1、“.....目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发 生了根本性转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风 险确实正在加大。加上些地方性政策性因素比如以开征期房 转让契税，二手房恢复征收的个人所得税，经济适用房用地不得低 于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓杭州房产新政 月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外 地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款 增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成 些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房 源停止按揭的政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预 期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。 综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这 是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非 是杭州独有......”。

2、“..... 关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起， 这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量 抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避 免出现通货膨胀。目前看来，这政策是有效的。但由于货币政策效 应的最终显现有个月的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过 段时间才能更好地看出来。 不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引 起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币 政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。 二财政政策 相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收政府采购 转移支付等收效更快的手段并没有大量采用......”。

3、“.....最典型的事件是斥资百亿元 的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以 确认的消息，但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩张性财 政政策已经走到尽头了。 三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作 展开。同时，为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准 备出台规定，为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指 标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张的矛盾。 因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让 的暂时短缺，但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲 置的开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的考 虑到政策的倒计时特征，短期内甚至还会超过以往的供应量。 四行业政策 年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由 提高到以上，房地产正式进入调控行业大名单......”。

4、“.....因此，这政策的实 施结果将促使企业进入新轮洗牌。些小散乱，负债率过高 缺乏实力的公司将被清理出市场。而另些资金充足实力雄厚的企 业将填补其空缺，从而获得更大更多的发展空间目前这趋势已 经相当明显。 未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房 地产形势得出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整，与当前的宏观调控有关，但更是 次全行业的自我调整。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快 而已。 杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍的 速度超常规增长，目前的年投资额占的比例已经高达左右。这 样高的速度与比例是通常所认为的城市化或消费需求升级无 法解释的，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家比如 年的英国年的美国年的日本年的韩国所从未经 历过的......”。

5、“.....形成这种结果的核心原因是政策性需求的集 中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独无二的速度是不可能持 久的。 二在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。 正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是 全国性的。但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说，房 改政策实施越早房价收入比越高需求透支越多的地区如杭州 西安沈阳北京南京大连上海青岛长春贵阳等其投 资风险也越大而些发展相对较慢的地区如南宁哈尔滨海口 太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成都呼和浩 特乌鲁木齐等，则由于仍有较大的上升空间，风险相对较小。 另外，有个现象也要引起注意像广州深圳这样的市场发育成熟 已基本度过非理性投资时期的地方，在此次调整中波动相对会较小， 基本不会有大的回落。 三长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。 对于供需状况变动导致的行业短期调整......”。

6、“.....从 长期来看，中国房地产业的发展速度仍将快。目前杭州零售市场已形成个 内资外资并存，以集团化发展的优势企业和大型连锁超市为主体的 新格局。 商品市场和特色街 杭州现拥有各类商品市场个，年成交额达亿元。萧山商业 城杭州四季青服装市场中国丝绸城等家商品市场年成交额均超 过亿元。杭州的商业特色街有上城区的清河坊历史街区和南山路 休闲街下城区的丝绸特色街和武林路时尚女装街江干区的服装特 色街拱墅区的信义坊商业步行街西湖风景名胜区的梅家坞茶文化 村落等。目前正在积极建设的湖滨旅游商业特色街区将从年 月起陆续建成开街。 营销设想 房地产业制造和生产的产品，不仅具备普通商品的属性，还具有价值 巨大使用期长建设周期长等特点，因此较般行业来说，房地产 业营销的重要性就更为突出。房地产的全方位营销，是项专业性 科学性很强的综合活动。 本项目在开发的全过程中......”。

7、“.....以适应市场的需 要。本项目在获准立项后，将对市场营销做深入全面的策划，现仅对 营销做以下设想。 开发初期的营销策划 应注重供需分析和前期准备工作研究。供需分析就是要对特定房地产 市场状态进行研究，以其对该类市场目前和未来供需进行分析。前期 准备工作分析首先应了解政府审批程序，正确处理好各方面的关系， 加快审批程序，其次要做好地段分析和熟悉资本市场变动。海外投资 者称房地产为地段，地段，地段可见地段分析在房地产营销策划 中的作用非同般。 房产定位 定位也就是找准自己的位置。从十佳楼盘来看，都有自己明晰而准确 的定位。 定位分项目定位市场定位功能定位身份定位等多种定位。 在项目定位之前都要进行详细充分的市场调查，通过调查发现然 后确定项目所面向的市场范围，并围绕这个市场将项目的功能形象 作特别的有针对性的规定。比如世纪之门的人......”。

8、“..... 市场定位就是要选准买家。要知道建这么多的楼，是谁来买，并 对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把 握市场。 功能定位就是要站在顾客的立场上。对房屋小区的功能进行系统 的策划，也就是怎样进步地满足需要。功能定位采用的标准，是必 须要满足购房者的需求。 身份定位就是顾客群体的区域化，也就是本楼盘所吸引的人。在 美国，白种人与黑种人居住的不是个地方，有钱的大老板居住的地 方不样，明星居住的地方也不样。 通过定位，进步对楼盘的概念及理念有个明确的确定，由此 出发，才能建造流的楼盘。 管理及经营体系 对整个楼盘的管理及经营要在组织结构上职责及营运程序上有 个详细的规划。在上海，看到许多房地产公司都是紧张有序地工作， 各方面配合比较良好，都是为了卖房子而努力......”。

9、“.....实际上，应该由咨询 公司与开发商共同撰写建筑规划设计任务书。这些内容就不再详 细讲解。 投资方式 对于房地产项目的投资应该采取哪种方式，在杭州已看到了强强联合， 投资商等等都在进行组合。 作为投资分为长线短线长短结合的投资，不同的楼盘项目需要进 行不同的合理投资。 销售策略 即项目建到什么程度可以开始销售，滚动方式是什么，需要立即回收 的资金是多大比例对采取何种付款方式，对各种可能出现的悲观因 素予以充分考虑，对不同的项目采取不同的合理投资策略。如销售组 织的建立健全，销售队伍的建立培养，推广方式的选择组合，销售渠 道的选择等等。另外，合理地选择专业代理商，亦有助于加快售房进 度，加速资金回笼。 销售进度控制 楼卖得快是好现象，但在上海，对比较大的楼盘都有个详细严格 的销售控制......”。