1、“.....事实上，日韩百货业 看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中 的是他们的经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿 元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着 巨大的发展空间，投资机会较多。场研究 投资环境分析 经济背景 年由于世界金融危机，我国经济深受影响。与开拓。由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。 投资环境与市场研究 投资环境分析 经济背景 年由于世界金融危机，我国经济深受影响。，需要严格控 制工程成本和管理成本......”。

2、“.....保证销售资金回款。 投资环境与市 虽然，年市房地产市场受惠于中由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。部分内容简介的不确定性，将为项目发展带来隐性风 险。因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制 体系项目发展风险防范处理方案。并且，项目施工主材及设备采取招投标 管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。 投资环境与市场研究 投资环境分析 经济背景 年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心宽松的 经济刺激政策......”。

3、“.....逐渐回暖。年初，国务院 推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺 激作用。 百货与零售业 年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。从 年全年的情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业的 销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了。年十黄 金周天时间，北京上海广州的些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状 态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况 看，他们受金融危机的影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有的零售企业同 比增长在以上。 就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店的速度将加快，像韩国的乐天日 本的高岛屋马来西亚的百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。 同时，这些国际上的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。 年......”。

4、“.....事实上，日韩百货业 看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中 的是他们的经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿 元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着 巨大的发展空间，投资机会较多。 房地产业 随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售 面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和 全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个 百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。 市投资环境分析 市社会经济现状 年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展的 核心增长级。 年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段， 个面积万平方公里人口......”。

5、“.....按照大 大生态大网络的原则，作为市卫星城镇的区奢岭镇必将获得 空前发展。 年市全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。其 中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元， 增长第三产业实现增加值，亿元，增长。按常住人口计算，人 均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比 增长。市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省的占比为， 比上年提高个百分点，人均为全省的倍。经济总量在长吉图三市中的 占比达，比上年提高个百分点。 图市近年及增长率 年底，市人均为，万元，约合，美元。根据西方发达国家 的发展过程，市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房的需求将大幅增加，但对 住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得市住房总量需求仍处于增量型发展阶 段。 市居民生活水平 年，市居民人均可支配收入的增长略低于增长，指数处于较高上 升态势......”。

6、“.....其恩格尔系数回升了个百分点，表明了 通货膨胀对居民带来的生活压力依然较大。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际 粮农组织的标准，市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对 于世界知名品牌折扣需求依然存在。 在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力 和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量 收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，这种商业 形式孕育而生。 图城市居民生活水平指标示意图 市居民消费状况 据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化 率由年的提高到了年的，增长了个百分点。年， 市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。不断增长的 城市人口，住房需求直线上升。 城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善......”。

7、“.....对国 际品牌需求持续增加。 图市近年城市居民人均可支配收入 图市城市居民人均消费性支出 近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提 高。抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到，元，人均消费 支出，元，年市居民消费性支出占到收入的。由此可见， 是个消费活跃的城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的 基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。 区投资环境分析 项目区域概况 项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占 市区总面积的， 投资估算范围包括土地费用前期工作费用建筑安装工程费用附属工程费 基础设施建设费用及不可预见费用等开发成本，以及财务费用管理费用销售费用 等开发费用。 估算依据 中华人民共和国建设部发布的建标号房地产项目经济评价方法......”。

8、“..... 土建工程参照吉林省建筑工程计价定额吉林省建筑工程计价定额附 录所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据。 按国家及省市现行有关规定缴纳，包括市政设施配套费人防建设费招标管理费 等。 估算结果 整个项目投资估算总额为，万元，项目开发成本，万元，项目 开发费用，万元。其中土地费用，万元，前期工程费，万 元，基础设施费，万元，建安工程费，万元，其他费用万元， 预备费，万元管理费用，万元销售费用，万元财务费 用贷款利息，万元，详见表......”。

9、“..... 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费， 建安工程费 其他费用 预备费 二项目开发费用， 管理费用， 销售费用......”。