1、“.....酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其 利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广 阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。 对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家 五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星 级酒店和近家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五 星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余 套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数 为余套，二星级酒店客房总数为余套，以上所有酒 店宾馆合计客房总数为余套。调查数据来源于西安旅 游局西安黄页西安旅游网西安各家旅行社资料等，由于以 上单位本身对三星级及以下的酒店统计时存在定误差，故以上 数据尤其是三星级以下的酒店数量略有偏差，估计误差率不会超 过对酒店客房数的调查方式与酒店的调查方式相同，酒店 客房数的调查数据误差率可能略大......”。

2、“.....以上所 有调查数据准确率基本上达到，故调查数据有定的参考和 研究价值。 各酒店或饭店宾馆数和客房数统计情况如图所示 西安星级酒店统计图 五星级 四星级 三星级 准三星级 二星级及以下 西安酒店客房数统计图 五星级 四星级 三星级 准三星级 二星级及以下 从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西 安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配 比例分别为和，其中二星级及以下的酒店 所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有， 表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。从各级酒店的分 布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店的布局 在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区的酒 店数几乎占到西安市所有酒店数的而城西城北和 西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数的......”。

3、“.....酒店的入住率受旅 游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现 为冷若寒冬，或表现为如木春风。酒店所处的位臵对酒店的 入住率影响巨大，位臵好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的 入住率，而位臵稍差的酒店其入住率直上不去。④准三星级 以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星 级以上的酒店之中仍然存在位臵好坏所带来的差异。 据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店的年平均入住率 达到，与本次抽样调查结果的入住率基本吻 合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的 利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始 下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水 平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产 国速八等具备全球经营实 力的强势机构。 目标市场定位以独具特色的酒店运作和智能化科 学化的酒店管理......”。

4、“.....引领西安时尚消费潮流，带动陕甘宁乃 至整个西部地区酒店格局的变革。成为外地游客 来西安的处观光购物旅游景点和标志性消费 场所。 第第六六章章营营销销策策略略 大大厦厦项项目目营营销销目目标标 本项目总建筑面积 建设周期个月 营销周期个月招商销售 合同总额亿元年租赁期 销销售售租租赁赁比比例例安安排排 为营造区域商圈氛围刺激投资，有效化解投资风险，根据 国内经济发达城市旅游地产市场成熟的运作模式，本项目应当采 取以租赁相为主的营销策略，即以开发商为主进行建设开发整 体租赁给具有全国甚至与全球连锁实力的强势酒店经营机构，原 因如下 根据初步成本核算结果，本项目建设总投资将达到 万元现将成本计算附件。若本项目全部用于租赁且以租金为 主要回款渠道，总投资万元的回收期将在年以上， 将严重违背公司资本运营原则，因此建议本项目的营销策略 以收回投资成本为原则和基本底线......”。

5、“.....以获得长期稳定的收益。 锁定招商对象为法国雅高或美国速八以及时代华纳影城院 线等具有世界五百强地位和全球连锁实力的强势酒店娱乐机 构，主要考虑其持续经营能力和良好的商业信誉，以保证公 司取得稳定的长期租金回报。同时借助其品牌号召力有效带动商 场其它部分的销售，并通过它们的长期经营聚集人气，迅速形成 酒店氛围，保证本项目其它经营投资者的利益。从而实现公 司资本链的良性循环。 根据以上分析，以及主要招商对象贯经营原则，通过对销 售回款额的预估算，建议租赁面积不低于含地下车 库，销售面积约为。 有关主力商家经营能力调查数据详见附件 定定价价策策略略 市场价格背景资料显示，截至五月份为止，西安市公寓式酒 店和酒店是写字楼租赁实际成交均价已突破元，本项目 定价若不高于元便具有实现成交的可行性。 然而，本项目的整体运作思路，紧紧围绕着四个利益点的平 衡......”。

6、“.....各项软硬件基本条 件均能支持实际租赁中按本地区酒店地产项目现行市场价格进 行，但是，我们在计算开发商回款利润的同时还必须看到虚高的 利润必将带来后期经营的风险，对于投资者的回报期待经营者 的成本控制和金融机构贷款资金的回收都将失去保障。 因此，为规避上述有可能出现的风险，本案采取渗透式定价 原则，先以低价推出市场，发挥价格优势吸引买家，树立项目知 名度，然后随着需求的增加而逐步提价，最终实现开发商的利润 需求。这也有利于项目升值形象的树立。 阶段性价格递增策略按实际可租赁面积......”。

7、“.....第周其实际成交均价应当控制在 元以内，则年租赁期合同回款总额可以控制在 亿元以内。 营营销销促促进进 我们从本项目的立项那天开始，就立志要做最好的酒店 地产项目，但是，仅仅有了好的构思还不足以满足营销的需 要，我们还必须让好的产品获得市场的认可，如何才能让好 的项目迅速成为具有旺盛的市场生命力 迎合投资心理规避市场抗性迅速收回资金实现滚动发展 庄家造势坡地滚石应时顺势速战速决 庄家造势整合市场各方优势资源，形成有利于我的市场 态势，为项目的顺利销售营造市场空间。关键点在于以时间换取 价值。 坡地滚石借助各类公关活动，引起社会公众尤其是经济 型酒店经营者的高度关注，以强势酒店组合形象提升项目投资价 值，突破投资心理屏障。 应时顺势每年的春夏之交，均为房地产销售的旺季，在 此旺季到来之前，项目形象的有力推导成为营销工作的关键......”。

8、“.....适时入市促销。 速战速决房地产经营开发的关键在于解决时间差与资金 流的矛盾，其中的成本控制将成为项目盈利能力的标准，尤为重 要的是时间成本的控制。本项目经过前期策划与论证，证明具有 强大的市场生命力，但是，如果拖延营销周期势必造成时间成本 的无限增大，不利于后期项目开发的资金流转，因此，作为具有 强势酒店组合的大厦，利用价格杠杆争取时间尤为重要， 也必将带来项目运作的更大成功。 销售促进模拟图 本案 元低价入市 庄 家 造 势 坡地滚石 投 资 者 心 理 价 位 攀 升时间结点 时间结点二 营营销销周周期期安安排排 根据现有工作进度，建议安排在年月进入市场 根据房地产尤其是本项目营销的特殊规律......”。

9、“.....本项目可售面积实际销售周期在四个月，实 际回款额达到万元，在不需要银行贷款的前提下已经能够 满足项目开发资本运作的需要。 第第七七章章资资本本运运作作思思路路 投投资资组组合合方方式式 本项目计划建设周期为个月，项目投资总额约为 万元，自有资金实力已经可以满足项目的开发。 但是，物业发展有限公司作为专业化的酒店地产运营机 构......”。