1、“..... 用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 滨 河 路 县委县政府 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。 地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地，地势平坦，场地标高黄庄路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。用地 内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记，可根据规划要求进行申请拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站......”。

2、“.....有村民集体自用管线，有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保留，可为项目提供部 分水源。 地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区......”。

3、“.....足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该 区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高......”。

4、“..... 周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行 将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区 的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障 提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。 黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿 化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气， 又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。 本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居 住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。 目前项目门前有去新村的路路公交线路......”。

5、“.....项 目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便 项目业主出行。 五市政配套 为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可 节省万元。 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安 居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。 与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻 璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受......”。

6、“..... 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿协议。 去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。 去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理 国有土地使用证。 取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合 同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。 取得土地使用权的风险及控制 土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是 风险所在......”。

7、“.....同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相 结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。 政策性风险评估 项目周边的居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由 政府组织实施的项目，该项目上马定会对黄庄居住区造成很大的压力，政府出于地 方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上 开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据昌晟 公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。 政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房 开发，土地出让金可按土地评估值的收取，但该项目能否顺利按执行，是 个待定因素。我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同 中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则......”。

8、“..... 二项目合作方式及风险评估 合作方介绍 土地方为神木县黄庄村，为神木黄庄村集体土地。 合作方式合作方式 陕西昌晟房地产开发有限公司与黄庄村集体合作开发。 操作方式 昌晟与土地方黄庄村集体签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市 土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。 主要合作条件 与土地方黄庄村的土地价款及付款进度 土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格 计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土 地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。 付款计划 双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定的公证 处帐户。然后昌晟公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数退回给昌晟公 司......”。

9、“.....由公证处将万元存入土地方 指定的帐户，如果此时期约亩开发用地还未提供给昌晟使用，该笔款延迟到 期用地交地后周内支付。 在昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补 偿费，每个月付四分之即万元。 在土地方将全部开发用地按要求交给昌晟公司后年内分两次付清余款，每个月付 余款的，万元。 土地方的主要工作 负责在项目立项后日内提供沿规划路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在 年月底前提供给昌晟公司使用。 拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路管线拆除，硬化 路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素，办理有关手续 交纳有关全部税费，交地时保证现场场地平整。 负责出具办理项目手续的全部文件资料证明等，并负责提供人员配合。 负责协调提供该项目临时用水临时用电......”。