1、“.....市民生活水平不断攀升教育科研旅游等多项产业发展空间巨 大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显汉中房地产长期处于稳步 发展的阶段。住房消费持续扩大，消费水平不断提高。住宅质量完好 率成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。住宅市场供销相 对稳定，有效需求有很大的挖掘潜力。本年宏观调控虽然对市场有短暂 的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局。汉中市经济中心以城内 传统商贸为主要分布，向江岸生活区域为主要发展方向。虽然大量外地 开发商进入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区 域，本地房地产水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 汉中市商业用房市场分析 汉中市商业用房布局分析 根据汉中市总体规划，结合汉中市区商业用房布局现状，汉中市未 来发展的趋势是，沿天汉大道两侧，阳安铁路以南桥北广场以北的区 域将成为汉中市的商业中心。 商业用房则以东西大街中央大道为主......”。

2、“.....以运达市场义乌商场向北推移。 随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展，汉中市商业用房以万邦 时代广场为高档商品聚集区，运达义乌为中低档商品聚焦区。 商业用房的需求分析 随着汉中市经济的发展，汉中对外交流越来越频繁，汉中市在大中 国的经济棋局下的战略地位逐渐被突显。汉中市位于中国的中心， 是南北经济东西经济的交汇地，许多南方的企业在汉中投资建设分公 司，以汉中市为基础，逐步向西北扩张。商业投资的加大和流通成本的 降低给汉中带来了前所未有的发展机遇，这就要求汉中市有相当规模的 商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 市场竞争环境分析 比较地域和规模，威龙综合大厦是市区西北端规模较大的商业用 房，商业竞争较小。 建设规模 本项目拟开发建设栋综合商业用房，占地面积，总建 筑面积，容积率，建设密度......”。

3、“.....青龙路西段以南西环路北段以东前 进西路以北的区域内，东临村民住宅。本项目地理位置优越，人气旺盛， 交通休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资 潜力。 占地面积 本项目总用地面积亩。 汉台区概况 汉台区位于陕西省南部，是陕西汉中市城市中心区。全区辖镇 乡个街道办事处，个行政村，个社区，总面积平方公里， 其中耕地面积万亩人口万，其中非农业人口万。 自然状况 汉台区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚自然资源 丰富自然风光优美。在这块天汉的土地上，留下了丰富的文化遗 产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古汉 台拜将台灯处古迹被分别列为省级区级文物保护单位。 汉台区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长 环境得天独厚......”。

4、“.....基本预备费 万元。 建设期利息 本项目拟申请银行贷款万元，项目建设期年，建设期年利 率，利息总计万元。 经估算项目建设投资额为万元。 建设投资估算表 序号费用名称投资额万元占总投资的比例估算说明 建筑工程费 工程建设其他费用 基本预备费工程费用和其他费用的 建设期利息 建设投资总额 资金筹措 本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金 万元，申请银行贷款万元。 第章财务评价 编制说明 评价方法 国家计委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版。 财务评价基础数据与参数选取 财务价格 财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测 价格......”。

5、“.....为简化起见，生产运营期的投入品和产出品选用固定 价格进行财务评价。 税费 本项目财务评价涉及的税费主要有营业税所得税城市建设维护 税和教育费附加等。根据企业执行的税务征收政策，营业税税率为 城市建设维护税为教育费附加为所得税的税率为。 项目计算期 财务评价计算期包括建设期和经营期。本项目建设期年，房屋建 筑寿命期为年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为年，因此 项目的计算期为年。 财务基准收益率 参考本行业近年的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为 。 固定资产残值率 按形成固定资产原值的计算。采用直线折旧法，年折旧率为 。 有关说明 计价货币为人民币。 项目租金按每三年递增出租情况按前三年 的情况估算。为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。 在计算中，由于保留小数位数的缘故，些合计项显示数值 与单项显示数值累加之和不致......”。

6、“..... 经营收入 二层商业用房租金收入 租用面积，按元计算，年租金收入为万元。 公寓租金收入 租用面积，按元计算，年租金收入为万元。 经测算，本项目第三年经营收入共计万元。 成本费用估算 管理费用 管理费用主要为组织策划和管理本项目的经营活动所发生的各种 费用。项目年管理费用按年经营收入的估算为万元。 折旧 按年计提折旧，年折旧费为万元。 财务费用 本项目申请长期贷款万元，年利率，财务费用共计 万元。 销售税金和利润测算 销售税金 项目开发完成后，可出租房产建筑面积，实现经营收入 万元。营业税率按计算，向国家上缴营业税万元。 所得税及企业留利 项目预计可实现利润总额万元，按的税率计算，应纳 所得税额为万元，项目净利润为万元。 现金流量分析 现金流量是以项目作为个系统，反映项目在整个计算期包 括建设期和生产经营期内现金的流入和流出......”。

7、“.....考察项目投资本身所具有 的盈利能力。 经估算，本项目的内部收益率为，动态投资回收期年 含年建设期，静态投资回收期年含年建设期。项目财 务内部收益率高于财务基准折现率，因此，项目财务上可行。 项目效益分析 总投资利税率 开发总投资利税总额 总投资利润率 开发总投资利润总额 销售收入净利润率 营业收入利润总额 从以上分析结果看，项目开发对国家地方和企业都有显著的经济 效益，投入产出比较高。项目开发经济财务方面总体可行。 偿债能力分析 按照方法与参数的有关规定，本项目偿债能力分析计算了利息 备付率偿债备付率以及资产负债率指标。 利息备付率 按照方法与参数的规定，利息备付率系指在借款偿还 期内的息税前利润与应付利息比值，它从付息资金来源 的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，按下式计算  式中息税前利润 计入总成本费用的应付利息......”。

8、“.....在项目建成实施后，正常运营年各年的利息备 付率均大于，说明项目具有偿还银行借款利息的能力。 偿债备付率 按照方法与参数的规定，偿债备付率系指在借款偿 还期内，用于还本付息的资金与应还本付息金额 的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，按下 式计算  式中息税前利润加折旧和摊销 企业所得税 应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费 用的全部利息。 对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年的偿债备 付率均大于，说明在设定条件下项目基本具有偿还银行借款的能力。 财务评价结论 经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性较好，能 为企业增加较大的利润，为国家增加定的税费，同时具备较强的抗 风险能力。全面衡量结果，认为本项目在经济上是合理的可行的。 第章社会评价 本项目建成后，将会给汉中市城市面貌增添新的光彩，提高汉 中城市品位......”。

9、“..... 本项目集商铺公寓住宅为体，建成后将在当地形成极好的 商业氛围，有利于该地段的繁荣，从而策应全市形象的进步美化。 通过本项目的实施，将有效节约集约用地，解决当前土地供需 矛盾，合理调整和优化土地向二三产业倾斜，促进二三产业又好又 快发展，实现财政持续增收，有效解决资金不足从而加快推进房地产 建设，有效解决农村劳动力转移和再就业状况，快速带动下游产业发展， 使产业结构和消费结构升级，促进社会事业快速发展。 项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会， 可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建 筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需 配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将为当 地村民提供良好的商业用房，为外来商户提供良好的公寓住宅。 第章研究结论 本报告通过对汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目展开系统的可 行性研究......”。