1、“.....时机判断二潜在竞争分本案所面临的市场格局及竞争格局成都郊区物业市场板块分布二发展模式下的竞争格局判断二高端物业市场竞争分析显性竞争板块分析显性竞争板块分析二发展模式下的竞争格局判断成都郊区物业市场板块分布部分内容简介四目标客户群锁定第四章市场可行性分析本案所面临的市场格局及竞争格局成都郊区物业市场板块分布二发展模式下的竞争格局判断二高端物业市场竞争分析显性竞争板块分析二潜在竞争分析三竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点三中高档物业的市场竞争分析本地市场的中高档物业竞争分析二与第圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析华宝集团金堂项目可行性研究报告三中高端物业市场机会判断四大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会五市场可行性总结第五章运营可行性分析项目运营的总体构想项目运营必须遵循的原则二本案......”。

2、“.....二是赛会收入，而这两者的经营管理质量对经营者的身份要求很高。正是因为高尔夫球场经营这种技术壁垒，全国很多的高尔夫球场正处于亏损状态。在我们以高球产业带动物开发的指导思想下，如果球场经营不善，将会对项目产生较大的资金压力，休闲物业市场也会受到很大影响......”。

3、“.....长期用房产收入贴补高尔夫球场的经营，是不可持续的，同时也与发展商政府的愿景相背离。解决之道量身订做，引入专业经营商借鉴汤臣高尔夫等案例，我方认为最具可行性的高球经营方式是实现专业整合，引入家专业的经营商，借用他们的品牌与成熟管理经验，实现风险公担，成果共享。专业整合的具体方式可多样化，如球场出租联合经营品牌输出等。我方华宝集团金堂项目可行性研究报告面建议，最好能采取量身订做的方式。量身订做在设计建设之初就进行项目招商，引入香港或大陆的品牌高尔夫俱乐部，根据他们的需求对球场进行量身订作。主体企业可与品牌进行联营，或签订长期协定将球场出租给该俱乐部。二土地运营方式土地运营的目的进行土地运营的主要目的主要有三点，如下确保现无土地证的亩土地的低价按期获取确保未来可以随时进行土地的转让......”。

4、“.....在以企业为主体，政府提供足够支持前提下，目前在成都市场最具可行性的土地运营方式为土地级运营与土地证切块转让两种。土地级运营是指企业取代政府，对土地进行拍卖前的三通平整理工作，然后转给政府进行熟地拍卖的模式。此种模式相当成熟，在成都旧城改造等大量采用。土地证切块转让是指主体企业在向政府拿地过程中，将整块土地切割化零，然后以多个子公司同时分块拿地。此种方式最大的好处是，在未来开发过程中，各个子公司可通过股权交易，实现与其他企业的联合开发。具体操作手段根据发展商参加土地级运营的思路，我们认为最具可行性的方式是亩次性买断，亩土地尽量次性整体获取。在土地运营层面，从投资安全性出发，根据我们的市场分析......”。

5、“.....但因为上涨速度很快，因此必须和政府协商，尽量缩短拿地时间。从项目的可投资性出发，为保证投资额总量和总投资利润的要求，项目总体的土地指标总量依然偏小，因此应尽早保证亩全部拿完，并尽量创造其他拿地的机遇。华宝集团金堂项目可行性研究报告本案土地运营的大体关键节点如下企业获取亩土地证，并对剩余亩土地进行土地整理。在启动项目之前，需要与政府明确两个基本点是从政策上保证本项目高尔夫开发权和别墅开发权二是保证发展商对亩土地的开发权或土地整理运营收益权。故开发商需要与政府签订协议，确立该区域土地业主的地位，成为土地级运营商，全面负责该区域规划土地整理工作，并明确与政府的土地收益分成比例。所有土地宜分块办理国土证，以便于未来如有需要，可由各项目子公司直接转让项目公司股权或联合开发，降低开发风险......”。

6、“.....我们建议物业运营以自主开发为主，联合开发为辅。根据开发时序，联合开发最好在起步阶段与开发后期进行。起步阶段的联合开发要目的是为实现市场预热经验积累人才储备在开发的后期，由于区域市场成熟后，竞争逐渐激烈，可以考虑引入部分开发商分散市场风险。联合开发的基本手段是将负责开发特定地块的子公司股权，通过转让或者股权融资形式，引进企业联合开发。四酒店运营方式设计酒店物业投资大，对本案开发前期的资金压力比较明显，建议通过带规划招商，引入家专业酒店投资商，实现与球场的同步建设经营。从成都酒店市场状况看，高星级酒店市场存在定缺口，并且郊区酒店物业，特别是依托于特色休闲吸引物而建造的高星级酒店，历来都比较受专业发展商欢迎，可参比的案例有温江鱼凫酒店龙泉博瑞酒店等......”。

7、“.....我们主要从土地运营的投资可行性与物业开发的投资可行性进行研究。土地运营的投资可行性分析研究方法进行土地投资的目的，是利用土地价值的稳定性，保证资金的安全性。因此，我们的投资测算将落足于当期土地市场价格预测与未来土地市场价格预测上。同时，由于土地运营将作为本案未来规避风险的运作手段之，因此必须预测在不开发状况下，直接通过土地运营能否保证投资回报。据此，本案的土地投资可行性研究方法如下。判断依据本案亩的高球球场为必建项目，是提升土地价值的必由之路，但由于其经营前景不够明朗，在保守情况下，我们将其作为土地运营的个必要投入，把它的建设成本计入土地投资成本中进行测算。本案可用于地产开发的土地面积约为亩，判断投资的可行性的标准......”。

8、“.....回收亩的土地投资成本。具体步骤预测亩土地的总体投资成本预测高球球场建设成本将前两者摊薄到可用于运营的亩土地上，测算出土地运营的成本价格预测未来土地的上涨趋势将未来土地价值与土地运营的成本进行比较，从而分析土地投资的华宝集团金堂项目可行性研究报告可行性。二土地投资成本研究亩的购入根据开发商提供数据为亿元，其中含亿银行欠款。亩的土地整理为保证土地能进行交易或开发，必须进行定的土地整理工作，包括景观改造三通平等。本项目实际房地产开发用地亩，地块基础良好，土地整理主要为区域道路配套建设费用，按的道路配套面积元平方米的建设单价测算，土地整理成本约万元亩，合计亿元。合计前两项共计亿元，为本案土地的静态投资成本......”。

9、“.....高规格的洞球场的建设成本约在万人民币左右。根据对北京上海高球工程公司的深访高球球场会所的建设成本会所总面积在平方米左右，其中已包括办公用房休息室综合型中西餐厅更衣室会议中心小型剧场等。按每平米综合成本元计算，共计成本万元。以上共计亿元左右高尔夫球场运营成本与收益由于我们采取的是球场房产平衡模式，在实际经营当中主要由专业俱乐部负责，因此我们保守估计高球球场经营成本与收益基本持平，也就是说无须华宝集团金堂项目可行性研究报告对高球球场未来的经营进行贴补。高尔夫球场对土地投资成本的影响在将高球球场计入土地投资成本的情况下，本案土地投资总额将达到亿元人民币亿纯土地投资亿高球俱乐部投资。如将其摊薄到可进行土地运营的亩上，则为保证收回投资，每亩土地的基础成本价格将为亿亩万亩......”。