国内外房地产开发企业均看好武汉的市场前景，纷纷通过 各种渠道，涌入武汉市场寻找商机，而且，就其开发力度分析，均是将武汉作为 其全国性战略扩张中最重要的支点，使得武汉房地产市场呈现精彩纷呈的局面。 据不完全统计，截止目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达家，如 武汉市房地产市场 万科龙腾顺弛泰跃三金复地这些企业均拥有先进的营销理念雄 厚的资金实力优良的管理团队先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的 竞争，同时也有利于进步繁荣房地产市场，带动武汉楼市逐渐由低端价格竞争 向高端产品品质环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质， 提高武汉市房地产开发的整体水平。 三级市场二手存量房交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了 房地产二级市场的发展 存量房成交套，面积为万平方米，分别同比上涨 ，交易额达亿元。年，全市存量房年均价为元， 同比上涨元，涨幅为。其中住宅类物业年均价元 ，交易套，交易面积万平方米商铺类物业年均价元 ，交易套，交易面积万平方米写字楼类物业年均价元 ，交易套，交易面积万平方米。房地产业的理论和实践证明性 属三级市场的二手房交易对象是以小换大以旧换新以劣换优的消费 群体，他们的交易在客观上形成了住房消费的差异消费梯度消费，为房地产 级二级市场注入了活力，创造了潜在客户群，增加了购买力，从而激活了级 二级房地产市场。 武汉市房地产市场 三武汉房地产市场运行的基本趋势 写字楼市场摆脱低迷走出低谷，重新崛起 作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期 经济发展情况密切相关。年可以称之为武汉写字楼市场的分水岭温度计， 在这年里，沉寂数年的武汉写字楼市场重新焕发了生机，开发量与销售量扫 前数年的颓势，租售价格也路攀升，开发热点从汉口向武昌南移，中档写字楼 市场成主力，中小户型成主流，成长型企业成市场主导，以投资为目的的购买行 为大大增加，这切新的市场动向事实上夯实了武汉写字楼市场的基础，确定了 未来段时间武汉写字楼的发展方向。 产品结构品质升级换代，高层物业豪宅凸现 随着住宅产业化进程的加快，新型建材和高科技在住宅产品中被广泛应用， 康居住宅节能住宅健康住宅山水园林住宅这系列新名词证明了这样 个事实武汉市房地产市场已不再停留在简单的概念宣传上，而是将注意力集 中在提高产品素质上。年月日，继青山绿景苑之后，武汉保 利花园新地东方花都区顺利通过国家有关部门评审，正式成为国家 康居示范工程月日，森林公园湖北省首座国家级健康住宅试点 建 武汉市房地产市场 设正式在汉启动除丽岛花园 床罩条 毛毯条 家 具 配 备 沙发个单人沙发组合沙发套 行李架个 茶几个 床个 床头板个 电器程控床头 柜个 灯具床头灯镜灯 彩色电视机 英寸台台 电话机个个 宽带入户个 餐桌套 靠背椅把 项目投资成本核算 后期费用 表 序号费用科目金额 办理商品房销预售许可证万元 房屋测丈费万元 营销代理费万元 广告宣传费万元 银行利息万元 垃圾处理费万元 营业税万元 城建税营业税附加万元 教育税营业税附加万元 商品房维修基金综合万元 办理权证万元 合计万元 项目投资成本核算 开发管理费不可预见费 前期费用中期费用后期费用 万万万 万 开发总成本估算 开发总成本估算表 表 项目 名称 前期费用 万元 中期费用 万元 后期费用 万元 开发管理费不可预见费 万元 合计 万元 项目 金额 投资开发总成本 前期费用万中期费用万后期费 万开发管理费不可预见费万 万 单方造价测算 投资开发总成本万项目建筑总面积 元 项目投资成本核算 二资金筹措投资计划及贷款利息 资金筹措与投资计划 本项目开发投资的资金来源主要有四个渠道是企业自有资金二是银行 贷款三是施工单位垫资四是销售房屋收入用于投资部分。 项目总投资约万元，本项目开发商投入自有资金万元作为前 期启动资金，另计划向银行借款万用于后续投入，施工单位垫资万 元，余款由售房收入作为投资补充。 为尽量减少开发商次性投入资金量，为既保证项目建设持续进行，又可试 探市场反映，拟将开发的分四期进行，每期万平方米。在开发时 间上拉开定距离，实施分期开发建设，滚动发展的经营战略。见下图 开发商投入资金与银行贷款将全部用于本项目第期住宅的开发，这样可以 保障首期住宅开发的顺利进行，为迅速回笼资金搞好后续开发开创了良好的局 面。 