1、“.....风险般不大。从中国对房地产行业宏观调控历程来看，在年以前是立足市场建设，实现从计划经济时代转型，而年以后，更多是立足于市场秩序规范市场结构性矛盾调整，因此从这个角度来说，未来出台政策不太可能出现更多刀切棍子打死状况从另方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定，历来房地产重大调控例如年，无不是在整体经济运行出现矛盾时发生，因此只要中国经济走向不发生重大变化，未来可能出台宏观调控政策将趋于平稳。需要着重提出是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于补涨阶段，因此宏观调控下所产生风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展政策出台，自身风险也将决定于企业与政府之间微观操作层面。对策积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。二市场竞争风险作为个郊区综合性大盘......”。

2、“.....而针对本案不同类型档次休闲物业，可能竞争来源有所不同。对于中高档物业，可能竞争源自成都东北面新都清白江龙泉，及本案所属区域内部市场。其中，来自成都东北面新都清白江龙泉竞争压力将大于区域市场内部压力，规避竞争风险有效手段是通过差异化项目特色塑造。对于高档物业，可能竞争源自第圈层与第二圈层中青城山都江堰大邑新津崇州等区域。根据我们分析，从显性竞争分析，青城山麓山区域将对我们形成较大竞争压力，从潜在竞争看，由于先发优势明显，本案竞争风险相对较小。无论是何种竞争压力，通过把握先发优势，利用高尔夫主题配套，同时借助本案独特水资源与物种资源，形成特色居住环境是规避竞争有效手段。应该指出是，市场竞争风险综合来看对本案是相对比较弱，且不会单独产生致命影响。其可能作为个外部诱因，在内部运营出现重大隐患时候会共同产生定系统性风险......”。

3、“.....高球球场经营性风险高球球场经营性风险包括两个方面，是球场本身经营性风险，二是随之带来物业开发风险。对于前者，我们在第五章第四小节已经进行了详细阐释。对于后者，由于高球球场经营状况将直接影响到高尔夫物业开发，如果球场经营不善，本项目用于提升价值附加物将不复存在，高尔夫类型物业将迅速贬值。但这种风险往往在很长段时间后才会显现出来，许多购房者起初并没有意识到这点。所以我们可以通过把握高尔夫球场和高尔夫类型物业上市节奏来化解高尔夫球场前期运营风险。同时，我们也不能完全把所有物业价值卖点寄托在高球球场上，方面利用水资源物种资源丰富产品独特性，另方面，在高球球场建设同时就启动少高球物业开发，力求试水产品，开拓尽量物业市场。物业开发经营性风险物业开发风险主要来源于经营主体单和时间周期过长。由于本项目开发规模巨大，运营项目众多......”。

4、“.....如果所有运营项目都由华宝集团自己投资开发，投资运营主体将过分单，风险也将过于集中。故本案采用多种运营模式多点开发策略针对运营周期过长，方面我们可以通过采取联合开发模式，力求在短时间内开发尽量多物业，从而缩短开发周期另方面，也可通过小步快跑开发节奏，将本案分割成尽量小版块进行持续开发，同时根据市场销售反馈尽快调整产品策略价格策略，实现大盘开发也能有灵动开发节奏效果。综合性经营风险综合性经营风险主要来源于资金风险假如初期大量资金投入高尔夫球场会所酒店等资金回收年限较长项目上，如果高尔夫类型物业开发未得到很好启动话，前期投入这部分资金就会存在较大风险。本案可将房地产与高尔夫相关配套同期启动，相互支撑，形成联动关系，提供出主题概念炒作空间，推动房地产销售。重点要合理安排房地产节奏与配套之间关系。四结论综上，本案开发具有定风险......”。

5、“.....但是般集中在前期，后期风险控制起决于与政府关系协调而自身运营风险，主要来源于资本运营手段与开发控制相对而言，本案受市场竞争风险较小，只会作为外部诱因，与前两者同时出现时才会产生较大影响。发可行性方面，政府拥有原野生动物园定股权，同时在土地运营环节还需要政府协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府关系协调。同时作为个城市运营项目，政府支持也是项目必要保障。四本项目发展前提条件分析必须建立个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度融合度高特色吸引物作为核心卖点。必须立足城市运营进行发展本案是区域都高尔夫发展概况附件三金堂市场环境报告附件四典型高尔夫个案分析附件五土地价值研究附件六重点郊区别墅板块发展比较研究前言项目发展目标体系本项目研究背景企业背景华宝集团是家多元化大型国际性集团公司......”。

6、“.....同时拥有丰厚资金储备对于这样个跨行业进行投资企业，对投资地产项目基本要求在于资金安全性项目开发，必须保证资金投入安全性，必须实现土地物业保值升值。项目可投资性未来项目开发投资强度，必须满足企业对存量资金消化需求。发展可持续性通过项目开发运行，能联动集聚整合多层次政府业界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外新利润点与投资机会。以上三点，这也是我们判断项目可行性基本准则。二项目自身条件项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来成都游乐中心隔河相望东南向连金堂新城区，毗邻客运中心三星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。根据我方对地块实地勘察，结合对国土部门规划部门当地开发商等深访，我们对土地有以下基本认识地块资源禀赋优越较为突出资源为四大类水资源该区域毗邻中河，地块内有大湖莫里森湖......”。

7、“.....均为引中河水形成。物种资源项目天然物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然奇妙生态空间。植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林区等。地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和现河畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。土地证将分期获得亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。三项目发展环境项目所在金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件其他城镇。现阶段，金堂在规划政策上拥有多项利好，未来地块发展区位优势突出。三项目特殊性认识本案是西部中心城市郊区综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区体量巨大，单纯住区开发缺乏当地市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进行考量，作为个中国西部中心城市郊区综合性大盘来进行研究......”。

8、“.....政府拥有原野生动物园定股权，第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善金堂区域未来优势特点具有规模开发条件土地成本低交通便捷生态环境优价格接受度逐渐提升金堂区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻竞争。下面本案将进步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。四区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速老成灌路国道贯通以及川西旅游黄金通道修建使区域交通四通八达车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出......”。

9、“.....具有突出人文文化资源气候宜人，空气质量高生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等华阳新客运中心及府河成都港距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，富气顺延，人气较足紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定自然资源。生活配套不足龙泉拥有五纵三横快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石胜路拥有成都最大客运站十陵客运站距成都车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源成都金堂高尔夫项目蓝光观岭前期可行性分析报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上......”。