1、“.....现代社会随着住房条件的 不断改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普 遍。这方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多 老年人已经从家庭保姆的身份中解放出来另方面社会的发展使老 年人与其子女的世界观价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持定 的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增 加。同时城市化过程中的负面效也使许多城市尤其是大中城市居民的生活 环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很 多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。 据近年来我国部分城市的次调查表明有近的老年人准备将来住进 老年公寓。 老年公寓的市场定位 老年公寓的市场定位中，首先价格定位要适当。其次，老年人住房的 特殊要求般突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原 则。比如......”。

2、“.....公寓 楼内还有各种生活服务娱乐医疗保健设施等有，有专门的服务人员和 医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与 其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞 争优势。随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住 宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易， 从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公 寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买或租用价格 适当的老年公寓。 老年公寓的供给状况分析 据不完全统计，全国目前不同规模的老年公寓仅多家，规模都 比较小。初具规模的只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几 家。号称全国乃至亚洲最大的老年公寓项目天津夕阳红国际老年公 寓总建筑面积也仅有万平方米......”。

3、“.....许多房地产开发企业还未注意到这具有相当生命力的房地产商 品新类型。目前，各地出现的老年公寓品质层次较低。些地区存在的名 为老年公寓的居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有的 已开发住房。以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施 的建设方面与实际意义的老年公寓相去太远。 由此可见，我国目前的老年公寓的供给与需求失衡，市场需求量大， 开发前景广。 项目市场分析 目前，省岁以上和岁以上的老年人口分别占全省常住人口 的和。目前，我省已经迈过了老龄社会的门槛，而且人口老 化的进程还在加速。特别是城市，银发群体比农村所占的比例更大， 其中带来的社会问题，已成为家庭和社会关注的焦点。就县城来讲， 按居住人口万人老年人口占计算城市要超过这个比例， 城区老年人口达万人，每年还将以的速度增加......”。

4、“.....使他们的生活照料，疾病护理等问题，无论是经济上 还是精力上，都给家庭带来了很大压力。对于现在的独生子女来讲，对 年轻的夫妇既要抚养子女，又要赡养两代四位以上老人所以就出现第二代 养活老人的现象。因此，就有了以老养老的社会问题。同时，在养老 和供小发生矛盾时，首先牺牲的往往是老人，就算子女比较孝顺的家庭， 老年人的养老依然存在问题。目前，县的养老方式主要是家庭养老， 即由老伴子女保姆和钟点工来实施养老护理，还有些零散的小规模 托养方式。据调查，在城区现有万人的老年人中，至少有的老 年人要求进入福利机构养老，即有多位老人。而县城仅有 县夕阳红老年公寓期个床位，县敬老院几十个床位和零散 的小规模家庭托养式的些床位，总床位不超过张，尚有多位 老人找不到养老场所。同时......”。

5、“..... 目前，县及周边县市尚无老年公寓及活动中心。项目位于城 区，周边环境好，较适合开办家中等规模的老年公寓。开发此项目，有 稳定的客源，市场前景看好。 第三章建设条件与院址选择 外部条件 历史文化 县地处市中心地带。全县国土面积平方公里，其中城 区规划面积平方公里。处于淮北平原腹地，境内涡河横贯东西， 将全县分为涡南涡北两个自然区域。除东北部有龙山和石弓山外，其余 均为望无际的沃野。历史悠久，春秋时期的思想家哲学家道家 学派的创始人老子，即诞于县闸北镇郑店村。汉为城父山桑 至县地，北魏北齐曾置丹城龙山县。隋改置肥水县。清同治三 年，由宿州阜阳蒙城析置县。因袭北魏县名 而命名。是国务院批准对外开放县市之，国家粮食生产百强县，省 历史文化名城，省经济社会管理权限扩大试点县。年底， 户籍人口万人。 县名中的涡指涡河，发源河南省开封县西......”。

6、“..... 自然资源属暖温带半湿润季风气候区，四季分明，年平均日照 小时，年平均气温度，无霜期天，年平均降水量左 右，光热水资源丰富。 自然资源矿产资源丰富。盛产粮棉油材料 其他 第十三章投资估算与资金筹措 投资估算 估算依据 国家发改委建设部颁发的有关文件 现行财务会计制度 省建设厅颁布的有关文件 市工程定额信息。 估算范围 房屋建筑道路绿化及相配套设施建筑工程费用 水电气设备购置与安装工程费 土地征用勘察设计监理等其他费用 不可预见费。 估算方法 建筑工程费采用概算指标法，参考市相关定额信息等进行必 要调整 设备购置与安装工程费参考市场价进行确定 土地自有，费用不计 基本预备费按固定资产投资与无形及递延资产投资之和的计 取。 其它依据国家有关资费标准并参考市场价格确定。 投资估算 本项目县夕阳红老年公寓二期工程工程......”。

7、“.....工程费用 万元。 设备购置安装费 本项目设备购置安装费包括部电梯电气与电视医疗保健器材 等设备，据市场参考价，设备购置安装费万元。 其它费用 其它费用包括查设计监理等费用，共计万元。 预备费 项目只考虑基本预备费，参考项目决策分析与评价经济技术评 价与参数第三版等要求，基本预备费按固定资产投资与无形及递延 资产投资之和的计取，为万元 项目建设投资估算表 本项目建设投资万元，详见表建设投资估算表。 资金筹措 该项目总投资万元，申请中央投资万元，地方政府配套资 金万元。 第十四章财务综合评价 运行收入估算 项目建成后，托养老人范围为县及周边地区内，根据国家省 市各级政府的相关收费标准......”。

8、“.....按 年均入住位，人均缴费元月，年均收入万元，再加上社会 捐赠政府补贴商场等其它收入万元年，总收入万元年。 经测算，正常年份运行收入为万元。 详见运行收入估算表。 成本费用估算 项目运行总成本费用主要包括教材其他教学资料伙食费燃料动 力工资及福利费修理费管理费用折旧费摊销费和其他费用等。 各项费用指标的计算参数如下 固定资产折旧采用分类折旧法，房屋建筑物的折旧年限为年， 净残值率为，设备的折旧年限为年，净残值率为，其他设备的折 旧年限为年，净残值率为。详见固定资产折旧估算表。 无形资产中土地使用权按年摊销，其他无形资产按年摊销， 递延资产按年摊销。详见无形及递延资产摊销估算表。 工资及福利费按管理和工作人员人计算，年工资支出 万元。 食堂外购费每人每月平均费用约元。 管理费用按年运行收入的计列。 维修费按年折旧费的计列......”。

9、“..... 详见运行总成本费用估算表。 利润计算 项目利润总额为年运行收入减去年总成本费用，盈余公积金按照利润 的计提，其中公益金为。 经测算，项目运营后年净利润为万元。 详见损益表。 财务指标计算 静态财务指标 项目建设投资万元，以各正常年份的数据计算静态财务指标如 下 总投资收益率 总投资收益率年息税前利润或年均息税前利润项目总投资 资本金净利润率 其中项目达到设计生产能力后正常年份的税后净利润或运营期 内税后年平均净利润 项目资本金。 静态投资回收期 累计净现金流量开始上年累计现金净流量 静态投资回收期 出现正值的年份数当年现金净流量 年税后 动态财务指标 以通常的设备折旧期为依据，加上建设期，经济计算期为年，设 定的基准财务收益率为，计算在分析期内各年发生的现金流入 和现金流出的现值总和......”。