1、“.....同年又相继成立了市房地产开发公司和 市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济 建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产信托房产塔山房产城区房产等公司成立。 迅速崛起阶段年，约年。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定 开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启 动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅年 和年，市区就冒出了家房地产企业，开发了如鹤池苑等代表性房产。到 年，市区房地产投资达到了亿元，比上年增长了倍多。 调整阶段年，约年。由于前两年房地产开发过热，给市区的房 地产发展留下了些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从 年到年，基本维持在亿元这水平，同比增幅在低位徘徊不前，房 地产业发展处于低迷状态。 高速发展阶段年，约年。三个原因促成了市区房地产业的迅速 复苏并进而转入高速发展时期。是年......”。

2、“.....实行货币分配，市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大 部分单位，为搭上房改末班车，纷纷突击购房分房二是当时我国为应对亚洲金融 危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用 于经济适用住宅建设三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房 地产业起了推波助澜的作用。这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园 环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步 入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中前四年是投资高速增长期，年 年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有 所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积 年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，超过了 年年这四年的销售面积总和。 调控调整阶段年，约年。年开始，国家为了遏止略有抬 头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要 目标的宏观调控政策......”。

3、“.....房地产企业 经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。逐步繁荣阶段年至今。年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴 房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区 迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公 寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格 局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商的进驻，加上 金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品 质开发的新潮流，诞生了批以高品质的楼盘。整个行业在经历了年短暂震荡之后， 又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。 二绍兴市区商品房价格走势轨迹 房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场 的供求关系及商品房价格的高低变化上。 绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年......”。

4、“.....集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场 的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品 房市场价格的走势，也从年开始。见表 表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米 年份 住宅价格 价格势，并形成了东南西北四 个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城 南新住宅区的外围环境得到了明显的改善城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以 及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新轮越 州新城城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住 宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后， 已经开始明显升温城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴 未来又个理想的居住区而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办 公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传......”。

5、“..... 从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。 高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带，价位般在每平方米多元中 档楼盘以城西城南开发的楼盘为主，价位般在每平方米元之间相对 价位较低的低档楼盘主要位于袍江生态园区等区块，价位大约在每平方米 多元。 四绍兴市区住宅需求市场现状及特点 绍兴住宅消费市场向来都是个相对封闭的市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓 厚地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业 主要集中于绍兴县的柯桥，因此，直以来，绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地 人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主的刚性购房群体为主，由 于居民直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场 投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后于其经济发展和居民收入水平......”。

6、“.....进入年以来，以上这种状况正在发生迅速的变化，随着绍兴房地产市 场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情 和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，房 难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的 幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的 销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济更促进了大批人加入到改善型购房的队伍 中来，加上近几年开始的全国性的婴儿潮效应更进步刺激了婚房市场的需求，多 种因素集中在起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发 展。 绍兴住宅市场经过了几轮的宏观调控，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经 进入了个新的快速发展时期。随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念 的改变，绍兴房地产市场正面临着个前所未有的发展机遇，而目前这种商品房市场供 需两旺的局面仅仅是个开始......”。

7、“.....市 场需求旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。 五项目市场可行性分析的结论 通过对外滩号地块以及绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论 绍兴住宅市场进入了新轮的快速发展期，强大的购房需求和购买力将对绍兴住 宅市场发展形成有力的支撑 随着老城区用地日益紧张以及房价的快速上涨，周边区域板块将迎来巨大的发展 机遇，而板块之间的竞争将日益激烈 随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，本地房地产业整体上将面临重新 洗牌，土地储备和品牌实力将成为今后企业的核心竞争力 绍兴市新轮城市规划以向西和向北发展的主要方向将对未来几年土地供应 和城市发展形成巨大影响，镜湖板块因其地理位置的优越性以及在整个绍兴城市规划中 的重要性，而成为绍兴房地产行业的下个热点，在其崛起的过程中影响整个绍兴房地 产业的格局。 第四部分项目选址及建设条件 地块详情 所属区块分析位于绍兴市镜湖新区，整个区域东至绍三线南至萧甬铁路北至 柯袍线......”。

8、“.....距萧山国际机场公里。镜湖新区位于绍兴大城 市越城柯桥袍江杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团的中心，是绍兴大城市的绿 心。行政区划平方公里，核心区块城市绿心开发建设面积平方公里。 地块描述东南部由镜湖湿地水域环抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵凤 林西路，与城市各标志性建筑距离如下表 城市广场 洋江路号地 块 新市政府 绍兴火车站 奥林匹克中心 城际高铁柯桥站 镜湖高教园区 大滩水上公园 绍兴中镜湖校区 客运中心 人民医院 昌安实验学校地点距离车程时速公里 城市广场公里约分钟 客运中心公里约分钟 人民医院公里约分钟 火车站公里约分钟 水上公园公里约分钟 新市政府公里约分钟 奥林匹克中心公里约分钟 镜湖高教园区公里约分钟 城际高铁绍兴站公里约分钟 昌安实验学校公里约分钟 图地块位置图 二项目地块的周边情况 镜湖新区绍兴全新的城市中心......”。

9、“.....行政居住旅游文化教育艺术等城市功能应俱全其重点关注配套 有 市政府镜湖新区是绍兴市政府的所在地，周边市政配套齐全。 镜湖中学镜湖中学位于镜湖新区，由锡麟中学灵芝镇中灵芝镇中嘉会分校兼 并活动，北临云集路，东面为规划中的灵芝路，西面也为规划道路，南面为河流，占地 亩，学校有个班级，可容纳名学生，是市区规模最大的初中学校。 昌安实验学校绍兴市昌安实验学校建成于年月，九年贯制市属学 本本项项目目所所在在地地校，总投资为万元，校园占地亩，建筑面积万平方米。学校是全国中小学 整体改革委员会委员单位，浙江省绍兴市两级实验学校研究会会员单位和浙江省现代 教育技术实验学校，学校现有个教学班，多名在校学生，位教职员工。 镜湖湿地公园镜湖湿地公园是浙江省首个国家城市湿地公园，有水乡泽国之 称。镜湖湿地公园总面积约公里，位于绍兴中心城市三大组团越城柯桥袍江之 间，是典型的淡水河流湖泊型湿地......”。