1、“.....目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之交交通通的的远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接的的利利好好由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的个办公板块......”。

2、“.....商业万，酒店式公寓万。点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的个办公板块，真如部分内容简介设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通的的远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接的的利利好好由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的个办公板块，真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大......”。

3、“.....环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰铜川路曹杨路地面道路交通较为拥堵由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注长寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟的区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少租金售价较高，办公入门门槛相对较高真北组团商贸群办公万，商业万，公寓式酒店万。优势地理区位条件最为优越沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道中环线为上海市内交通动脉区域经济发展较为成熟......”。

4、“.....目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线......”。

5、“.....其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。真北真如长风共计规划有近万左右的办公项目，且有国浩旭辉长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市......”。

6、“.....区域办公竞品分析项目名称开发面积功能定位规划百联中环购物广场万商业万酒店万办公万大型百货购物中心家居卖场餐饮休闲广场五星级酒店公寓式办公楼绿洲湖畔商务港万办公万酒店公寓万商业万住宅万国际化高标准写字楼环型商业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷万创意办公时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场万商业办公万公寓式酒店万创展公寓式办公甲级写字楼北岸长风万期万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市中心新建办公项目体量最多的行政区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。特征均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公竞争现象。虽然由于真北地区目前住宅发展较快，人口导入较多，卖场生存状况尚且不错......”。

7、“.....且普陀区政府不鼓励发展大卖场，加之本项目定位于区级商务休闲中心，以涉外经贸休闲购物都市娱乐为主，卖场对提升项目形象不利，因此不建议引进大卖场。特征形成以家电家居建材为主的专业市场群与超市大卖场相似，真北地区聚集了国美苏宁百安居红星美凯龙富龙建材市场月星家具百联中环中心内近万的家电家居建材专业市场，而与超市大卖场不同的是，此类专业市场较易产生聚集效应，且与政府规划所契合，市场前景看好。不过由于大型建材市场多以仓储式卖场为主，如百安居红星美凯龙，在本项目中较难采用。家电市场其定位较为中低端，出入人流较为复杂，与本项目商务区定位不符，也不建议在本项目中引进。家居市场定位相对较高，如引进则如何导入客源是其最大的问题。特征区域内高端百货商场较少作为普陀中西部住宅聚集区，本项目周边有真光新村真如西村长征新村梅川新村等大局居民区，区域人口及消费能力都较强，但从商业布局来看，该地区目前仅有百联中环中心拥有包括东方商厦在内的近万百货商场，并不能满足区域内巨大的购物需求。因此在真北组团商贸群的规划中......”。

8、“.....加上百货商场的聚集效应，建议在本项目中引进中高端百货商场，完善休闲购物功能。特征区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺目前真北地区商业形态多以百货超市餐饮为主，其中餐饮娱乐集中在梅川路步行街和百联中环中心内，从调研情况来看，梅川路步行街百联餐饮街定位属于中低端，如肯德基必胜客避风塘味千拉面新亚大包沧浪亭丰裕生煎等，高端餐饮设施较为缺乏，而随着真如城市副中心真北组团商贸群的成熟，高端餐饮市场较具潜力。休闲娱乐设施目前在真北地区同样稀缺，主要集中在百联中环中心内，如世纪环球影城天行健健身房加勒比海娱乐城等，建议在本项目中引进美容健身酒吧等多种休闲娱乐设施。区域商业消费者定位建议真北地区作为普陀大型居住聚齐区之，拥有梅川路餐饮步行街铜川路水产条街等著名餐饮街，区域居民餐饮消费能力较强。真北地区北靠桃浦工业园区西接曹安专业市场，区域个体工商户私营业主较多，其休闲娱乐需求较多，而整个普陀中西部休闲娱乐设施稀缺......”。

9、“.....项目商业业态定位建议本项目拥有超过万的商业面积，且以餐饮娱乐功能为主，为区别于百联中环中心的广场式休闲购物，建议采用形式打造。即中央休憩式商业街区，是在毗邻的建筑群中或个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的零售综合体。本案的商业部分力求塑造成集休闲购物都市娱乐等功能于身的个性化休闲娱乐中心，更能体现新颖时尚的生活方式，达成中外文化和生活方式的水乳交融。商业建筑形态建议建成层的商业群落，整个商业部分或连接或分割，形成动线明确处处有景的旅游消费休闲场所。层的建筑高度有利于保证人流的密度，也利于商铺的出售与经营。商业业态配比建议经营业态以餐饮娱乐购物为主，混合艺术文化旅游康体等辅助业态。主要业态的面积配比建议如下餐餐饮饮娱娱乐乐购购物物其其他他业态规模说明餐饮中餐中小型周边缺乏此类高档定位的餐饮场所，有知名品牌的支撑，可以提高整个商业的档次和知名度西餐中小型酒吧中小型娱乐中型集中性高品味娱乐场所在区域内尚未形成规模效应中型其他小型购物特色店中小型特色商店可以填补区域市场空白......”。