1、“.....有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。 分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。 消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。 四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展......”。

2、“.....根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。 本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根 据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的 最好地区。从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。 从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商 之都营业面积，中高档百货，对面的财富广场，建设内 容也是商场超市等业态，以上所涉及的业态已经涵盖了大型百货卖 场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。因此，继续发展 零售商业，竞争将更为惨烈。 二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看......”。

3、“.....同时，由于信 息时代的来临，整体呈现信息大爆发的状况，各种各样的新兴名词涌 入进来，这使得些地区的商业发展呈现跳跃式的发展，不在遵循普 通发展规律，但是从各种项目的实际来看则呈现了两种状态，是， 完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效 果不佳。二是，概念炒作，借助国外新颖的商业名词，形成具有吸引 力的商品卖点，同时，切实考虑地块真实情况和市场环境合理的布置 却可以得到较为满意的投资效果......”。

4、“..... 产品附加值高 图表商业业态发展轨迹 发展大型购物中心，淮南市的商业正处于由传统商业向现 代购物中心转型的发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米 的大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下的城市， 个购物中心应该控制在万平方米以下的规模 百货商场目前来说百货商场属于淘汰的商业业态，但是 在二线城市形成的格局是百货店与商超并立的局面。同时实力强大的 后进入者，会逐步取代传统的老旧百货商场，形成总规模的动态平衡。 保持着家效益较好，其他专业商场配合的局面。如果没有足够实 力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智的。 超市是商业业态发展的趋势，但是从项目地块本身的环 境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了 多家大型超市......”。

5、“..... 专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口 的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修 电器专业店等业态。可以突破的方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。 三从竞争环境的角度分析竞争策略 从规避竞争的角度出发来考虑这地块的商业用途，可以发现， 这商业地块缺少的正是大型的高品位的休闲娱乐场所，因此发展 休闲娱乐业是这地块错位竞争的个最好选择。 四从发展商务休闲产业的优势角度分析 从发展休闲娱乐业的优势劣势角度出发，我们发现 地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。 广场的设计，为发展休闲娱乐业提供了良好的自然环境。 周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。 周边没有高档次的整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。 根据上面的分析我们认为本项目的商业地块，适宜建设休 闲广场......”。

6、“.....自建占，拆迁 安置占。淮南现有住宅来源结构图 购买商品房， 拆迁安置房， 自建住房， 购买商品房拆迁安置房自建住房 图表淮南现有住房来源结构 主要结论和建议 市民购房最主要用途在于增加居住面积和改善居住环境，其 次为需要新房结婚和拆迁原因，以投资为目的的购房需求不大。 套型面积最受欢迎，需求量最大，家 庭收入在元以上的购房者偏向以上的住房，但需求量 不大。 家庭月收入大部分都在元以内，其中元以下的 占有较大的比重，虽然他们置业需求大，但购买能力相对较弱。 元以下售价普遍能够承受，而能承受元 以上的潜在购房者较少。 当前住房面积处于更新换代阶段，面积由以下两室 厅室厅向三室两厅两室两厅升级三室两 厅两室两厅需求旺盛，四室两厅有定的需求......”。

7、“.....田家庵区和谢家集是市民购房首选区域，其次是大通区和八 公山区，意向最少的是潘集区和毛集区。 根据以上对淮南市住房需求的统计分析，同时随着购房者理性 消费意识地增强和城市家庭常住人口的构成以及人口老龄化现象等 客观现实，建议重点建设面积的住房，户型以两室两厅 和三室两厅为主。 二淮南市住宅市场供给特点 淮南市现有楼盘主要集中在田家庵区中心，分核心次级核心和 外围圈层等进行研究重点调研了个项目斯瑞明珠城钟山园小 区金色家园国庆花园奥林盛世家园阳光新时代龙 湖汇景豪庭馨雅苑东苑小区惠利花园金大陆财富中心。 核心圈层小地块综合性高层住宅没有抗性但其取向均为以 集中商业实现商业最大化，并通过空中花园保障上层住宅的品质。 基本 状况 占地亩 建筑面积万 容积率，主楼层 占地亩 地上建面万 容积率，北楼层 塔楼栋塔楼，梯户......”。

8、“.....梯户， 房，房 销售 情况 半年销售，约套，速 度明显高于周边，反映出中心 区域高层没有抗性，但销售速 度尾盘价格提升不起来反映 价格节点效应 客户煤电职工周边政府学 校邮局职员周边小生 意人 图表核心商圈主要地产案例次核心圈层走纯高层住宅依托配套和环境的路线，高层住 宅有定抗性但可引导 典 型 楼 盘 龙湖汇景豪庭 奥林圣世名城 阳光花园 规 模 建筑面积万，两期 共约套 建筑面积约万占地公顷建筑面 积万 分 期 分两期开发，期万分两期，期多层， 二期高层 类 型 栋高层，期住宅万栋层高栋 层，栋多层 两栋层和两栋层 的高层 价 格 起价元，均价 元 均价元 多层元，高层 元 户 型 两房三房 的两房为 主，三房 两房......”。

9、“.....干部和机 关单位的 人为孩子买房的也较多 配 套 龙湖公园临街商业周边 配套 城市配套，临近体育 馆 城市配套 图表次核心商圈主要地产案例 外围圈层 外围圈层以大规模学区地段和品牌等取胜，基本为多层，年消化 量般万年 淮南住宅市场基本特点 基本状况楼盘主要集中在田家庵区，市场的现房基本售完，目前市场主要 以期房推入市场。 产品现市场推出楼盘的物业类型为多层和高层，以高层为主，由于多 层匮乏，开发商强力推广，消费者处于被动接受阶段，尤其是在 市区核心地段，高层产品销售看好 主力户型市场主力户型为的两房和的三房为主，以偏 小面积销售的快，以上大面积的顶层复式销售较慢。 核心竞争力现市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点......”。