1、“.....物流信息技术应用广泛，传统物流向现代物流转变的步伐大 大加快，全行业发展态势良好。作为我市支柱产业，现代物流业对改善我市经济发展的质量 发挥了积极的促进作用，去年全市社会物流总费用占比重同比去年下降，接近 中等发达国家平均水平现代物流业在全市经济中的地位日益重要，基本确立了支柱产业地 位，年全年实现物流业增加值亿元，全市社会物流总额为亿元，比 年增长，有力带动了物流业的发展。 专业市场崛起迅速 现代物流业的发展，由单纯的仓储运输变为综合化的物流服务，包括货运代理商业 配送多式联运社会化储运服务流通加工信息咨询等，是物流服务综合化的过程，处 于优化整合的初级阶段。而在不久的将来，随着国外大型知名物流企业进入中国市场，专门 从事类产品物流服务的专业物流企业将迅速成长，成为现代物流业发展的主要趋势。 自身网络体系的构建 物流企业，尤其是大型的综合物流企业......”。

2、“.....网 络体系中的节点分别设置，不同级别的节点，服务范围不同，对占地域建设规模的要求也不 同。般来讲，城市在节点的确定上，也会充分考虑城市区位等条件。 企业的经营服务模式 物流企业，特别是综合型物流企业和专业物流企业的发展，将会在定程度上影响和改 变物流的空间格局，会对以满足空间需求为主的物流园区发展及规划带来定的冲击。 第三方物流发展迅速 些专业运输企业通过与外商的合作或自身的改造完善，提供成品及从厂家到销售的整 套物流服务，成为第三方物流企业。第三方物流企业是独于物流供应方和需求放的专门物流 服务商，是现代物流业发展的重要组成部分，在现代物流产业中占有重要作用。 物流量变化 航空物流增速最快，铁路物流绝对弱化，公路物流占主体，水运比重上升，本地消费物 流仍占绝对优势，国际物流比重上升。 笋岗清水河物流园区发展概况及发展趋势 笋岗的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。很长段时间里......”。

3、“.....为促进深圳市对外贸易的发展及方便人民日常生活 做出很大的贡献。然而，随着城市的快速发展，笋岗片区原有的功能结构不断受到冲击，片 区现有的物流功能的不适应性表征已越来越突出，主要体现在以下几个方面 区域功能矛盾日渐突出 笋岗片区凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区金融中心和信息中心紧密联系的 得天独厚优势，已从仓储业务为主要功能业态转变为深圳相对成熟的专业市场集聚区，并逐 步形成集批发商品展示专门商品交易金融商务娱乐于体，具有较强辐射能力的 多功能现代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 现状宝安北路两边，从南到北集中了金海马集团的三大商场裕发家私城新时代富 来居大富豪富之岛品牌专卖商场好百年商业机构等数十个家具商场宝安北地区还有 世界强出身的建材国际连锁巨头百安居罗湖店跨国连锁巨头麦德龙经营面积超过 万平方米的香江装饰大市场......”。

4、“.....汽车轻工陶瓷货代医药等专业大市场在笋岗也有较大的规模。近年来，受 到城市中心区的影响和带动，片区的服务功能由单的仓储运输，逐步向综合的商业仓 储运输功能发展同时片区内的物流功能逐渐被弱化，与片区规划之初的发展定位出现了 较大偏差。 长城物流储运有限公司位于笋岗物流园区东北角，与麦德龙乐安居隔宝岗路相望， 以上的货代公司聚集在长城物流储运有限公司的临时货代市场里。以运输为主的货代物流功 能与笋岗片区如今日渐发育的商业功能越来越难以协调，方面土地价值得不到充分发挥， 另方面延滞了对片区整体功能的升级转换。 因此，尽快对长城公司用地进行更新改造，缓解日渐突出的区域功能矛盾成为笋岗片区 功能升级面临的个重要问题。 区域交通供需不平衡 经过多年的基础设施投资建设，虽然笋岗片区内部道路系统已经相对比较完善，但是由 于笋岗片区区位的相对中心化和城市交通的快速发展......”。

