1、“.....但较为适应房地产市场单个项目总量应有所控 制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但 需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与路芙 蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环 境，组合更强势的项目发展团队。 目前市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因房地产市场属 起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将 使本项目在年赶上销售的黄金季节。 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将 偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。 项目应努力适应当前市商业格局的发展演变，成为广场 商圈的有力补充，实现开发销售推广经营方式的差异化......”。

2、“.....本次调研工作由地产顾问机构 项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实 际调查执行工作，发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域 发展前景与部分房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。 最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召 开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系统及市场推广销售策略建立 执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下 目前市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打 算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。另根据统计，当前涟水名城 期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名 城总建筑面积为万平米。因此，未来年内，市住宅物业上市体量较大，市 场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变......”。

3、“.....大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置 理想，交通方便价格更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项 目操盘的重中之重。 经过购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市 民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中， 的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视 项目情况而定，尚需大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化 的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居 建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希 望能进行有效的市场整合。说明长期以来市家居建材行业经营户分散凌乱， 经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所的出现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中......”。

4、“.....但在访谈 调查中，建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见， 另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价 格租金需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市， 以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政 策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位 置搬迁疑虑的心理阴影。 本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景， 的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前产品和服务，从而杜绝目前存在于家居建材行业中以次充好，质量 环保均难以得到保障的现象，为造福另方面也将进步美化城市的形象，提 升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和 消防带来隐患的问题，真正成为市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性 物业......”。

5、“.....并将为极大的影响和带动周边街区的商业 发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动市城西的发展。 项目 可行性研究报告 第二章项目投资环境及市场分析 四市情及发展概况 市情 市位于湖南省中部，涟水上游。年从各划出部分政区筹建蓝 田县，年正式建县，月改名县，年撤县成立市。市总面积平方公 里，人口万，辖镇乡街道办事处和个林场。 人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。市旅游资源丰富，北有 省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南有雄甲三湘的龙山森林公园。市交通便捷，湘黔铁路高等级公路与国道从境内通过，高速公路 高速公路级公路即将兴建，个完备的交通路网即将构成。 有煤炭之乡，有色金属之乡的美称，已经探明的矿产资源有煤铁 锰锑重晶石等种，形成了采掘机械建材冶金制药食品加工等产业。 近年来市委市政府实施科技推动市场带动的战略，全市民营企业迅速发展。高 效结晶铜管金属纤维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外......”。

6、“.....城区面积较小城区环境有待改 善城市常住人口规模有限流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题 困扰着市城市环境的改善和经济发展。 近年来，市大力推进工业强市的发展方向。投入大量资金对城区进行改造 和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展， 尤其是对房地产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著。这为 本项目的开发提供极佳的市场契机。 同时为了加强与周边县市的联系和互动，市加大城市交通路网的拓建兴建， 由此产生的效应犹如针强心剂，推动市房地产业等相关行业飞速发展。 市经济发展概况 地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产冶炼机电运输行业发 达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自年代开始显著提高， 内向型经济发展状况良好。 据统计，年全年市城市居民人均可支配收入元，比上年增长， 年末，全市城镇集体以上单位在岗职工人，比上年增加人......”。

7、“.....增加万元，比上年增加，从业人员年人均报酬元，比上 年增长。 全年民营经济实现消费品零售总额万元，增长，占全市消费品零售总额的。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到户和户， 分别增长和。 市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水 平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对市居民储蓄水平 的统计，人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前市民对投资极为谨慎，获取投 资渠道的信息很少，投资途径较少，大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益， 社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性。 因此，根据当前市总体经济发展居民消费及个人储蓄水平，未来年之内， 市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金 将集中于房地产投资及建材家居装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程 度的改观和突破。 以上数据来源娄底及相关政府报告文件资料等 市商业发展历史沿革 回顾市近代商业发展历程......”。

8、“..... 上世纪年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。因为经济体制的 限制以及消费者消费意识的局限性，限制了商业的的发展，无论是商业建筑其建筑形 态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐， 城市的商业也取得了飞速的发展。 年代初，市改以前小商小贩的自由贸易占据商业消费市场大半江山的局 面，出现了蓝田市场等批集中型的专业市场。这类商品交易市场的出现，使 市城市农村人口的消费有了较为集中更为方便的消费场所。年代末及本世纪初， 随着对外交流和经济活动的增加，市首次出现了中小型超级市场，再度刷新了市 商业格局。金马特福康祥等批超市经营企业获得了长足发展。近年来，以心连心新佳为代表的知名商业企业登陆，不但使市民享受 到了与国内大中型城市同步的商品与服务，更使市商业格局再次突破。伴随着这 类商业企业的发展，市商业房地产行业的出现也受到了市民的热情欢迎和追随......”。

9、“.....而房地产 行业的继续前进，将使市居住商业环境更为良好，有利于改善城市消费环境，提 升城市品位，更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强。 市城市商业格局及发展趋势 随着城市经济的发展，市的商业格局的已经初现雏形，形成了以广场和 为核心商圈向周边辐射的商业格局。 广场商业发展历史悠久，地处市交通南路与南路的交汇处，地理位置优 越，是进出市的必经之地，也是市近代商业发展最具代表性的区域。此区域内以 百货超市品牌服饰鞋帽电子通讯产品五金机电业态为主。因受城市道路状况 建筑形态经营理念等发展条件所限，此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。 如不改变此区域内的街区形象，对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治，在劣 币驱逐良币理论范围内，将使部分利润较高，档次较高的商业行业主动集中转移， 从而动摇此区域的商业地位。 商圈的成型与发展有着得天独厚的基础......”。