1、“.....配备专业的医护人员先进的医疗设备，拥有紧急绿色 救护通道，方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另方面 也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服 务。 护理中心 建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员， 其功能有三是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务二 是作为学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老 产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。 餐饮中心 老年人食堂为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务 商务餐厅 建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中小型中餐厅，风 味餐厅，咖啡厅兼西餐厅等，以满足办公会议接待等商务活 动和其他各种中高档散客宴请的需要。 康乐中心建议该项目室外设置羽毛球球场门球场钓鱼池......”。

2、“.....以满足 老年人学习娱乐健身的需要。 养生中心 建议该项目设置养生中心，包括美容美发足疗按摩香 薰桑拿汗蒸能量房等。 办公和会议中心 协会办公区 建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机 构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市 岁以上的老年人以上参加了各种民间协会，而三高老年人 群该比例高达以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民 间协会，而据协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后 的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，方面方 便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另方面也可以为各种民间 协会提供活动场所。 会议中心 建议该项目设置能容纳人的大型会议厅间，设置中小型会议室 间。大型会议厅交通集散方便......”。

3、“.....设置现场视音频传播系统多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议培训聚会 等提供全方位的服务。 商业中心 据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区， 商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模 小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商 业活动极不方便。 建议该项目设置商业中心，建设包括超市商场精品商店银行 保险邮局等商业配套设施，方面为该老年公寓的老年人提供商业 服务，另方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。 寓区环境 建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿 湖绿化带同时在学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化 庭院景观园艺小品，打造景致独特环境优美的寓区景观。突出绿 意生态健康别致的特色。如果可能......”。

4、“..... 让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造小桥流水人家的生动意境。环境 规划包括以下内容 沿湖绿化 滨水景观 休闲广场 广场绿化 庭院景观园艺小品 林荫小道 运动场 四建设周期 该项目分为期建设 期工程容量达到人，投资达到万元 房间配套设施按人均元测算，人，需要资金万元 水电气网络电信电视等基础设施测算万元。 规划立项征地和报建手续费用测算万元。 建设周期年，年月至年月期间完成。 第二章投资估算及资金筹措 投资估算 期投资估算 土地费用约万元 新征土地亩，征地费用亩万元万元 土建工程费用约万元 房屋配套设施建设费用约万元 按个床位......”。

5、“.....万元 张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计 算目前高档老年公寓收费标准在元月左右 张床位元月月约。万元 护理收入。万元 按的入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算 张床位元月月约。万元 宴会厅各特色餐厅餐饮收入，万元 按人，每天每人消费元，入座率计算 人元人天约。万元 商场收入。万元 按平均每天每人产生元利润计算人元天天约。 养生收入。万元 按每天有的人进行养生，即人，每人元计算 元人人天约。万元 会议室收入。万元 按每天元，利用率计算 元天天约。万元 护理实训管理费万元 按平均每月接待人，每人元实训管理费计算 元人人月约万元 老年大学万元 按的人参加，每人每月元计算 元人人月约万元 洗衣万元 按每个老年月月万元 管理费用。万元 按营业收入的计算。万元......”。

6、“..... 水电气费用万元 按营业收入的计算。万元。万元 营业费用合计。万元 营业成本。万元 餐饮成本。万元 老年餐饮。万元 按老年公寓营业收入的计算 万元。万元 养生成本。万元 按养生营业收入的计算 万元。万元 营业成本合计。万元 营业税金及附加。万元 营业税。万元万元。万元 城建税。万元 万元。万元 教育费附加税。万元 万元。万元 营业税金及附加合计万元 注未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。 年均营业支出。万元 三年均营业纯利润 营业收入营业支出。万元 四项目投资回收期 期项目投资约万元，年均纯利润约万元， 投资回收期万元万元年。年 预计期项目投资。年收回成本。 该项目期投资预计在。年内能收回成本，所以......”。

7、“..... 第九章项目风险分析及规避建议 项目风险分析 观念的风险中国是个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固， 到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有 以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老 人。另外还有的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将 父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公 寓养老还需要个漫长的过程。因此，本项目风险之就在于老年人 及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。 价格的风险 目前，镇江市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还 有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，镇 江市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在元月 以内的占。当然这也是因为镇江市目前还没有高档的老年公寓......”。

8、“.....但该项目作为镇江 市第个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作定的风险。定价过低， 投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报 同样会受到影响。 季节的风险 由于该项目处于镇江市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡 旺季较为明显，所以在淡季的入住率餐饮入座率将难以得到保障， 会对项目的收益带来不确定的因素。 交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处乡村上，道路条件差，只有 条路通公交车，另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公 交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还 是到来度假开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而 影响该项目的经营。 多元化的风险 该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险......”。

9、“.....能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过 多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。 二风险规避建议 老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和定的经济效益， 是个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能 力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议 要找准目标消费群，重点瞄准三高老年人群，认真分析他们 的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住 要重点打造项目的老有所为的养老模式，要在镇江市独树 帜，为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值，真正做到老 有所为的平台，要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目老年公寓先进的经营 理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准......”。