1、“.....简略地说，市地方政府为支持房 地产的开发出台了如下几条主要政策措施 加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。为加大住房公积金个人住房贷款的发 放力度，在保证资金安全的前提下，用好用活住房公积金......”。

2、“.....充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多 的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准渝住改发 号文，市住房制度改革办公室市住房资金管理中心决定在年适度调整住房公 积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实 行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延 长公积金贷款的贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。具体 为 公积金个人住房贷款最高限额由原万元调整为万。 住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的调整为。 住房公积金个人住房贷款最长期限由原年调整为年。 调整税收政策，鼓励住房消费。 清理收费项目，降低住宅开发成本。 拓宽空置商品住宅的消化渠道。 加强管理，完善配套设施......”。

3、“..... 加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。 建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理的切手 续，均可在市场内次完成。 强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销 售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。 各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施， 方便新开发区居民的生活。 本年初国家再次降低存贷利率。 同时市也减少了商品房屋买卖的交易费用。 以上的些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺 激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。 三市房地产现状 市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速 度较快，特别是年月设立直辖市以来......”。

4、“.....中房指数显示，年市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，市也显 现了较大的涨幅。 市的房地产现在处于个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的 实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平直影响和制约本产业的发展。近两年国家取消住 房实物分配转为货币化分配后，市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民 的住宅消费观念都随之改变。 按目前市楼价指数分析，市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格 与渝中区江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表所示。 另据市地房局信息，按十五规划，今后年市人均居住面积将由目前的平方 米上升平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有万平方米，且同时消化，因而投资资 金量将超过亿元。这说明市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品 房屋面积万平方米......”。

5、“.....销售总量应在亿元。 根据市目前的居住条件和环境及政治经济环境，住房的潜在需求在未来年内将保持 强劲的势头。在市政府进步加快改革和发展的步伐的同时，确定要完善城市功能，不断 提高城市品位，在开发大西部的大形势下，争取树立龙头形象地位，因而加大城市基础设 施的建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理的全面发展，充分提升房地 产业在各物业的突出地位，这切都给市的房地产业创造了好的时机和环境......”。

6、“..... 预备费 基本预备费根据机械计号文中工程建设其它费用概算指标的规定进行 估算，即按工程费用与其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为。由于这两年经济 形势良好，物价趋于稳定，所以本项目暂不考虑涨价预备费。 建设期利息 项目建设期的银行借款利息，按中国人民银行现行规定的年至三年期贷款年利率即 进行估算。 二资金筹措 房屋开发项目般都是边投入边售房的滚动开发性项目，从投资计划与资金筹措表附 表可知，项目第年主要靠业主资本金和银行贷款投入，第年开始就可以主要靠销售收 益和银行贷款投入建设，第年开始便可偿还贷款。因此项目总投资达万元，需向银 行借款万元，其余资金由公司注册资金和项目开发收益投入......”。

7、“..... 根据以上筹资方式，银行借款资金占总投资的，企业自筹资金占，符合国 家有关资本金的要求。 第十章经济效益评价 经济评价依据原则及方法 评价依据 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布，年月日，第二版。 房地产开发项目经济评价方法建标号。 本项目各项成本及效益核算以财政部颁发的房地产企业会计制度房地产企业财 务制度的有关规定为依据。 中华人民共和国建设部建标号关于发布房地产开发项目经济评价方法 的通知。 本项目税金测算，按财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知 财税字第号和关于调整房地产市场若干税收政策的通知材税字第 号的有关精神执行。 二评价原则 本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅 的基本原则。 本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致的原则......”。

8、“..... 为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。 三评价方法 假设条件 假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售 与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。 评价方法 本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据， 通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项 目是按房地产开发项目进行经济评价。 二基础数据 成本费用估算 本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。 开发成本费用 开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。 销售费用及管理费用 在销售过程中发生的广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销 售收入的计列......”。

9、“.....金融机构手续等费用，考虑工程建设和经 营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按 年期归还考虑各年的成本费用。 二销售收入及税金估算 销售收入估算的基础数据 根据对目前房地产以及沙坪坝区房地产市场的分析详见本报告第二章以及对本 项目单方成本的估算见附表总成本费用估算表，参考临近项目销售价格及各特殊因素 分析，预计本项目的销售单价及总销售收入如下表 序号楼层用途建筑面积 单位价格万元 小计 万元 备注 负二三层车库个车位万元个 负层商场 层商场 二层商场 三层商场 四层商场 六层及以上住宅 合计 经营税金及附加 本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税城市维护建设税教育费附加交通 重点建设附加费。 土地增值税 本项目暂不考虑土地增值税。 所得税按计......”。