1、“.....为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。 政府搬迁，带来定的发展机遇 年年年上半年 年年上半年住宅售价图例 住宅销售均价元随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。但是由 于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要年甚至更长的时间才能够实现。 房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变 从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现 了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处 于个刚刚发展阶段，具有定的潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚缺乏外 来消费人口的支撑，行业发展相对比较缓慢。 不利因素 赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢 赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取 房屋预销证件的前提下就开始接受定金的现场......”。

2、“..... 赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高 赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵业购房人群数量将 迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大的压力，新城建设难度大。 银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展 赣榆各家银行对房地产贷款的支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款的条件比较苛 刻，各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房 地产市场的发展，赣榆房地产市场要得到长足的发展，银行必须加大信贷支持力度，增加 贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷的重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房 地产的有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。 城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高 根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的影响力强的产业，城市发展受到 定的制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高......”。

3、“..... 综合分析 赣榆县的每年都以个较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国的平均 水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内的经济发展必然带动各项经济产业的发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市 发展速度受到定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的。 赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析 赣榆住宅竞争项目概况 表 楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景 开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司 占地面积万万万万 总建面积万万万万 建筑形式多层多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯毛较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国的平均 水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段......”。

4、“.....但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市 发展速度受到定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的......”。

5、“.....产品同质化现象严重，整体产品创新 力度较小 主力户型仍然是传统的两房少于三房，三房处于更加有利的地位，市场上两房在各个 楼盘中均有分布但整体体量较小。这主要和赣榆地区购买人群的消费观念有关，赣榆 县作为苏北陇海经济带的边缘城市......”。

6、“.....直接导致市场上的房型面积以三房为主 从房型的去化情况可以看出，现阶段赣榆整体消费处于低级阶段，基本上都是以家庭 消费为主，消费观念比较落后，消费形式十分单 赣榆县竞争楼盘主力产品类型面积分布图 东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景东大花园文化公园香居美地 多层主力面积 多层主力面积 ,赣榆竞争楼盘产品价格及主力总价分析 板块内房价在总体价格在。价格差在元间，总体价格呈现 以县政府为核心，黄海路为轴越靠近县政府与黄海路价格越高。例如紧靠县政府的 上海豪苑均价达是赣榆县售价最贵的楼盘。而位于赣榆县东南角的锦绣江南由于 远离县政府与黄海路，虽项目整体品质较好且自建配套较为完善但均价仅有元。 由此可见县政府与黄海路对赣榆市场的房价起到至关重要的作用......”。

7、“.....其中商业街和会所是楼盘必备的项目，另外球场和健身房也占有定 的比例，而自带超市在镇江住宅项目中比较少见，在竞争楼盘中，只有东升花园于锦 绣江南有超市设臵这于与该两处楼盘所处的位臵周边配套不完善有关 赣榆竞争楼盘后续供应量分析 待开发供应量潜在开发供应量合计 万万万 待开发供应量是指现在已经在销售项目的后续未开发供应量 潜在开发供应量指没有推向市场的项目或者即将参与拍卖的地块 从上表分析可以看出未来年的时间内赣榆房地产市场将会有万的物业上 市销售 赣榆县房地产市场年全年的房地产住宅销售面积为万。按照每年的 增长速度算消化现有的近万的物业也需要近年的时间，随着城市不断的东扩大 量的土地将继续得到供应，市场容量还会有继续提升的可能，市场竞争十分激烈......”。

8、“.....规划总建筑面积约万 在售范围共约套 基价多层元 宣传卖点小区景观项目产品青口中 广告口号绿色之城智能之城 项目简述 锦绣江南位于赣榆东南角。是目前赣榆房地产市场占地规模最大的小区锦绣江南紧 邻青口中，占地万总建设万，户型以平方米与平方米的三房为主， 并配备平方米的专属商业会所不仅重视创造居家生活的良好物质条件，更重视引 导居家的健康生活方式，重视实现居家的精神愉悦以及邻里和谐，从建筑规划景观环 境配套设施社区文化等各个环节均展现出对于居家生活全景式关怀, 综合分析 锦绣江南是目前赣榆市场少有的大盘。由于项目距离赣榆商业核心较远，但项目整 体规划合理各项自建配套设施齐全，能够满足未来小区入住后居民的生活需求......”。

9、“.....规划总建筑面积约万 在售范围共约套 基价多层元 宣传卖点小区产品人文环境赣榆试验小学 广告口号居住在自然和风景中 项目简述 东大花园位于赣榆城中。是目前赣榆房地产市场上定位较高的项目，项目紧邻 赣榆行政中心与教育核心区内，占地万总建约万为赣榆仅有的园林第密度 人文社区。项目主力户型以的复式楼为主，小区规划有的度假会所的超市。并配备有太阳能供水系统无论从产品积极设施上都成为了目前赣榆市场 上最高端的项目。 综合分析 项目内的户型均为以上的复式户型，项目整体销售价格较高，但由于拥 有绝佳的地理位臵，小区的产品也较为独特。因此小区期销售吸引了周边教育区以及 行政中心的老师以及公务员购买。为项目打造了独特的人文氛围。以上些列的优势为 项目期销售达以上创造了良好的基础......”。