1、“.....有规划近亩人工湖滨江花城临近市区，傍水而居潦河湾，开发商在当地较具知名度，属于奉新地产龙头，别墅三十套均已前期预定完毕。康达小区城南新区，临潦河，为当地康达集团私建别墅，不做销售。市场环境分析据实地走访了解，别墅在奉新尚属新出现产品类型，考虑到整体县域消费能力及别墅产品高价格因素，当地人对别墅产品相当抵触。做为在当地具有良好品牌力伟星地产，三期地块临近潦河湾，即将推出别墅被全部预定而做为严格意义上来讲第个别墅项目名仕家园，项目仅在进行前期客户登记中，价格未做透露，等待着漫长市场预热期。项目地块分析严格意义上讲本案并不具备完备先天性景观优势做为本案最大软肋，项目地块地段抗性相对较大本案属开发商在当地第个项目，无品牌信任度积累若规划以别墅产品，则与名仕花园形成恶性循环竞争。故，我司主张以差异化产品概念运作本项目，不主张规划别墅......”。

2、“.....理由年下半年至今，奉新房价出现狂飙，年上半年价格仅为元，而目前所有在售项目均价已在元之间浮动，上涨过快，对市场报以乐观同时需持谨慎态度参照目可类比项目阳光家园碧水佳园可参照性较大。阳光家园二期详细价格表栋单元栋二单元栋房号单价房号单价房号单价房号单价车库储藏室店面月日开盘，共计推出房源套，已售套，均价为元碧水佳园月号开盘，总计房源套，最高售价为元，最低售价为元，现已售近套。目前市场仍会保持谨慎乐观上涨态势，但鉴于本案地段较以上两个项目更为偏远，且根据以低价入市策略保证整体销售顺利进展原因，故得出以上结论。三本案主要目标客户为外出打工者县城居民，周边乡镇居民。打工者据目前在售楼盘及业内同行介绍，奉新所有在售楼盘近以上以外出打工奉新人所购买，尤其是相对品质较高楼盘，如滨江花城碧水天河等，此部分人群多打工于江浙广州深圳等沿海带城市，对楼盘整个品质，产品户型小区绿化较为重视......”。

3、“.....考虑到大城市房价过高，故多选择在家乡置业。可做为本案重点挖掘对象。县城居民做为生活在奉新原始居民们来说，随着近些年生活品质提高，更多居民手上也略有积蓄，对原有居住环境不太满意，期望更好居住环境，譬如些高档有定规模社区，享受更高品质生活为追求。可做为本案原始客群予以经营。周边乡镇居民此类人群多为满巢人士，年龄在之间，处于考虑到方便孩子就学和县城户口，多会选择来县城置业，可做为本案重点发展对象。奉新项目经济测算表多层序项目楼面地价项目内容计费标准及依据项目销售收入以销售价格多层住宅元计，占地亩，容积率二项目总投资二土地成本土地出让费用以每亩万计，共计亩契税地价二建设投资估算前期工程费规划勘察及设计等费用按总建筑面积元平米基础设施配套费供水供电通讯煤气电视道路智能化排污及绿化等费用按总建筑面积每平米元计算建筑安装工程费用综合造价元平米管理费用财务费用土地资金财务费用贷款......”。

4、“.....期限年建设资金财务费用前期工程费用和建筑安装工程费用，利率，期限年销售费用销售收入其他费用施工图审核费元平米抗震报建及招标费质监费监理费以及公证鉴证环保噪音等费用，合计约为建安费不可预见费配套建设费以总建筑面积元计三公共设施维修专用基金四经营税费及附加含营业税所得税销售收入五净利㈠㈡㈣七投资利润率税后六二三四八自有资金利润率预计开发周期为两年，年回报率九楼面地价奉新项目经济测算表小高层别墅序项目楼面地价项目内容计费标准及依据项目销售收入以销售价格小高层住宅元约占总面积，别墅元约占总面积，总计，占地亩，容积率二项目总投资二土地成本土地出让费用以每亩万计，共计亩契税地价二建设投资估算前期工程费规划勘察及设计等费用按总建筑面积元平米基础设施配套费供水供电通讯煤气电视道路智能化排污及绿化等费用按总建筑面积每平米元计算建筑安装工程费用小高层元，别墅元管理费用财务费用土地资金财务费用贷款......”。

5、“.....期限年建设资金财务费用前期工程费用和建筑安装工程费用，利率，期限年销售费用销售收入其他费用施工图审核费元平米抗震报建及招标费质监费监理费以及公证鉴证环保噪音等费用，合计约为建安费不可预见费配套建设费以总建筑面积元计三公共设施维修专用基金四经营税费及附加含营业税所得税销售收入五净利㈠㈡㈣七投资利润率税后六二三四八自有资金利润率预计开发周期为两年，年回报率九楼面地价注多层每亩按地价万，自有资金回报率，分两年完成，该方案市场风险较小，第二方案是小高层加别墅，按地价万亩，推算出自有资金回报率是，但该方案市场风险度大。行街元建设路元奉新大道元迎宾路元狮山大道元业支柱产业已初步形成规模。工业园区已成为县域经济主要增长极。投资环境日益改善，开放水平日益提高，招商渠道日益拓宽。十五期间，全县出口创汇总额为万美元，直接利用国境外资金总额为万美元，引进县外资金总额亿元，向上争取资金含国债总额为亿元......”。

