1、“..... 机会分析随着政府对土地的宏观调控及县城区域可开发大地块 资源的减少，且海南首个山地高而夫球场即将投入使用，珉 华银瀑湾项目以其较好的位置和便利的交通条件，有很大 的发展空间。在建设国际旅游岛提升为国家战略的背景将为 其带来较大的发展机遇。 综合评价 从前面的综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有 交通便利可塑性强发展后劲强的特点，从而凸显该地块 的开发价值。 为了珉华银瀑湾项目运作成功，我仍需注意以下焦 点问题 地理区位价值低，项目周边人文环境般，如何提 高区位价值聚敛人气是首要问题。 建筑产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的 困难，周边众多建筑项目综合素质般，所以，在项目操作 上从空间建筑环境三方面寻求突破，配套环节适度超前， 强调高雅与美感，避开价格竞争。 大规模项目操作周期长，规划的调整应注意前瞻性......”。

2、“.....从资金量供应量开发间 隔创造市场热点等多个角度研究问题。 对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企 业品牌由知名度向美誉度转化。在产品开发的基础上，注意对项目休闲旅游居住理念的提升，要对消费者在生活方 式生活理念上有个全心的引导。 第五部分总体发展构想 项目定位 项目的基本描述 以先进的休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主 题园林环境高端服务配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑 单体的内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜 明的五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。 客户群定位 针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目的客户群定 位必然是上层次的。总体上看，应明确以高等收入阶层 为主流消费群体的客户群定位。 高等收入阶层应该是有定的经济基础，家庭月 收入在元以上，具有较高的文化水平和审美能力，对 未来美好生活充满信心和渴望的人群......”。

3、“.....定位于高档市场，产品 价格区间为元。 产品定位 依托国际养生休闲度假的品牌优势，以高等收入阶 层为主流消费群体，注重产品的高端特性。形象定位 作为的高端休闲度假别墅群，珉华银瀑湾项 目的形象塑造应体现出其应有的高雅养生活力， 树立珉华银瀑湾在琼中旅游房地产界的强势地位，并通过 珉华银瀑湾项目进步提升品牌的知名度与美誉度，努力 打造成琼中不可多得的地标建筑。 整体形象包装应以休闲清新自然浪漫为主调，强 调珉华银瀑湾品牌的幸和力。 发展思路规划生活配套设施环境建筑 倡导新的休闲理念，在理念的指导下，进行规划 建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支 撑。 完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱 乐为体的配套设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。 以产品品质为主导......”。

4、“..... 精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾 的主要竞争优势之。 总体规划理念 通过对百花玲综合服务中心配套设施的合理配置， 创造新型旅游房产发展模式，体现旅游的概念。通过整 和的规划设计手法，充分考虑消费者的各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点的合理设置，形成 有机统的城市功能系统。 结合开发节奏逐步完成中心功能的发展与延续，实 现中心的可持续性发展。综合考虑中心规划结构的整体性 系统性规律性和可持续性，最终形成集养生休闲度假 娱乐购物等各项高尚品质功能于体的社区中心系统。 开发计划 珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米， 计划年时间全部开发完毕。 第六部分起步区实施计划 开发思路及实施计划 明确规划总用地红线内占地主力客户群应是拥有稳定未来收入的职业经理层和百 领阶层，这部分人群的事业蒸蒸日上......”。

5、“.....是 社会的有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文 化与自身品位相符的项目。 置业用途 改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多 次置业，在满足居住需要的同时兼顾房产投资的目的。 购买特征 具有适度超前的消费观念，追求生活品位及档次，对 地理位置敏感度低。 规划设计理念建筑布局应与相对立基均应因地宜，充分顺应和利 用山地地形，尽量减少对原有地物与环境的损伤和改造。 银瀑湾项目的各类建筑应服从风景环境的整体需求， 不得与大自然争高低，在人工与自然协调融合的基础上，创 造建筑景观和景点。 从形式尺度比例和质感等方面巧妙营造具有层 次性的休闲空间，以满足居民各种活动的领域感归属感和 安全感的要求，使人们在其中自然舒适的生活与活动......”。

