1、“.....由于能源比较紧张，尤其是电力能源缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失......”。

2、“.....顺应了政府和社会振兴珠江路历史潮流。本项目监理单位设计单位和施工单位由社会公开招标确定，在确定中标单位时，以贯业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平公正和公开。项目环境效益评价本项目处于珠江路核心地段，项目建设将进行比较大面积绿化，修建下沉式广场，营造优质环境购物空间，将大大改善周边环境，为广大居民和消费者提供舒适购物和休憩空间。第八章结论及建议结论通过上述对项目经济社会和环境效益分析可知，高宏项目经济效益市场前景和社会效益是很好。项目所处地点交通市政及配套设施完善，但地块狭长特点，只有通过合理规划设计来利用和规避。同时，项目经济效益评价指标可知，项目经济效益合理可行。但从盈亏平衡分析中知，本项目盈亏平衡点在销售率左右，说明项目风险程度合理。从项目敏感性分析可知，项目抗风险能力在合理水平内，但对于本项目来说，财务指标对销售收入很敏感......”。

3、“.....但从目前形式看，价格走势比较乐观。综上所述，本项目技术上可行，经济上合理，建议组建强有力班子实施执行。有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。鉴于目前客观条件和市场实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算及效益评价具有定权威性和可信性。本报告中选择投资方案是经过多方案比较优化而来。本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观房地产市场和市场现状基础上，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发每环节都优质高效，我们组建了支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业销售代理公司上海荒岛操作项目招商和销售，这将大大有利于规避不可预见风险，降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入......”。

4、“.....截止到今年月份，零售业在入世后三年保护期即将过去，越来越多外来经营商将进入内地市场，零售业必将会迎来新轮变局。在此背景之下，作为华东地区最有影响力产品交易商圈珠江路，正吸引越来越多意欲扩张经营抢占市场份额全国性品牌卖场经营商们眼光，未来城项目以其独无二和最具商业潜力地段价值，已成为这些经营商们心仪和争夺目标，目前已有赛格电子市场深圳灿坤台湾百脑汇交大慧谷等多家卖场经营商表示期望加入未来城。有了品牌卖场经营商加盟，未来城招商和销售成功不仅有了重要保证，同时，也为未来城投资者提供了收益保障，为小经营户们提供更大地发展空间。真正实现未来城项目经济效益社会效益双丰收。和喜洋洋购物广场等。科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。拥有所大中专院校，所部省属科研院所，处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培训中心......”。

5、“.....高新区高新技术产业政策区域面积为平方公里。年，全区实现技工贸总收入亿元，完成工业总产值亿元，实现财政总收入亿元，各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番快速发展速度。规模工业经济占全市总量，对全市工业经济增长贡献年达。目前全区拥有各类企业多家，其中三资企业多家，产值超亿元企业家，超亿元企业家，超万城市规划分析桂林市人口状况分析人口规模年桂林市域总人口万人，市域非农业人口万人，城市化水平。主城区户籍总人口万人，主城非农业人口万人，城市化水平。主城年以上暂住人口万人，主城实际居住人口万人。桂林市规划人口规模表单位万人项目名称年年年年市域总人口市域非农人口市域城市化率主城总人口主城非农人口主城城市化率主城暂住人口从上面表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林山水风景，政府始终计划控制着城市人口膨胀，这跟桂林市特殊地位关系紧密......”。

6、“.....除了年底开始进行大规模旧城改造引发房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业发展系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展政策措施主要有根据国务院关于深化城镇住房制度改革决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。在进步深化住房制度改革同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房方式解决，这政策也在定程度上刺激了个人住房消费。桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应透明度。年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法......”。

7、“.....本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区标志性建筑。大致分为几个板块以国际会展中心为核心，依托原有七星路和漓江路商业气氛，形成桂林新经济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。拥有所大中专院校，所部省属科研院所，处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培游。桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区建筑产生良好视觉效果。项目内有近十几亩湖泊......”。

8、“.....降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有专业经营管理水平，整合外部众多社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目具体运作造成定困难。拆迁安置难本项目涉及两个酒店职工宿舍区拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工收入有限，对于能否承受住为之安置房房价不能确定。再加上新城市拆迁安置补偿办法实施，定程度上提高了拆迁安置成本。周边小区对本项目外部景观影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山视野，使小区外部景观受到定影响，对开发松山别墅用地造成了难度。桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限......”。

9、“.....除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二总论项目简介项目的开发模式及服务项目。室外甲天下广场，总面积达万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放辆汽车大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模还是设施设备档次上，桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前名。本项目地块状况分析环境分析小结第三章桂林市旅游产业发展分析桂林市旅游业现状桂林市旅游业客源分析桂林市旅游业发展趋势研究桂林市旅游业分析小结第四章本项目综合定位本项目分析优势区位优势本项目处于漓江路与穿山路交汇处，处于中心地段十字路口，具有良好地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽米临街路段，周边配套成熟，有相当开发潜力。交通优势本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路七星路和普陀路枢纽，交通量巨大。同时......”。