1、“.....分 别比上年增长和。十五期间累计利用外资亿美元，利用 内资亿元，引进内外资项目个，其中世界强国内强 项目个，知名品牌项目个，投资超亿元项目个。年完成出口 创汇万美元，比上年增长，自营进出口企业发展到家。外 经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。个私民营企业完 成总产值亿元，实现增加值亿元，利税亿元。承办了全 国性市域经济发展论坛，先后与全国个市市区建立友好合作关系。 二市场分析 宏观经济分析 年房地产市场全年维持衰退态势，始于年第季度，由珠三角区 域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自 身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况， 大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。 年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利 影响，有利因素则是各种优惠措施的出台......”。

2、“..... 预计下半年房价将会止跌企稳。 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征 房屋交易量持续下降 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。月，商品房 销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。其中， 现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为 万平方米，同比减少。商品房销售面积降幅逐月增加，由月份的 降为月份的。四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面 积同比下降以上，下降程度较高的城市包括宁波北京福州石家庄郑 州深圳上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。年月，商品房空置面积结束自 年下半年以来的负增长局面，月底，商品房空置面积为万平方米， 同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加，增幅比月底增 加个百分点。 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从年季度就开 始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期......”。

3、“.....年 月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增 幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积 万平方米，同比减少。 年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工 面积增幅均低于去年同期。月，商品房新开工面积为万平方米， 同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为 万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商 品房竣工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少 个百分点。 房价出现近年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出现近年来 首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。年，大中城 市房屋销售价格同比上涨，涨幅比年下降个百分点。其中，新 建商品住房和二手住房分别同比上涨售，至 年的月开发产品全部售出后，项目全部结束。 据目前我国的房地产业现状......”。

4、“.....项目财务基准收益 率取。 其他计算参数 房地产开发企业营业税率为，城市维护建设税，教育费附加 企业所得税按。 销售计划及销售收入 销售收入与销售税金及附加估算表 序号项目名称合计 销售总收入万元 住宅可销售面积 销售比例 单位售价元∕ 商铺可销售面积 单位售价元∕ 车库可销售个数个 单位售价万元∕个 销售收入万元 经营税金及附加万元 二开发成本费用 本项目开发建设投资总额为万元，开发产品成本万元。项 目可销售产品总面积为，车库可销售个,折合单位开发成本 元∕，车库万元∕个......”。

5、“.....对项目税后财务净 收益率进行单因素敏感性分析，分析结果如图表所示 项目投资税后财务内部收益率敏感性分析结果 不确定因素 开发建设投资万元万元万元万元 销售价格 临界点分析 以项目投资税后财务内部收益率为为临界点，最低土地取得价格最 低售价最低销售量最高工程费用的临界点分别为 临界点分析结果表 项目投资税前财务内部收益率项目投资税后财务内部收益率 基本方案数值单位临界点数值单位 土地取得价格万元最高土地取得价格万元 平均销售价格元∕最低销售价格元∕ 销售量套最低销售量套 建安工程费万元最高建安工程费万元 五财务评价结论 由财务分析结果可见，项目税前财务内部收益率为，远高于设定的基 准收益率，说明项目在财务上可行。 但由于不确定性分析可见，本项目对开发项目产品销售价格开发建设投 资皆不敏感，财务抗风险能力强......”。

6、“.....是南昌市人性化智能化绿色楼宇建设，有助于 改善南昌市的城市面貌和投资环境。项目的社会效益主要表现在以下几方面 项目的建设加速了南昌市城市化扩张的步伐。 在每栋商品房的住宅层底部设计架空层，可给小区居民的生活提供更 好的休闲场所。 小区总体规划设计中注重以业主的需求为中心，提供较全面的配套服 务。 项目设计达到环保节能的国家要求，符合国家当前环保节能的产业 政策。 政府可从经济增长中获得更多的财政收入，进步改善投资环境，使经 济步入良性发展的轨道。 项目的施工建设可创造大量的劳动就业机会。 二项目风险分析 政策风险 年在落实已有的房地产调控政策的同时，施行了较松的货币政策，加 强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。中国人民银行从年底起， 多次下调存款类金融机构人民币存款贷款利率，从促进需求来促进房地产业， 在今年年底的国际金融风险的爆发......”。

7、“.....使银行利率下降，在定程度上促进了房地产市场，年房价将会止跌。 从目前情况来看，国家的新轮房地产调控政策已初见成效，二线城 市的商品房价格虽然较大幅度回落，政策变化对行业发展的影响之大由此可见。 但从南昌市本地情况来看，当地购房动机以自住性住房需求占绝对主导地位， 调控政策能增加南昌市购房需求。相反，由于需求量上升横向比较的低价格 以及土地资源价值愈加凸显等因素的影响，预测南昌市房地产市场价格还将有 较大上升空间。从总体上来说，项目的政策风险基本不存在。 市场风险 南昌市近年的房地产开发业上升势头很快，新开发楼盘不断上市，各楼盘 间竞争越来越强。好在本项目抑郁团购方签订了团购协议，项目竣工后能全部 卖出，不存在销售问题。节约了销售成本缩短了销售期，大大提高了本项目 的盈利率。 商业房产的招商取得了政府的大力支持，并随着南昌新经济的大力发展......”。

8、“..... 资金风险 工程建筑的多种因素可能造成资金风险。在施工中可能受到各种意外的因 素的干扰和影响，如设计变更自然资源的突变原材料不能及时供应和市场 价格的波动施工质量和组织施工管理的优劣等，都将导致实际投资额发生变 化，预测的筹措资金将不足以支持工程建设，导致资金风险产生。 设计已经获得设计方团购方的认可，基本不存在设计变更风险 项目周围的环境已经由有关部门勘查分析过，基本不存在风险 由于国内大型扩大内需的政策，建筑材料价格有所下降，如钢材水泥等 主材价格近几个月的下降幅度达到左右，对建安工程有好处，建材风险基 本不存在。 项目的出售价格已与团购方签订了协议，住宅均价为元 项目的施工由有相应施工资质的施工单位进行，确保质量。 工程风险 针对工程质量施工安全风险，通过实行工程监理制度，严格质量管理， 建立健全安全生产责任制度等有效措施，这方面风险完全可控。 社会风险 项目在条大道旁......”。

9、“.....临街建筑的施工对交通组织及过 往行人和周围居民的人身环境安全有较大的影响，施工过程中会实施施工安 全措施减少噪音消除这些影响，降低社会风险。 十二研究结论与建议 该项目是南昌市的较大住宅项目，受到南昌市的广泛关注，经过研究 计算分析，该项目投资较大，投资回收期较短抗风险能力强，市场前景广阔 产品生命周期相对较短投入产出比高，经济效益显著，采用了节能环保的绿 色建筑材料，符合国家对建筑绿色节能环保的要求。该项目产品将会给南昌市 带来相当大的经济效益环保效益和社会效益。项目的利税率利润率投资 回收期等经济指标将显著高于般项目，具有突出的社会经济效益，可促进当 地的经济发展，增加财政收入，提供就业机会，带动南昌市经济的发展。 本项目的建设符合产业政策，并有利于发展地方经济。 本项目不仅绿色节能环保，而且带动地方经济的增长，又能增加本地财 政收入，可以说是兴办项目，带动方经济......”。