6、“.....城市面貌变化显著，县城规模扩大，市政设施改善，城市品位逐步提升。河两岸三桥四区城建框架已经基本形成，县城规模已达平方公里。新建成橡皮坝和两座潦河大桥已投入使用。城北旧貌换新颜，新开了具有现代都市气息滨河路商贸步行街和龙山大道应星大道等街道拓宽改造了狮山大道迎宾路和冯川东路，对城区街道进行了硬化美化绿化亮化。城南初具规模，有家单位南迁办公，行政中心和家南迁单位正抓紧建设。通过强力运作，昔日小县城正逐步变成生态园林城。基础设施明显改善，公路建设加快，旅游景点逐步升温。近年来，交通水利电力通信城乡道路城市供水等基础设施及旅游景点建设取得明显进展，共建设改造各级公路千米其中省县道千米，市政道路千米萝卜潭百丈寺圣殿华林书院宋应星纪念馆森林公园九天阁九仙汤温泉等旅游景点硬件建设不断完善移动通讯网络完成了乡乡通工程，实现了无缝覆盖......”。

7、“.....生活水平进步提高，生活环境进步改善。年城镇居民人均可支配收入达元，同比上年增长。农民人均纯收入达元，同比上年增长。人民生活质量提高，住房条件得到根本性改善，相继建成批高质量高标准商品房和适应城镇低收入阶层廉租房，城镇人均居住面积平方米。农村居民人均住房面积平方米。城乡卫生文化体育设施得到了进步改善，服务水平和覆盖面提高。三条保障线相继建立并提高了保障水平。四城区商业分布奉新商业主要分布在城北老区内，按照城市规划，新开了具有现代都市气息滨河路商贸步行街和龙山大道应星大道等街道拓宽改造了狮山大道迎宾路和冯川东路，对城区街道进行了硬化美化绿化亮化。主要商业呈现四纵两横格局。以冯川路为主，商贸步行街及迎宾路为辅助，建设路横向连贯形成奉新最核心商圈。冯川路是以服饰超市及大型专业买场经营为主，业态较为高档，汇集了奉新最集中人流量。商业步行街主要是以服饰专卖为主......”。

8、“.....建设路以服饰美容美发百货等业态经营为主，属于传统老街。奉新大道以百货五金等零散商业经营为主，汽车站位于奉新大道中端。往北本项目，业态越为零散，渐至无。迎宾路整体商业气氛较好，金穗广场及冯客隆商场为其汇聚了较多人流售楼盘分析通过市场调研，我司就目前在售及已售项目分布情况对整个奉新房地产市场趋势做以研判，目前，从整个奉新房地产市场来分析，该县房地产市场将呈现以下发展趋势城南新区，开发火热。重点楼盘朝日温馨家园即将开盘碧水天河尾盘恒昌花苑自售星光地产项目预计年将面市碧水天河项目总占地约亩，总建面积近万，绿化率，由幢多层及幢高层其中两幢为层，另幢为层组成，小区共计户，户型以三房为主，包括部分二房四房错层及复式。多层均价元，电梯高层元，销售已近，目前仅剩部分底层及顶层。朝日温馨家园项目位于书院路以北地段，规划有栋多层，计套，店面间。户型以三房为主，辅以少量二房。价格未定......”。

9、“.....恒昌花苑项目位于朝日佳乐园小区东侧，规划有栋多层，计套，店面家。户型以三房为主，带少量二房。行政中心南移为南区房地产发展注入了更多活力。做为三个楼盘代表者，碧水天河项目规划了部分电梯高层，这也是奉新首家带电梯小区。做为沿河路段形象工程之，该项目颇受县政府青睐，着力打造成形象工程之。目前除了在售三个项目，临碧水天河西侧还有企业集资兴建三排独栋别墅此外，在碧水天河北侧将出现由星光公司开发新区最大楼盘项目，该项目占地约亩，目前尚未面市，我司预测该项目有望成为年新区代表楼盘。另外，随着规划之中医院学校等些生活配套设施兴建，新区将有望逐步引领起今后奉新县房地产市场价格走向。二应星大道，大盘云集。重点楼盘伟星滨江花城三期年底面市上海商城销售中应星花园二期销售中碧水嘉园销售中伟星滨江花城三期项目总占地近亩，分为六块，期户，二期户，三期多户，据其销售经理介绍，期价格为元年......”。