项目投资成本核算 项目开发总量分配图 图 总开发量 第期住宅开发量 第二期住宅开发量 集中资金优势 项目施工销售周期控制蓝图 图 第期第二期第三期第四期 竣 工 个月个月个月个月 竣 工 竣 工 竣 工 开 工 开 工 开 工 开 工 售 磬 售 磬 售 磬 售 磬 个月个月个月个月项目施工销售蓝线 项目投资成本核算 三项目投入产出与回报 销售价格确定 由于本案具体地理位臵尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价 格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为 多层住宅元平方米，小高层住宅元平方米，商铺元平方米， 并以此价格进行销售收入计算。待项目具体地理位臵确定后再依照科学的方法 合理定价 销售总收入 住宅销售收入 元元万元 商铺销售收入 元万元 销售总收入 住宅销售收入商铺销售收入万万万元 项目投资成本核算 单方售价 销售总收入总建筑面积万元元 项目销售总利润 项目投资开发总利润总销售收入万元项目总成本万元 万元 项目投资单方利润 单方售价单方造价元 成本利润率 项目投资开发总利润项目总成本万元万元 自有资金投资回报率 项目投资开发总利润自有资金万元万元 项目投资方案 六项目投资方案 项目开发建设总体战略指导思想 根据市场调研与分析，项目开发建设总体战略指导思想是总体规划，分期 实施，随行就市，循序渐进，把握市场，适量投放。在开发建设顺序上，住宅 与配套公建环境景观同步进行在投资开发量上，均衡开发在开发建设时间 上，分期多批，梯次滚动。这样，既聚集了人气，又保证了资金供应，减少了市 场风险。 二项目开发建设方案设想与分析 本项目开发建设用地近亩，计划总建筑面积，其中住宅 建筑面积，公共建筑面积商业面积，出于对市 场和项目资金的考虑，本项目开发建设拟分四期进行第期开发建设总面积为 ，包含公共建筑面积万，的商业面积第二期第 三期第四期分别都是。第期开发的住宅产品应以多层为主，小高 层住宅为辅，另外在进行项目第期开发时，应该注重产品景观环境的营造和公 建配套设施的完全修建，使主题景观和配套公建在第期就能基本形成，发挥其 作用。这样计划安排好处是 项目投资方案 第期开发建设中安排小高层住宅，这主要是为了了解项目特定的目标消费 群对小高层住宅这种建筑形式的反应，不盲目开发，从而根据反馈信息调整项目 二三四期部分规划，更好的迎合目标消费群。 第期住宅建成时，应该完成小区公建配套设施和主题景观环境，在客观上 起到了宣传展示作用，塑造了楼盘品牌形象，提高了客户认知度，楼盘的知名度， 社会的美誉度。为后续开发品牌延伸，人气聚集以及售价调整创造了市场条 件。从而有利于第期住宅的顺利销售，有利于资金投入，回笼，周转，以便在 资金上支持后续滚动式地建设开发。 第期住宅商品房投放市场后，根据市场反映，可及时总结和调整后续开发 的营销思路，投资计划，市场策略，稳中求胜。 三项目开发建设经营施工计划 依据本章项目开发建设总体战略指导思想本着需要和可能，投入和产出， 市场与竞争等诸多因素，提出本项目建设经营施工计划 项目投资方案 第期住宅建设开发经营计划 筹备期 项目选址年月 国有土地储备中心办理土地使用手续年月月 办理项目立项和土地批租手续年月月 办理项目前期规划手续年月月 方案图,施工图园林景观设计年月月 筹措前期资金年月月 完成项目拆迁及场地三通平年月月 施工前期准备工作年月 施工期 桩基施工年月 结构施工年月月 室内外装修,水电安装工程年月月 室外排水工程年月月 室外道路工程年月月 绿化景观工程年月年月 配套设施设备年月月 项目投资方案 架空层休闲场所装修年月月 公建设施装修年月月 户内精装修年月年月 房屋销售年月 项目开发经营截止时间年月 第二期住宅建设开发经营计划 桩基施工年月 结构施工年月月 室内外装修,水电安装工程年月月 室外排水工程年月月 室外道路工程年月月 绿化景观工程年月月 配套设施设备年月月 架空层休闲场所装修年月月 户内精装修年月月 房屋销售年月 项目开发经营截止时间年月 项目投资方案 第三期建设开发经营计划 桩基施工年月 结构施工年月月 室内外装修,水电安装工程年月月 室外排水工程年月月 室外道路工程年月月 绿化景观工程年月月 配套设施设备年月月 架空层休闲场所装修年月月 户内精装修年月月 房屋销售年月 项目开发经营截止时间年月 第四期建设开发经营计划 桩基施工年月 结构施工年月年月 室内外装修,水电安装工程年月月