 手册提出修订建议，但任何涉及管理手册的修订建议，均应以书面形式报告管理公司物业管 理部。 发布令 发布令 管理公司及下属各公司全体员工 我们务必牢记质量是立身之本服务关注细节制度就是严格的基本理念， 并以此为己任，在物业服务中关注质量关注细节，严格执行各项管理制度，以质取胜，至 诚服务。 管理公司在经营管理制度的基础上，根据物业管理的行业特点和公司的实际情况进 步深化和完善了物业服务领域的管理制度，系统地形成本手册及其支持文件。 本手册作为管理公司在物业服务领域的纲领性文件......”。

3、“.....各级员工必须切实遵守本手册的各项规定，为沈大实业的宏伟愿景做出 新的贡献。 本手册经管理公司经营管理委员会讨论通过，于二年十月日发布，自发布之日 起实施。 此令。 杭州沈大实业有限公司 二年十月日 监督和评价。 项目所在公司对所属物业分公司实施管理，接受管理公司物业管理决策监督和评 价。 物业分公司，负责具体项目物业服务的策划组织实施和控制，接受物业管理部 的业务指导。 物业分公司管理处，负责具体项目的物业服务提供。 组织机构图 相关说明 划虚线部门可根据管理需要灵活设置，这些部门可归物业分公司直接领导， 也可设置于管理处级别以下。 物业分公司各级组织架构及岗位设置须经管理公司经营管理委员会审批 见节物业分公司及管理处组建。 物业分公司总经理为项目所在公司经营委员会成员......”。

4、“.....组织拟定管理公司中长期物业管理发展规划。 负责策划和建立管理公司物业管理体系，并组织指导和监督体系运行。 集团财务部 管理公司财务部 管理公司 项目所在公司物业管理部 行 政 人 事 财 会 出 纳 工 程 维 修 品 质 管 理 管 理 处 确定物业管理方案的编写原则，指导物业分公司筹建处制定物业管理方案。 负责审核项目整体分期物业目标管理责任书暨年度目标管理责任书，并全程监 控。 监督与指导 监督各项目所在公司严格执行相关法律法规沈大物业管理制度。 定期对项目所在公司在物业管理方面实行监督审核业绩考评。 负责组织第三方业主满意度调查，提出年度业主满意度分析报告。 监控各项目物业管理工作进度。 指导与项目招商入伙有关的物业管理工作。 指导物业分公司开展物业管理日常工作。 成本控制 协助财务部监控物业分公司经济运行状况，组织核算物业管理成本......”。

5、“..... 人事 对物业分公司管理层的任命提出人事建议。 审核物业分公司组织架构薪酬体系。 前期介入 负责项目所在地的调研工作，为项目公司提供当地物业管理关注点的调研报告。 指导监督物业分公司筹建处的前期介入工作。 培训 建立物业管理培训体系，确立培训基地，推动各物业分公司的分级培训。 品牌及业务拓展 负责管理公司物业管理系统的品牌建设，提升推广沈大物业品牌形象。 指导物业分公司参加有关物业管理方面的评比。 指导物业分公司对外开展物业管理招投标工作。 协调与沟通 负责收集研究物业管理行业的政策法规市场动态典型案例等信息，并及时传 达到相关方。 负责协调管理公司各职能部门项目所在公司及物业分公司之间与物业管理有关的 工作关系。 负责组织物业管理区域交流。 项目所在公司 项目所在公司的物业管理职能 执行法律法规及管理公司关于物业管理的制度 负责执行管理公司在物业管理职能的总体经营决策......”。

6、“..... 负责以物业管理条例规定形式选聘物业管理企业，签订书面前期物业服务合同。 负责按照国家法规要求向物业分公司提供物业管理用房。 负责组织物业分公司接管物业项目，保证移交物业产权清晰质量合格。 按照国家规定的保修期限和保修范围，负责承担物业的保修责任。 负责及时足额向物业分公司支付所有未售出空置房屋的物业管理费和维修基金。 负责在销售物业之前制定业主临时公约，向物业买受人出示和说明。 对物业分公司实施监管 负责对物业分公司实施管理，提供资源支持，对物业管理成本进度质量等经 营状况负责。 负责对物业分公司财务实施垂直管理，控制物业管理总成本。 负责与物业分公司签订目标管理责任书，确定物业管理考核目标，定期对物业分 公司进行业绩考评。 负责物业分公司总经理副总经理总经理助理物业管理处园区主任的招 聘薪酬人事任免事项。其中总经理须通过管理公司行政部及物业管理部面试后方可进行 任免......”。

7、“..... 负责对物业分公司提供必要的房地产相关业务培训。 负责审核支持和监督物业分公司对外开展物业管理业务承接。 物业分公司 物业分公司职能 执行法律法规及管理公司项目所在公司的物业管理制度文件及指令 遵照法律法规要求开展物业管理业务。 接受项目所在公司的领导，与项目所在公司签订物业管理目标责任书，并确保实现。 杭州沈大物业管理手册修正草案 前言 管理手册编制目的 为实现公司物业管理业务的持续发展，建立科学管理体系和运作规范，整体提升沈大物 业品牌形象，杭州沈大实业有限公司组织编制了本物业管理手册。 物业管理手册是公司经营管理制度物业管理章节的进步细化，系统地阐明了 物业管理业务的管理政策和业务运作规范要求。公司期望通过物业管理手册的编制和实 施，能在以下方面促进物业公司的经营和管理活动。 坚持以业主为关注焦点，持续改进物业服务质量，赢得业主满意和忠诚 优化整合物业服务流程......”。

8、“.....规范业务运作过程 实现与地产开发业务的紧密衔接，确保企业整体运行的有效性和效率 促进组织的学习和创新，持续积累和提炼物业服务理论和技术 秉承公司服务关注细节的核心理念，具体诠释丰富和发展沈大实业品牌。 管理手册编制依据 本手册编制过程中充分考虑了以下文件的规定和要求，并与之保持致。 本公司行政管理制度 本公司经营管理制度 中华人民共和国物业管理条例 版标准。 管理手册的使用指南 管理公司 通过本手册及其支持文件的编制和实施，管理公司可以系统地对物业服务运作进 行策划指导和控制。管理公司应将本手册的实施监督和修订完善作为其履行管理责任的重 要内容，不断丰富和积累物业服务运作的管理经验，持续提升决策和监督水平。 本手册及其支持文件是管理公司评价各项目所在公司物业分公司物业管理 业务运作效率和规范程度的客观依据，管理公司在审查项目所在公司物业分公司提交 的工作计划报告，或进行现场检查时......”。

9、“..... 管理公司物业管理部及其他职能部门在项目开发前期阶段，必须按本手册及其支 持文件的规定认真履行其在物业服务领域的具体操作职责。 项目所在公司 项目所在公司在项目开发前期阶段履行物业服务领域的具体操作职责，以及对物 业分公司的日常物业服务运作实施监督时必须依据本手册及其支持文件的规定。 根据业务发展需要，项目所在公司在组建新的物业分公司及管理处时，可依据 本手册及其支持文件对新公司员工进行系统的业务制度培训，并将本手册及其支持文件作为 新公司管理层实施业务运作管理的基础。 本手册及其支持文件的学习应用和完善，是项目所在公司人员不断加深物业后 期服务的专业认识，规避房产开发过程中的物业服务风险，并对物业分公司实施有效监督的 重要途径之。 物业分公司 本手册及其支持文件明确了管理公司对物业分公司业务运作的基本要求，是物业 分公司进行沟通和决策的基本规范......”。