1、“..... 第二部分法律及政策性风险分析 项目用地取得使用权的法律手续及现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有土地 土地使用权归属珠海天朗海峰商贸有限公司 土地他项权益没有 土地用途商业住宅用地 项目用地现状的文件略 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为商业住宅用地 规划批文略 以取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议 去市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地 出让金，办理国有土地使用证。 取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签订国有土地 出让合同......”。

2、“..... 政策性风险评估 自去年新政后，整个珠三角都在经历着年以来最大范围最大幅度的 场楼市危机七城均出现了成交低迷房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市今年上半 年成交量均出现了四五成的剧烈下跌。珠海作为珠三角的核心城市之，所受到的创伤 也不容忽视年月，珠海的房价为元，到了年月，就降到了 元珠海年全年月均成交量为万平方米，到了年上半年，月均成交量就降到了万平方米。国家紧缩性政策的出台，使珠海乃至全国的房地产市场遭到 了严重的打击。除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国的房地产市场而言，又是 次严重的考验。然而，值得庆幸的是，为了对抗金融风暴的影响，国家下半年出台了二 套房贷适度放宽以税费减免刺激购房消费合理为开发商资金松绑等系列的政策。 与此同时，珠海也相应的出台了暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择......”。

3、“.....最高额度则文件规定执行等系列救市政策。这些 政策的出台，对缓解各地楼市危机均有积极作用。 合作方式及风险评估 合作方介绍 土地方为珠海天朗海峰商贸有限公司 合作方式 合作方式 六福地产次性买断土地使用权，单独开发 操作方式 六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议，然后在市国土资 源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理 国有土地使用证。 主要合作条件与土地方的土地价款及付款进度 土地价款总占地面积为平方米，土地补偿费总额为元以 单位面积价格元平方米计算，价格数据来源于六福房地产评估咨询有限公司 付款计划双方签订协议后周内六福公司支付给土地方万元，并打入双 方共同指定的公证 为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多......”。

4、“.....市政环境尚须大力整治。前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游 观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面 临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地 产受益将较其他区域大。 商业状况 本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形 成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主 要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特 色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。本区外来人口稠密，主要商业街如明 珠路前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。 人文环境 本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及 吉大香洲等区，治安状况比较混乱......”。

5、“.....暨南大 学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境的看法。相信随着珠海城建的深入进行和大 批新建小区业主的入住，前山以往的人文环境将发生显著变化。 二前山片区经济发展现状及楼市走向 年，前山属地工业产值约亿元，国内生产总值约亿元，街道所属国民 生产总值亿元，税收亿元。在整个香洲区工业生产总值中占有相当重要的比 重。 随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山带定将成为珠海未来交通枢纽位 置。目前，因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也 是非常发达的。目前，有公共汽车路线路路路路路路路 路路路路路路路路及观光巴士的号线路可 以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市 。受各种利好消息的影响，珠海市的楼市近两年来发展迅猛......”。

6、“.....许多楼盘如雨后春笋般遍地崛起。前山楼市也跟着活跃了起来。加之前山 片区的整体价格相对便宜。因此，成为购房者瞩目的对象。目前区域楼盘的整体素 质相对偏低，升值空间仍然很大。 二前山片区宏观市场分析 据珠海房地产销售数据显示，近几年来珠海市的房价与成交率出现了千树万 树梨花开的迅猛发展景象。生产总值也日益提高，尤其是高新产业产值。相 继带动了整个珠海市的经济。尽管如此，日前珠海市的房价跟珠三角其它城市相比 ，仍然相对较为低迷。城市发展空间仍然很大。预计在未来的几年内，房地产业会 成为珠海市居高临下的行业。关键影响因素如下 广珠城际轻轨的建设，最晚年全面通车。 珠海机场与香港机场合作 伟创力增加投资......”。

7、“..... 珠海目前市区手楼住宅均价大约元平方米左右。珠海市区两年内的有 效供应量约为万建筑平方米珠海市区每年的销售量约万建筑平方米 。而前山片区的均价约为元平方米左右。在珠海的主城片区中，价格处于 低端位置加之广珠城际轨道的落点，前山河的改造等等片区未来的市场需求仍 然比较大，且存在定的升值空间。 珠海发展利好太多，近年以来吸引众多大公司进驻。品牌公司的进驻也就意 味着，珠海楼市将出现些高端价格的高端产品。会领引楼市，带动珠海房价。 而历来房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终 的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展。房地产就会继续发展，房价就不会 跌。 小结综合上述，预计未来两年珠海市的整体的房价会持续上升。随着轻轨的建成 拱北与前山涨幅比较快......”。

8、“..... 三楼盘分析特点 物业类型分析 图片前山 前山片区的楼盘大部分规模都较小。其中占地面积较大的是华发新城。华发新城的 运用的是分期开发的策略。其它楼盘都是采取分批推广的策略。这主要不是市场空 间的不足，而是开发商对未来市场的预期比较好，希望通过多次小批量推售掌握 调整价格的主动权，争取更大的利润空间。 前山片区的物业在建筑类型上主要还是以小高层为主，辅以少量的多层高层 第部分项目概况 宗地位置 前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角东面是前山河，前山立交桥 南临片花圃西面是中新国际花园北面是华发新城 二宗地现状 该土地为具有五通平的熟地。所谓五通平，般是指区域或地块 具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。地下没有管线电缆 暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等......”。

9、“..... 三项目周边社区配套 交通出行因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也 是非常发达的。目前，有公共汽车路线路路路路路路路 路路路路路路路路及观光巴士的号线路可以直接 到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市。随着广珠城际 轻轨的建设与即将落成，前山带定将成为珠海未来交通枢纽位置。 教育医疗容闳小学，前山中小学，暨南大学香洲区人民医院，嘉济医院 文化体育娱乐设施豪庭商务酒店。 社区周边土地开发情况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力， 在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身 的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的 整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力......”。