1、“.....并不适合长期居 住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。 高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。 它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。 中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体 力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下......”。

2、“.....此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。 另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。 从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。此类酒店式公寓 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。 另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。 从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类......”。

3、“.....这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。 可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元， 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。 对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营......”。

4、“.....获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的 费用，并有可观的赢余。业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入， 大约至年后取得完全产权,之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖 给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增 值回报。 产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。二供需状况 相对于每年多万平方米 的普通 住宅供 应量，酒 店式公 寓的市 场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。从上海酒 店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到 顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。 年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了 年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面......”。

5、“.....上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅 采用租赁的方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为 套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路 号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。 年，随着市场的好转，批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市 场供应的次高峰，当年推向市场的共有个楼盘，共计套单元。相比 年的第次高峰，年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个 单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。 近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使 年的供应量不到个单位。年黄浦区的威斯汀公寓卢湾的希尔福 公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市......”。

6、“.....年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆， 共套。 可见受系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。 供应结构发生变化出现产权转让和出售现象 年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租 赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。 酒店式公寓产权转让 酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛的需求。酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况，现 金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能的稳步释放，强劲的租 金走势使些实力雄厚的公司表现出购买酒店式公寓的浓厚兴趣。 根据最新的市场信息，荷兰上市房地产投资基金以万美元的代价收购了位于卢湾区济南路 的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上的宁馨苑达 成转让交易。此类转让的酒店式公寓拥有良好的投资前景，收购者为极有实力 公司......”。

7、“..... 酒店式公寓产权出售 产权出售型酒店式公寓的出现，主要是开发商看好目前的房产销售形势，同时也为了规避日趋加剧 的高端租赁市场竞争。 年代后期，市场处于低谷，全市房地产投资额连续三年回落。如果在当时上市，或许连成本都 难以收回，于是许多高档房选择以租代售的方式收回投资，这也是年代后期 酒店式公寓供应量增长较快的原因之。目前上海楼市逐渐回暖，高档房市场 价格路飚升，可以说销售时机相当之好，于是部分酒店式公寓采取出售产权 的方式套现。 销售市场形势看好，高端租赁市场却面临越来越激烈的市场竞争。受全球经济下滑的影响，外资公 司纷纷缩减住房补贴开支。与酒店式公寓相比，位于高端租赁市场末端的高档 公寓，竞争力明显增强。部分酒店也采用折扣的方式与酒店式公寓争夺短期客概论 酒店式公寓的市场形成 酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业......”。

8、“.....既有酒店的性质，又相当于个人的临时住宅，这种物业就 是酒店式公寓的雏形 在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上 海最早的酒店式公寓上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到 年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性的家进行分析， 预计到年底，其总面积可达到万平方米。 其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了波三折 探索阶段年 年，上海商城的出现为上海引入了种全新的物业形态酒店式公寓，它是种介于公寓 和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒 店式公寓是个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长 的过程，在年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量, 发展阶段年 年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房 地产开发公司开展了空臵房租赁业务，为了提升物业品质......”。

9、“.....向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓 的供应量逐年增加，到年，供应量达到了顶峰。 调整阶段年由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或 改建酒店，或改建高级公寓，开始供应量剧减。其后年，继续着这趋 势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。直到年，随着房 地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。 年，上海金融中心地位的进步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往 上海，同年，上海取得年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓 市场的稳步发展。 年内并轨等系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业的热潮。为了适应这种投资的需求， 近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。该新兴投资 品种经面世即引起良好的市场反响。 产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的种投资类型引进上海......”。