1、“.....深化并 升级商贸业将会是个必然的发展历程。 综上所述，该项目建设是完全必要的。 三项目的可行性 区镇政府对大淮海国际城•商业开发项目的建设 十分重视。在本项目的酝酿申报过程中，得到了来自政府各 方面的热情关心和支持。 本项目的开发商房地产开发有限公司有雄厚的经 济实力作后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作 基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度 架构健全，运行有序。 本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流， 有着很好的发展前途。 项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划 土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持， 因而是可行的。项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市 场的建设发展。 项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得 到充分的论证。 大淮海国际城将在大淮海经济圈中心，建立首屈指的国 际有机城镇的大淮海蓝本......”。

2、“.....较好的财 务状况将带来极高的投资回报率，具有开发价值，因此，该项 目建设是完全可行的。 第三章市场分析 项目整体素质分析 项目优势 项目区位极佳，市场认可度较高。 项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。 项目周边商业服务教育医疗银行等生活配套非 常齐全。 项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力， 拥有多家合作厂商。 二项目劣势 投资较大。 商业开发还具有定的风险性。 该项目开发不能分期开发，要次性投入，同时也加 大项目开发的风险 三机会分析 项目位于市区镇天汇大道号。距市中心 公里左右，距徐州市中心公里。市中心仅公里，距徐州 观音国际机场约公里。紧邻国道，接连霍合徐高速出 入口距徐州轻轨号线仅公里肖桃路徐阜铁路穿境而 过。徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市 人口已突破万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约 城市发展......”。

3、“.....已然确立。 同样，市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心， 依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭电力机械轻纺 化工建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达 万。铁路公路内河航运为主体的综合交通运输网络，北 接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。 大淮海国际城•商业开发项目，位居大淮海经济圈中 心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫 星城镇建设条件，已然成熟。 大淮海国际城•商业开发项目中心区可开发地块资源 极少，本项目从地段配套发展潜力等方面，均堪称该镇之 绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。 本项目由房地产开发有限公司。 遮阳板节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成 效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。 立体空间绿化随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被 复杂的立体绿化系统取代......”。

4、“.....总建筑面积 平方米，其中创智商务楼建筑面积平方米，创智商业 街区建筑面积平方米。 二功能设施标准 室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求 须符合安徽省城市房屋建设标准和有关规范，并按中高档 住宅有关标准设计。 功能定位 区是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍 处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没 有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了 契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。 商业模式 商贸城形态划分区域，不同区域经营不同类商品，根据街道的不同地位商业的强度不同，沿主要街道的商业，进深较 大为米，可分布高品质的店铺，沿次要道路的商业，进深 较小为米，可分布小型的便利社区居民生活的店铺。 商业建筑风格该商业地段内的业态从其地位功能分析， 建筑风格应以现代主义风格为主......”。

5、“..... 配套设施设有院内花园草地水池休息厅网 球场休闲广场室外消防配电房公共照明电子防盗系 统通风及火灾报警系统闭路电视及通信系统以及保安监视 系统等。 工程项目 依据初步规划方案，商务楼，创智商业街区主要工程项 目包括土建工程给排水工程普通消防系统变配电工 程照明工程通讯工程安全监视闭路电视室外绿 化工程休闲广场。第七章建筑方案 规划设计方案的指导思想原则及依据 规划设计方案的指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及市总体规划区域规 划设计旨在创造个舒适方便安全优美的环境，并按照 统规划配套建设充分利用土地的原则，综合提高经 济效益和社会效益。遵循智慧生态环保有机舒适 灵活可持续的设计理念，同步国际先进的设计和建筑技术， 科学技术与人文艺术相结合，建造功能布局合理环境优美 舒适宜人的公园式复合商业地产......”。

6、“.....并严格执行国家现行有关设 计规范规程，及有关消防环保卫生方针政策。 二规划设计方案的原则 在设计过程中必须坚持以人为本的原则，注重和树 立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨亲和的商 业居住环境。 本着以人为本从实际情况出发兼具定超前意识的 原则,综合考虑节能日照采光通风消防抗震管线埋 设避免视线干扰管线埋设保护私秘性等各项因素及管理 的要求，力求创造个方便舒适安全优美的商业及居住环境,并为少年儿童老年人及残疾人的生活和各项活动提供方 便。 配套公建设施与商业及商业楼同步规划同步施工。 供水雨水污水电力电讯燃气及供热管线地下 敷设，并本着合理规划相对集中次建成便于管理和维 修的原则。 公共绿地道路绿地等，配以水景及雕塑小品，部分 建筑设屋顶花园，形成点线面空间的多维视觉效果。 组织好由公共空间半公共空间到私密空间的分散性交 通，保证安全有序......”。

7、“.....认 真贯彻节能节地节材的指导思想。 三设计依据 市国土局土地出让使用条件 用地红线图用地地形图及其电子文件 市城市规划管理技术规定 城市居住区规划设计规范年版 商业及住宅设计规范年版 高层民用建筑设计防火规范年版 建筑设计防火规范 汽车库修车库停车库设计防火规范国家及安徽省平战结合人防工程设计规范 国家省市相关的法令法规。 二项目总体规划方案 功能分区与总平面布局 规划结构 本次规划呈现轴两带心的规划结构。 轴东西向贯穿的条景观轴，统领整个商贸城。 两带轴线的侧是创智商业街区商业带，占地 亩，建筑面积平方米轴线的另侧是创智商务楼区占地 亩，建筑面积平方米，是整个商贸城的最具有活力的 地带。 心商贸城设有休闲广场中心景观。商业建筑分布于 公园环境内，形成点上成景，线上成荫，面上成林绿化系统。 功能分区 划分区域，不同区域经营不同类商品......”。

8、“.....在规划架构下强化其布局特点 行列布臵，适当错落 根据景观均好的原则，通过有机组织的步行交通系统将各部分 联系在起，形成统中不失变化的总平面布局。 自然人工，相辅相成景观系统以绿化为主，铺地为辅，有机结合，富于变化，设 臵休闲，步行小径等设施，并与集中绿地相结合，形成特色景观系 统。 商业成线，连续成市 主要的商业功能设臵在道路沿街，两层商铺呈带状布局，形成 商业带，形成商业街的高潮点和商贸城出行的活力吸引点。 人车流与停车 车库设于楼房之间的空地。设臵电子升降出入口，方 便车辆就近入库，减少人车交叉建筑四周设消防环道 商场的主要出入口主要布臵在主路路上，人流清晰， 互不交叉 车行道技术条件消防扑救面，消防车道宽 ，转弯半径，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥 沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。 在保证交通顺畅的前提下，确保人车分流，满足用户车辆 小区停放......”。

9、“..... 绿化环境 总平面绿化项目尽量提高绿化布臵的面积和空间效 果。沿街布臵绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环道旁 布臵成片与零星结合的绿地和树木底层商业沿路多为为架空 式设臵，布臵局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果沿街裙房设臵大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼 应的同时，为居民提供休闲观景同时增加立面景观和层次， 丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城 市空间的压迫感。 休闲广场 场地竖向设计 建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧 室内外高差取，室内相当于绝对高程，入 口台阶可根据路牙标高适当增减步数。 二建筑特征 抗震设防烈度度。 三拟建建筑物使用功能和工艺要求 本工程主要以商业为主。 四单体平面功能设计与竖向设计 地上部分 沿路布臵商业大厅及商业入口，北侧为配电房及库房，商 务楼区高底层米，层米,层米......”。