5、“.....而且 货运车辆已受到交通限行的较大制约，难以维持满足物流产业发展需要。 而交通条件的制约对本地块尤其严重。受地势影响，其出入口与泥岗路交通联系十分不 便，目前泥岗路侧仅有个出入口，进出车辆在此汇集，且多为货车，转弯延迟时间较长， 对紧跟其后的其他车辆有很大影响，城市交通与货运交通相互干扰，严重影响泥岗路正常通 行，堵塞现象时有发生。而沿宝岗路侧入口位置离道路交叉口位置太近，且受天桥施工影 响，其交通通行能力十分有限。 另外，交通管理部门已开始对笋岗片区的货运交通实行管制措施。根据我市交警局的有 关文件，笋岗片区的内部道路均受到不同程度的货车禁行规定，笋岗路全天泥岗路每天 时时片区内其他道路每天时时禁行大型货车，笋岗路星期至五时分 时红岭北路星期至星期五时时，禁行小型货车，根据规定，货车在禁行时段均 需绕道行驶，有的只能选择在非禁行时段出行，给笋岗片区的货运疏解带来了较大的困难......”。

6、“.....目前交通状况远不能满足旺盛的货运需求。因此，希望因借长城公司用 地更新改造，方面打通联系笋岗片区与清水河片区的东侧通道，理顺片区的交通体系另 方面通过用地功能的升级，缓解目前较多大型货车的交通需求量，变相增加了交通资源的 有效供给。 区域整体形象落后 方面笋岗片区大型专业市场办公建筑等多由原来的仓库改造而成，且改造手法较为 粗劣，景观形象不佳另方面泥岗路作为城市主要交通性道路宝安北路作为片区重要功 能性道路，都是城市及片区整体景观形象的重要塑造载体，对道路两侧的界面退线建筑风 格体量建筑高度天际线公共空间等都应该有交通要求，与现实状况产生较大反差。 长城公司用地位于笋岗片区东北角，泥岗路铁路桥西侧桥头堡与制高点，其区位决定它 将作为泥岗路沿线重要景观节点，标示笋岗片区的内在功能与外在形象，亟需组标志性建 筑物塑造片区整体形象，树立起笋岗商贸片在人们心目中的形象地位。 因此......”。

7、“.....深入研究泥岗路宝岗路沿线景观形态，通过 建设标志性建筑，塑造沿路景观界面，打造区域景观的新亮点。 现状土地利用效率偏低 本案所在地理位置优越，位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区金融中心和信息中心 紧密联系，属城市的黄金地段，土地潜在价值较高，但现实情况是其经济效益与社会效益却 并没有充分发挥出来，主要有两方面的原因 是长城公司储运目前的经营方式等业态因素限制，目前以货代市场为主，其商业价值 未得到充分体现二是长城用地规划布局及开发强度等空间因素的限制，由于建成时间较早， 规划平面布局结构松散，交通组织不畅，造成对空间资源的浪费建筑以多层为主，土地开 发强度较低，平均容积率不足，处于种低效率的运行状态。 因此，希望借助长城公司用地更新实现业态的升级，创造更多的经济效益。通过对用地 规划布局的重构，确定合理的土地开发强度及空间布局结构，充分挖掘用地潜在价值......”。

8、“.....受当时建设条件的限制，建筑功能的设置不够完 善。目前的仓库与办公楼已不能满足现代化物流与办公需求。随着物流业的快速发展，服务 水平的提升对物流设施也提出了新的要求。尤其是在通信技术高度发达的今天，信息网络技 术已成为构成现代物流体系的重要组成部分。而目前的物流设施从功能设置上已无法适应新 的要求，亟需升级换代。 用地更新的重大意义 顺应全市物流政策转变，加快实现物流战略目标 年月，在深圳市委三次当代会上，深圳市委市政府提出要把现代物流作为深 圳的三大支柱产业之。为深圳现代物流业发展提供了良好的发展空间，物流业进入高速发 展阶段。 年月，深圳市人民政府印发的关于加快发展深圳现代物流业的若干意见提 出，按照深圳物流业发展的总体战略目标，加快两大综合型物流园区和四大集散枢纽型物流 园区的建设。其中......”。

9、“..... 年月，张思平副市长主持召开了笋岗清水河物流园区领导小组第次会议， 会议征求了与会各单位对笋岗清水河物流园区功能调整需协调解决问题和年度工作任务 等方面的意见和建议，并于年月，召开了笋岗清水河物流园区领导小组第二次会 议，并同意在该片区规划建设高档次现代化服务于城市内部物流配送的大宗商品交易市 场，同时应将该片区规划建设成物流企业总部的集聚基地包括物流信息物流技术平台和 公共管理服务等。 该会议的召开，意味着政府同已意识到随着城市的发展，笋岗物流园区的物流功能变化 的不可逆转性，现存的以仓储运输为主的物流市场已不能满足该地区发展需要，为促进经济 发展和保持笋岗片区的繁荣，应改变其功能定位，促进物流业更好的发展。 长城用地更新项目顺应深圳市物流政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的 要求，对物流业发展起到带动与表率作用。 缓解区域功能矛盾......”。