1、“..... 锁定的消费群体为是国内差旅商务客人二是国外自游人旅行 的客人和留学生三是途径中转的旅客四是重点放在市内的各 型的商务会议五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析。酒店 应该面向差旅散客和公司的业务人员。利用网络宣传和服务员良好的 语言环境来吸引国外自游人旅行的客人和留学生。开展接送服务吸引 途径中转的旅客。对有会议需求的政府职能部门企事业单位 进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省 内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中 型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。 在开业初期重点应加强对外宣传。开展网络预定，可以与携程网 等专业网站合作，这在开业初期很有效。当然其他的营销手段也必须 去做。比如在车站机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好， 争取客房率的上升。同时推出系列酬宾活动和公益活动......”。

2、“.....在旅游境区投放适当的广告。出租率 达到定的水平就会稳定，想进步提高收入只有加强高端商务会务 的推广和营销。 能源消耗是件大事情，也是未来支出的重点之。是否从改造 之初就考虑几个方面的空调选用分体空调尽量选用功率较大的空 调并采用定时开关系统。水，最好考虑利用中水冲洗厕所。热水采 用太阳能和电辅热结合的供热方式，并定要考虑回水系统，减少热 效和水资源的浪费。建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约 上要以小看大，点水，度电，根针，条线，人人都是监督员。 人员的配置上注重专多能，例如保安可以兼门童和行李生服 务班和卫生班可以整合。客房的清扫可以参照计件工资的方式，也可 以在此基础上承包，也可以承包给其他的酒店的客房部，或者是家政 公司。设备可以承包给其他饭店的工程部，也可以承包给个体经营者......”。

3、“.....过道为中档地毯。 房间内设置卫生间。室内为强化木地板，房间内墙纸。 配制电视，空调，上网，照明灯功能。 外墙采用色彩明快的乳胶漆。 配套功能区方案待定。 注建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。 装修要符合商务性质消费者的要求，要够档次，但也不能太奢华， 应大气而有品位。同时降低预约入住包括电话及网络预约的住房费 用主要材料镜面，玻璃，墙纸，地毯，仿古地砖，皮纹墙砖，软包，大理 石等商务风新概念客房是酒店获取经营收入的主要来源，是客人 入住后使用时间最长的，也是最具私密性的场所。而此次的设计则是 对传统酒店客房装修风格的重新理解。它区别于传统酒店客房设计式 样单，将多种元素融入其中。针对该酒店空间使用面积有限的情况 下，通过设计上的多变与想象，在视觉上创造种空间上无限延伸的 想法。针对酒店走道狭长的空间......”。

4、“.....走道墙面采用仿草编墙纸，地毯的弧线图案使得走道在整体效果 上稳重但又不失轻快。屋顶与房门采用白色做为基调，使得黑茶镜与 素雅墙纸的结合不会显得过于沉闷。由于该酒店对客源的定位在商 务人士，且在空间上的使用面积有限。这就需要在延续传统精华的基 础上又不落入俗套。客房在主体色调上采用较为稳重的深色调和素雅 的颜色。与走道脉相承的是，为了避免压抑，通过镜面玻璃及其 他多元化的材料来软化过于正式的色彩。使得顾客在入住时不仅有家 的温馨，而且在有访客时又不失礼节。为满足该商务酒店多元化多 样性的需求，在把握大的风格前提下，根据具体细节制定出不同的房 型。每个房型不但满足了客人对于单人房与双人房的不同需求，而且 在设计上都别具风格。 人员配置如下 管理团队 执行总经理名负责全面工作......”。

5、“.....对外联络沟 通，对全年经营成果负 开业前的筹备及宣传 周时间。 进入正常营业，开展酬宾活动。 三个月时间 正常经营及后营销。 第四章投资估算与财务评价 费用估计。 每年固定成本万租金 折旧万按投资总额为万元，按年折旧 财务万贷款和资金利息 税收万营业收入的左右 工资万员工和管理人员费用 能耗万水电气等费用 低耗万次性用品茶叶等 洗涤万床上用品，毛巾类的清洗 维修万维修的配件及专业维修的费用 营销万广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等 培训万员工和管理人员的学习培训 保险万员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保 险 其他万办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用 年总费用约万元 注以上费用根据酒店实际配置计算。 收入分析 定位为中高档商务型酒店。 客房收入 改造后拥有客房间......”。

6、“.....全年约万 商场超市每月，全年约万 会议室收入 大会议室每天，利用率全年约万 中会议室每天，利用率全年约万 小会议室每天，利用率全年约万 多功能厅每天，利用率全年约万 合计万 其他收入 客房服务食品饮料商务收费电话等 全年约万元 各项总计万元 注以上预测根据酒店发展情况有很大上升空间。 第五章投资估算和资金筹措 投资估算 总建设成本费用列项 土地费用万含过户 前期费用万含规划设计报建勘探测量水电配 套 土建及安装含园林绿化公共部分装修地下室工程 以元平方米预，共万 消防自动系统集中供热系统万 公寓内部精装修费用以元平方米计......”。

7、“.....其中公寓部分平 方米商业用房部分平方米。按公寓部分实现平均销售价格 元平方米计算，公寓部分总销售收入为万商业用房部分平 均实现元平方米计算，商业用房部分总销售收入为万。两 项合计万。 由前章分析得知本项目总建设费用为万元，故此，本项 目盈亏平衡点为 盈亏平衡点总建设费用总销售收入 就是说本项目如果实现了的销售率就可以保证本项目的 总投资成本全部回收......”。

8、“.....利润变化的敏感因素为销售价 格和单位成本费用。以下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用 两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为公寓，因此，只分析 公寓部分。 假设单位成本费用不变，销售价格降低元，则利润减少 万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低，开发 利润比拟定利润降低 假设销售价格不变，单位成本费用增加，即元，则总成本 费用增加万元，销售利润相应减少万元，即每单位 成本比拟定单位成本增加，开发利润比拟定利润降低。 因此，销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素， 而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在。 第七章结论 商旅酒店管理公司通过对周边环境和类似酒店的初步调查，经过 仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，如商业文化的升温 政府形象工程的打造交通的逐步改善等。加之该项目地理环境好......”。

9、“.....参与者人脉关系多等有利条件。但也 有很多不利因素周边工程将影响酒店的外部环境。酒店市场整 体定位较高。酒店主题不明确。综合以上因素管理公司认为商务酒 店市场潜力大，有相当的利润空间和投资价值。并符合经营者对外 发展连锁，扩大酒店规模的总思路。不利因素可以通过管理公司的进 入逐步解决。我们还发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资 收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资 和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开 发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言， 市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和 经济学的角度来定的，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经 济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本 项目的赢利目标将是可以实现的......”。