1、“.....扣除开发成本后，以价格余额来确定土 地价格的种方法。该方法适合于房地产项目中地价的单独评 估。其计算公式为 楼面地价商品房销售价格单位开发成本预期利润。 楼面地价预估测算 序号类别金额备注 销售收入万元 税收万元含预征土地增值税 总投资万元总土地成本总开发成本 利润销售收入税收总投资 成本利润率但 该地块目前周边环境及生活配套尚待进步完善，因而建议该项 目定位中端环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 分类 得分 评价 基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼 顾自住与投资功能......”。

2、“.....建议设计以高层为主，与周边环境和谐统的高性价比住 宅。 品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥， 空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。 品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥， 空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。根据本地块规划指标及地块周边 环境，建议设计以高层为主，与周边环境和谐统的高性价比住 宅。良好的高性价比住宅，兼 顾自住与投资功能......”。

3、“.....本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼 顾自住与投资功能。 二产品定位建议 建筑形态定位高层住宅根据本地块规划指标及地块周边 环境，建议设计以高层为主，与周边环境和谐统的高性价比住 宅。 品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥， 空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。但 该地块目前周边环境及生活配套尚待进步完善，因而建议该项 目定位中端偏上。 价格定位低开高走项目总建约万，预计开发周 期约年，随着地区基础设施的完善，价格区间具有定增 长空间，易于采用低开高走的定价策略。 品牌定位中冶系列品牌通过本地块开发，树立开发商品 牌度及美誉度......”。

4、“.....将是本地块开发的又 重要目的。 三技术指标分析 根据项目地块规划设计土地使用条件，结合产品定位建 议，拟定如下技术经济指标。 净用地 面积 容 积 率 开发 面积 万 其中 设计 套数 套 其中 四项目开发建议 结合我公司实际开发能力，计划该地块于年上半年动 工，年上半年竣工，销发间接费物业启动基金工程监理及招标代理费地基环境检测费等 贷款利息贷款万元，贷款利率，贷款期限年。 销售费用销售平均单价 建设管理费 不可预见费 合计 二售价预测与分析 根据本地块所处区域周边类似产品价格，结合地块自身情况 以及区域内未来发展前景预测，本项目现时销售均价约为住宅 元，商业元......”。

5、“.....剩余法是在估算 项目销售价格的基础上，扣除开发成本后，以价格余额来确定土 地价格的种方法。该方法适合于房地产项目中地价的单独评 估。其计算公式为 楼面地价商品房销售价格单位开发成本预期利润。 楼面地价预估测算 序号类别金额备注 销售收入万元 税收万元含预征土地增值税 总投资万元总土地成本总开发成本 利润销售收入税收总投资 成本利润率 利润总投资 分别按照的成 本利润率来进行测算 则万元倒推楼面地价约元 则万元倒推楼面地价约元 则万元倒推楼面地价约元 因此......”。

6、“.....则均能获得较 为可观的开发利益。 五投资收益分析 静态投资收益分析 按土地成交价款万元万元亩，楼面单价 元计算。下表单位万元。 序号类别金额备注 销售收入 营业税营业额含土地增值税 总投资开发成本土地成本 利润销售收入营业税总投资 成本利润率利润总投资 第五章综合分析 本地块位于武汉经济开发区，尽管属于武汉外环，但由 于目前地区经济发展势头较好，近年来区域房地产势头发展 强劲，未来房地产发展前景良好。 因此经以上分析，本地块收购价格楼面地价只要在 元左右来看，项目开发风险较小，可获得较为可观的开发利 润。项目开发可行。但同时也应注意到目前房地产投资增长 较快，受政策影响较大，需防范因政策调控带来的市场风险......”。

7、“.....东临倒水河，南邻平 江大道，与湖北大学校区隔街相望。地块场地基本平整，场 地内有少量建构筑物，无水电等市政配套设施。 地块概况 该地块净用地面积，容积率，建筑面积约 。 二地块所在区域介绍 武汉经济开发区是湖北省武汉市重点对外开发区，是 新世纪武汉经济发展的重要支撑点。武汉经济开发区地处长 江中游北岸武汉市区街，距武汉中心城区公里，是武 汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，是 长江经济带的重要组成部分，肩负着带动和促进武汉东北地区经 济发展的重任，战略地位十分重要，是省级重点开发区之。开 发区规划面积平方公里，分为港口物流区工业园区和综合 生活配套区，其发展定位为华中地区重要物流中心......”。

8、“.....土地市场处 于起步阶段，土地供应量相对充足。但由于大量开发企业扎堆进 驻及自身土地价格相对市区较低，造成土地价格涨幅 明显。 二房产市场 武汉城区近年来房价上涨明显，地区作为武汉市新兴的 房地产开发市场，价格相对城区项目较低。但近期涨幅明显，多 数项目已接近或突破元。 随着长江大桥建成通车，与武汉城区距离进步拉近。 目前大桥下桥处开发项目较多，例如东城明珠东方家园等 项目均已开盘销售......”。

9、“.....本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼 顾自住与投资功能。 二产品定位建议 建筑形态定位高层住宅根据本地块规划指标及地块周边 环境，建议设计以高层为主，与周边环境和谐统的高性价比住 宅。 品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥， 空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。但 该地块目前周边环境及生活配套尚待进步完善，因而建议该项 目定位中端偏上。 价格定位低开高走项目总建约万，预计开发周 期约年款万元，贷款利率，贷款期限年。 套数 套 其中 四项目开发建议 结合我公司实际开发能力，计划该地块于年上半年动 工，年上半年竣工......”。