1、“.....保证物流园区健康高效运行的政策和规 章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制建设机制管理机制 运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区要积极争取市政府及相关部门的支持，以 经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力 的政策文件，在制度上确保园区的发展。 物流园区可行性分析及评价 物流园区的建设内容包括园区物流设施建设园区通道建设和物流信息系统建设三大主 要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为次性建成。预计 总投资规模,万元。其中，物流信息系统投入为,万元。 根据中华人民共和国交通部公路水运建设项目可行性研究编制办法和国家计委 建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价指标 选用财务内部收益率财务净现值静态投资回收期和投资利润率四项评 价指标。 根据计算......”。

2、“.....企业财务净现值为万元企业投资利润率为 项目投资回收期为年。 计算结果表明，由于园区项目建设本身是项公益性很强的工程，其建设意义主要反映 在支持和促进市经济发展的社会效益上，而物流园区建设的直接财务效益较低。但根据 目前国内成功的物流服务企业以上的平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水平 将达到万元，年均上缴所得税将达到万元。 因此，物流园区建设具有较好的投资建设前景，物流有限公司完全能够保证投入资 产的保值增值，具有较强的实施可行性。实际上，物流园区的建设效益，并不是通过物流园 区的开发建设企业自身的赢利体现出来的。而是从转移获利的角度，通过创造良好的物 流发展环境和培育现代物流新兴产业，使市获取经济发展环境，改善条件下的整体经济 利益，即可持续经济发展效益。 为此，希望市政府及相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提 供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及 运作保障，积极引导和培育市场需求......”。

3、“.....充分发挥示范带动 作用，发挥启动项目的示范效应。 物流有限公司要对启动示范项目进行科学合理运作，建立科学的园区建设发展机制， 认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制， 规避风险。 第二章物流园区的发展背景 对物流概念的理解 根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为物流是为满足消费者需要 而进行从起点到终点间的原材料中间过程库存最后产品和相关信息有效流动和储存的计 划实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下 的定义。 物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过企业及社会经济活动的 紧密结合，物流己不仅仅是般意义上的，与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可 以创造更高经济价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创 造增值价值的经济活动，物流既是项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此......”。

4、“..... 对物流运作功能的理解 物流是将企业的原材料采购半成品产成品库存销售相关的运输仓储配送包 装等进行体化管理的生产活动。 对物流增值功能的理解 物流是对企业的生产销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及 经营活动的资本升值活动。 对物流信息功能的理解 物流是为企业经营计划制定存量管理产品跟踪市场需求分析产品流通运作等经 营环节具有决策支持功能的信息服务活动。 ④对物流价值功能的理解 物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存优化资金流等途径，实现企业经营 成本节约的创造增值价值的活动。 对物流概念理解的不同，因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现 为物流组织管理方法的多样性，如准时制生产零库存供应链管理等。随着 物流作为种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。 现代物流的特点及发展趋势 发展特点 国外现代物流业的发展水平以美国日本和欧盟国家为代表......”。

5、“.....出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存 仓储包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。这经济发展 形势，为西方物流业的起步奠定了基础。进入年代，由于石油危机的打击，发达国家企 业纷纷将生产基地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促 进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展。日益发展的交四种，即经济开发区模式主体企业引导模式工业地产商模式和综合运作 模式。 经济开发区模式 物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为个类似于目前的工业开发区。按照经 济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。 物流园区的经济开发区模式，将是在特定的开发规划政策和设立专门的开发部门的组 织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特 性。因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目......”。

6、“.....而且以现代物流的发展特点趋势和在经济发展中的 地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体 系的重要组成部分。 鉴于近几年经济类开发区的盲目发展和开发效率的下降，国家对动辄圈地数千亩进行的 毫无经济发展潜力和前景的开发项目的控制较严格，如何使开发区健康发展己成为经济发展 进程中的重要问题之。由于物流园区将物流自身的发展前景和对工业商业经济的有力支 持紧密结合，将又可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发 展方向。 因此，物流园区的经济开发区发展模式，将要求开发者按照现代物流在城市经济区域 的发展规律和经济发展要求，在充分总结既有开发区项目建设和发展经验的基础上，通过更 新观念创新运作方式和管理制度，达到为城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展的 目的，实现物流经济双重发展目标。 主体企业引导模式 物流园区的重要功能是物流的组织和管理。物流企业和工商企业在相对集中的场所，建 设和开发物流园区......”。

7、“.....达到降低物流成本和提 高物流经营与管理效益的目的。 从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过把利用 物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园区，由其率先在园区进行 开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集。依托物流环境进行发 展的工业商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物 流园区开发模式。 主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化规模化经 营物流企业进驻园区发展也要求大型具有区域辐射能力，在所依托的经济城市具有较大 物流活动量的企业在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施建设生产基地 采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策园区的物流运作基本交通及配套的城市 基础设施等条件提出了较高的要求。 因此，主体企业引导的物流园区开发模式......”。

8、“.....要求能从城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区 发展所需要的实力企业和良好的市场环境。 工业地产商模式 物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者 适应工业项目开发的适用的土地政策税收政策和优惠的市政配套等相关政策。由工业地产 商主持进行物流园区的道路仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以 租赁转让或合资合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达 国家，如澳大利亚美国德国等国家均有此种开发模式的范例。 此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京神户等经济中心城市，德国的不 来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给个 或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行 经营管理的变形操作方式。 之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式，其理论基础是物流园区的开发和建设......”。

9、“.....园区建设自身不是为了赢利，是种社会效益的体现，城市及政 府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。 物流园区开发采用工业地产商模式，要求政府确立物流业对国民经济基础的支持地位， 并在土地和建设投资上给予资助要求政府的管理部门具有较强的宏观调控能力较为高效 的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系做保障对于工业地产商要求具有较强的 投资能力和融资能力，保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设。 综合运作模式 综合运作模式是指对上述的经济开发区模式主体企业引导模式和工业地产商模式，进 行混合运用的物流园区开发模式。 由于物流园区项目般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土 地税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区 的经营运作能力做保证。因此，单纯采用种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推 进的目的......”。