1、“.....拒绝落入俗套。注意高科技在园林中应用。上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则前提下，可以有更多突破。第六章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重阐述项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。整体规划。有利于后期施工和管理。这也是大面积大规模房地产开发个显著特点。统实施。该项目开发总建筑面积达平方米，预计总投资约亿元人民币左右，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，需根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。自主开发。这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发......”。

2、“.....通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于小营项目品牌，可迅速提升开发公司在望奎房地产业界知名度。二项目投资估算项目成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本包括土地出让金前期开发费用规划设计费工程设计费质量监督费工程监理费防洪建设费等建安工程费用市政工程费用绿化等相关费用。各种税费按绥化市目前取费标准计取。整个项目按中高水平计算。建筑形式多层销售成本含广告费销售费用人员工资办公费等销售税金包括营业税建设维护税及教育费附加。财务费用为项目开发经营期间利息支出。按贷款利率计算。项目单位成本元平米项目总投资万元第七章项目开发经营状况分析本章对项目销售价格做出定位，估算项目开发经营收入成本利润利润率......”。

3、“.....项目中包括住宅商业综合楼。两者均采用销售为主形式。项目价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况分析，结合本项目建筑成本竞争对手和市场需求等对方面情况，对项目作如下价格定位住宅元商业元二项目销售收入估算根据前文确定项目销售价位与销售预期，测算该项目销售收入情况销售收入总计亿元。第八章项目开发经营风险分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中高等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻......”。

4、“.....如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。项目资本风险项目建设过程中，要让购房者对本项目有足够信心。同时，在项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第九章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持等等，这目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析......”。

5、“.....前期与政府相关部门沟通并提出相关规划意见，使之符合政府相关区域整体规划要求，促进整体规划设计合理化。二报告编制依据绥化市规划局规划方案国家建设部及绥化市颁布与房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料。三项目概况位置与范围回迁安置项目位于绥化市望奎县繁华地段，北面紧邻望奎县客运中心枢纽，南侧临六道街，东侧为大龙商贸城，西临卫生路，占地面积平方米，实际用地面积平方米，交通条件多条公交线路构成交通网络，为居民出行提供了快速，充分，便捷交通条件。环境目前本项目北侧紧临正接近竣工楼盘，西侧规划为住宅，南侧将有大型小商品开发商业项目。周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身造景。项目北侧路路况较好，人流较多，作为未来进行本项目销售现场主要道路，设计时需要进行重点考虑。本项目共设置两个主要大门，分别设置在项目南北两侧。项目南侧路路状般，但车流较少......”。

6、“.....规划要求规划用地使用性质般居住用地商业金融用地。规划建设用地面积平方米建筑规划设计内容容积率建筑密度般居住用地建筑控制高度米。建筑退让距离退让规划用地边界线距离原则上相邻单位就互退半建筑间距。退让规划道路红线距离住宅米绿化环境规划要求绿地率。交通规划要求主要出入口方位住宅南北商业东南。第二章项目开发经营环境分析经济地理影响因素自然环境本项目位于绥化市望奎县。望奎位于黑龙江省中部，地处松嫩平原与小兴安岭西南边缘过渡地带，平均海拔米，属于北温带大陆性半湿润季风气候区，全县幅员面积平方公里，耕地万亩。县境三面临河，东南沿克音河诺敏河呼兰河与绥化市邻接，西南倚呼兰河与兰西毗连，西部隔通肯河与青冈县相望，北部陆路与海伦市接壤。全县辖镇乡个村，人口万，个国有农林牧渔场。望奎县田肥地沃，粮丰林将不低于元平方米。根据其项目目前估计，产品定位走中高端路线，项目主力户型为平方米左右经济型......”。

7、“.....房价大多在元左右。由于产业经济区逐步形成和生活大环境提升，未来房价有进步升值空间。第四章项目定位面对竞争激烈房地产市场，公司要建立自己品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标市场定位目前市场经过长期发展和数次起伏跌宕已经十分成熟，市场竞争也越来越激烈，大家都在对市场进行细分化基础上作产品，针对不同客群，设计不同产品，以达到在销售过程中尽量避免正面直接冲突情况。因此，现在产品可以说是百花齐放各有千秋。从客户需求和其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成交量较大户型集中在平方米左右，总价在万左右舒适三居户型。此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次客户将会选择环境更加优秀户型更大多层洋房......”。

8、“.....业主俱乐部。二客户定位从同类项目客户和区域内目标客户两方面，对客群个体特征及行为特征进行了调查，结果如下目标客户个体特征年龄主要在岁之间，般多为三口之家结构。购买高档项目人群年龄有明显年轻化趋势，些岁以上单身贵族或二人世界也颇为常见。工作范围以政策机构金融机构为主，职位普遍为企业中层以上管理人员，思维活跃，精力旺盛，见多识广。普遍处于上有老下有小发展阶段，繁忙工作与享受家庭生活之间存在着强烈矛盾冲突。主要从事高端管理企业高管或个体私营主。目标客户群体对于项目需求基本与我们出发点相吻合对项目形象要求三高即高尚高档高质量个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功同时还要做到与众不同。关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚居住圈。对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满意度。对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。对于装修避免庸俗材料作产品......”。

9、“.....设计不同产品，以达到在销售过程中尽量避免正面直接冲突情况。因此，现在产品可以说是百花齐放各有千秋。从客户需求和其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成交量较大户型集中在平方米左右，总价在万左右舒适三居户型。此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次客户将会选择环境更加优秀户型更大多层洋房。商业产品定位以餐饮休闲酒店会议社区配套步行街为主要商业业态综合商业体，业主俱乐部。二客户定位从同类项目客户和区域内目标客户两方面，对客群个体特征及行为特征进行了调查，结果如下目标客户个体特征年龄主要在岁之间，般多为三口之家结构。购买高档项目人群年龄有明显年轻化趋势，些岁以上单身贵族或二人世界也颇为常见。工作范围以政策机构金融机构为主，职位普遍为企业中层以上管理人员，思维活跃，精力旺盛，见多识广。普遍处于上有老下有小发展阶段，繁忙工作与享受家庭生活之间存在着强烈矛盾冲突......”。