6、“..... 环境设计理念 总体环境规划在强调整体性和协调性的基础上，体 现相对的均好性，追求自然高雅的风格。 把环境设计与建筑单体设计有机结合起来，互相影 响互相渗透。 景观规划兼顾平面和竖向变化，丰富空间层次，体 系彼此的内在联系。 产品设计理念 产品设计以提高产品性能价格比为原则，从室内外空 间环境营造关键建材等各方面综合考虑，标准明显高于 琼中现有酒店标准。度假居住功能区规划 度假居住功能区的主要规划是针对旅游度假型房地产 项目而言的，目的是为了接待旅游度假者居住。 度假居住功能区的规划项目类型有别墅区酒店区公 寓区及其他形式的房地产物业区。 前期相关手续的办理 按相关工作流程，适时逐步办理，具体方案省略。 第七部分起步区经济分析 单方成本估算 单方成本是指依据珉华银瀑湾项目的建设配置说明内 容进行单方估算成本......”。

7、“..... 起步区实际投资估算分析 即根据单方成本估算进行逐向分解，具体详见可行性研 究报告。 销售价格分析 通过前期对海南市场乃至全国整体市场的调查与研究， 周密的项目素质分析，我们有理由得出结论以前面所论述 的项目定位规划环境设计思路高品质的生活配套设施， 并辅以高效的市场推广策略，起步区的产权式酒店平均销价 水平完全可以达到元平方米。 起步区成本收益分析起步区总成本土地费用土建工程费用安装工程费用 其他费用。销售收益要注重敏感性分析，本节成本收益分 析详见可行性研究报告。 资金预测详见资金流量表 详细作好启动资金资金回款计划安排，充分考虑资金 需求预测及融资途径，具体详见可行性研究报告。 第八部分起步区销售策略及实施方案 销售目标 珉华银瀑湾项目将作为琼中县届时的第产权式酒 店......”。

8、“.....冲击相对落后的琼中楼市，形成万众期 盼翘首以待的热销场面，创造开盘即封盘的楼市奇 迹，创造琼中楼市第品牌。 目标分析 以我们对市场的认识和经验来判断，此目标近乎神话， 要实现上述目标就必须仔细分析研究，以便采取措施完成。 在仔细研究销售指标的基础上，我们认为珉华银瀑湾项 目在规模上回款压力上完全不同于集团以往开发的任何项 目，必须在销售模式上打破固有定式，进行大胆创新。 营销思路 指导思想强化产品综合性价比 产品的性价比是决定客户购房的关键因素。由于珉华银瀑湾项目地价等客观因素，造成成本较高。对此，我 们采取同意酒店式精装修成品房合理的制定价格体系加 大环境景观的投入优化产品配套完善生活配套等方法， 从不同角度提高房屋品质。 主题推广 在项目推广上......”。

9、“..... 具体问题实施方案 本节省略，详见相关策划方案 第九部分起步区推广策划方案 推广策划思路 展示价值度就是充分提升和展示项目的土地价 值以及珉华银瀑湾所带来的高附加值，如度假理念 生活方式。 创造知名度用创新的营销手段，冲击相对落后 的琼中楼市，形成万众期盼翘首以待的热销场面，创 造开盘即封盘的楼市奇迹，创造琼中楼市第品牌。 形成美誉度让珉华银瀑湾成为业界同行 踩盘的首选，学习的样板，成为琼中县大盘开发的行业标准。 培育忠诚度让新老客户形成对珉华品牌的消费 忠诚。对珉华的老客户进行充分的挖掘，对珉华银瀑湾的目标客户进行深刻分析。 推广要点 本节省略，详见相关策划方案 推广方案 本节省略，详见相关策划方案 第十部分结论及附件 综上所述，琼中县将掀起轮旅游热潮......”。