1、“.....温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发 展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破 而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机 遇，又是个开拓全新市场的挑战。 三规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 政府力图把打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模， 居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城......”。

2、“.....区域性质将发生了质的改 清白江金堂起步阶段 龙泉发展中期 华阳高速发展期东升发展初期 温江高速发展期 郫县发展初期 变。 同时，围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成 为无污染的中国西部纺织城。 年底，成金路开通，与成都的距离为公里，半径属于公里 的地域，与成都的距离在分钟车程内，成金快速通道的建成使完全进入 分钟的大成都第圈层。 为此，成金线将成为改变与成都之间关系的紧密纽带，将带入成都第 圈层。区位条件的变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点 第圈层与第二圈层综合比较分析 第圈层第二圈层 土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富 土地成本较高很低 交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快 居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好......”。

3、“..... 条件配套逐步完善 产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够 价格接受度相对较高相对较低 竞争相当激烈相对较弱 投资环境较成熟正在完善 区域未来优势特点 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升 区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案 将进步比较与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。 四区域资源条件及发展水平横向比较分析 区 域 交通条件房价水平自然环境生活配套 青 城 山 成灌高速老成灌路国道的贯通以及川西 旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达 车程高速分钟，老成灌路小时但均需交 纳过路费 目前中高端平 均房价为 元 自然景观资源突出，避暑胜地 世界自然文化遗产，具有突出的人文文化资源 气候宜人......”。

4、“.....第种是依托于先天资源基础而成，如温泉 沙滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。 那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核 心如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化特色化 本案发展休闲产业的资源基础 发展休闲产业的资源基础分类 衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件， 应该具备定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。 般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源 先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源 后天稀缺性资源人造休闲设施 本案发展休闲产业的资源基础评价 整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小 时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了青城山都江堰龙泉大 邑崇州温江牧马山等区域......”。

5、“.....为成都最具发展潜力地域 温江生态农业区，水土质量成都最佳 国色天乡主题公园 先天资源般，但近年通过人造休 闲设施成功打开了成都休闲市场。 龙泉独特的人文历史风情 生态农业自然山体植被 大型运动基地 先天资源具有定稀缺性，但多样 性相当突出，具有很好休闲产业发 展基础 大邑稀缺的自然资源西岭雪山温泉 定的历史知名度 先天资源稀缺性突出，但资源过于 单，具有定休闲产业发展基础 牧马山 高尔夫景观球场 森林公园 先天资源条件般，但通过具有稀 缺性的高尔夫建设，已成功启动休 闲产业 崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单 赵镇丰富的水系资源先天资源具有定的稀缺性......”。

6、“.....我们认为 在现有资源条件下，发展休闲产业存在定难度 主要表现在先天性的自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动 物园将关闭，唯可以作为人造景观资源的项目也将退出历史舞台。 要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章 在人文资源与自然资源单情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资 源，这点上可参考温江与牧马山的模式温江正是利用花博园国色天乡打 开了休闲市场。 结论 对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源人文历史资源作为特色吸引 物，则在发展前景上存在定的风险性。 唯可行的道路，是自己引入个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。 为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都 周边现有休闲产业发展状况进行分析......”。

7、“.....在休闲类型上，汇集了几乎所有的休闲大类，但是从比 重上分析，以养生休闲康体休闲民俗风情休闲为主，而商务休闲体育休闲 娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。 高档休闲消费较少 由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业旅游资源衍 生的，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造的新型休 闲产业比较匮乏。 结论如果本案要想实现突破，则人造特色必须定位于高端，并在体育休闲与 娱乐休闲之间进行选择。 三人造特色吸引物的确定 项目可选择的特色吸引物比较 根据上述分析......”。

8、“.....分别为大型的 娱乐休闲设施大型的体育休闲设施。 特色吸引物类别主要类型案例代表 娱乐休闲设施大型主题公园等华侨城 体育休闲设施体育场馆集群高尔夫等新亚洲•体育城观澜 湖 以主题公园为代表的娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高， 由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表的大型娱乐休闲。 如本案开发体育休闲设施，鉴于地块的改造难度，结合地块优美的生态环境 富有动态变化的浅丘地势充沛的水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球 场。同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫的商务休闲功能与体育休闲功能 相结合。 结论 前言项目发展的目标体系 本项目研究背景 企业背景 华宝集团是家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同 时拥有丰厚的资金储备对于这样个跨行业进行投资的企业......”。

9、“.....必须保证资金投入的安全性，必须实现土地 物业的保值升值。 项目可投资性未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的 消化需求。 发展可持续性通过项目的开发运行，能联动集聚整合多层次的政 府业界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目 以外的新利润点与投资机会。 以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。 二项目自身条件 项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河， 与未来的成都游乐中心隔河相望东南向连新城区，毗邻客运中心三 星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。 根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门规划部门当地开发商等的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 深访......”。