1、“.....在河西的栗 雨高科园建设以高新技术及信息发布商贸洽谈和定期的省市文化经贸周节 为主题的区域性会展中心。 近期建设重点主要是江两岸，双中心，二主五次，环四射，河东的六 横六纵。产业区三园，绿地带两圈四楔，等近期重点建设项目。 由此可知，金洲岛旅游开发中心项目既处于级城镇发展轴带体系的 范围内，又位于远离闹市区湘江生态经济圈，具有比较好的区位优势。 因此，从整体市政施工时间进度分析，金洲岛旅游开发中心项目正处 于整个市政交通施工期，虽然在金洲岛旅游开发中心项目交盘期，市政项 目未完全竣工，但至少金洲岛旅游开发中心项目的地理优势已完全凸显， 其潜在消费者对金洲岛旅游开发中心项目的心理信心指数将同步提升。因 此，整体市政配套施工进度，将有利于金洲岛旅游开发中心项目的开发与 附加值的提高。 项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来......”。

2、“.....酒店业的消费不断增长，而 市至今无家远离闹市非常幽静的五星级规模的休闲酒店，虽然政府在加强这 方面的工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较 高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的 发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。 促进城市建设提高城市品位 随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交通购物 通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三 产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。 金洲岛的旅游发展定位是以中医文化为主题，以休养度假为主要功能的旅 游区。规划沿岛边缘设置条游览主环路，连接自北向南布置的四个景点灵洲 祈福园中医文化园休养度假区康体休闲区。环岛四周种植常绿乔木，中部 则种植多种草药类植物。游客由岛北部西侧码头上岸，沿环形游览线由北向南游 览。 岛北的灵洲祈福园，占地面积约公顷......”。

3、“..... 包括石廊石柱阵列和祈福石等内容。岛中部的中医文化园，总用地面积为 公顷，主要由草药园药王谷中医文化街三部分组成。岛中部偏南的休养度假 区，占地公顷，包括中医理疗中心温泉洗浴中心药膳以及音乐氧吧等 内容。岛南部的康体休闲区，占地公顷，主要由阳光康体中心沙滩浴场 休闲木屋森林露营地以及网球排球等运动场地组成。 地理位置优越，交通运输发达，是我国南方重要的交通枢纽。 素有被火车拖来的城市之称，京广浙赣湘黔三大铁路干线在这里交汇， 与北方铁路枢纽城市郑州并称 称 产品定位建筑面积价格 销售 情况 金钻广 场 产权商铺公 寓 出售 出租 铜锣湾 广场 产权商铺酒 店 商铺 得利紫 荆酒店 产权酒店间 剩约 间 汇美家 居广场 商住 层 约平 米 金钻广场写字楼投放现状写字楼在区二三层共计间左右......”。

4、“.....租赁价约为元平方米区二至六层 总计面积约平方米，目前已全部租赁做家具博览中心，年租金为万。 主要酒店客房价格 酒店名称 星 级 客 房数 价格 出 租率 备注标 价 优 惠 协 议 华天大酒店五 以 上 旺季时 满员 国宾大酒店四 旺季时 满员 金德大酒店 三 旺季时 满员 黄金大酒店 三 旺季时 满员 景逸华天 三 考虑地段因素人文环境自然环境故本项目客房出售价格均价定为 元客房经营价格均价定为元套租赁价格均价定为元月......”。

5、“.....从年开始预售，至年底销售完毕， 并按第年，第二年，第三年销售完毕估算，预计项目完成后总销售收 入为万元。详见下表 销售收入年估算 年元 年元 年元 正常年出租收入汇总表试营业按计算。 经营期年客房营业收入 假设客房入住率年均为，年经营日为天计算，得 天元。试营业按计算。 项目财务经济评价 基本前提与说明 水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及市现行价格计 算。 固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类 别中。见附表 职工年平均工资按人，年元计算，包括各种工资性补贴。职工福利 基金按计取，定员编制案人计算。 无形资产及递延资产按年进行摊销，每年摊销额为万元。 经营费用按经营收入的计算。 成本估算 由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费 用......”。

6、“.....平均年总本费用见附表，年经营成本 序 号 分项名称面积价格元销售收入元 客房 平均为万元左右。见附表 从成本构成来看按平均年总成本费用计算，水电及物料消耗费用所占比 例为，因此在生产中，加强科学管理，节约物料消耗是降低成本的重要途 径。 经营收入及税金 经营收入项目包括产权酒店销售收入反租房营业收入餐饮娱乐商业设 施的租赁收入。按照项目变化，试营业年按正常收入的计算。各年收入见 附表。 税金 按照国家有关财税规定，酒店应交纳营业税及附加，营业税率为，附加 包括城市维护建设税税率教育费附加，费率为，各年税金额详见附 表。 企业所得税率按计算。 利润 在经营期内，各年度利润总额也不是个常数，利润总额为万元， 按此计算的投资利润率为，投资利税率。 企业每年从所得税后利润是提盈余公积金，各年度未分配利润见附表 。 财务盈利能力分析 通过财务现金流量计算见附表......”。

7、“.....反租经营，资 金流动与传统投资不同，故不能用内部收益 率来判断项目是否可行。 财务净现值万元 动态投资回收期含建设期 静态投资回收期含建设期 投资利润率 投资利税率 上缴税金万元 营业收入与营业税金表 固定资产折旧估算表表 总成本费用表表 损益表表 全部资金财务现金流量表表 财务经济评价指标表 以上表见附表 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 由于本项目组成较为复杂，酒店客房产权出售，再以每年的回报反租 经营酒店餐饮娱乐等拟外租经营，故做盈亏平衡分析时有如下基本假设 假设项目销售率出租率同比变动。 假设二交易价格，交易价格为研究期内总收入租售面积之和。 根据总成本费用表表，本方案基准投资回收期内年固定成本 总数为万元，可变成本总额为万元，预计营业总收入为 万元。可租售面积为......”。

8、“.....小于行业基准促销率，因此项目抗风险能 力较强。盈亏平衡图如下 千万元 销 售 收 入 销售量万平 方米 盈亏平衡图 敏感性分析 本项目敏感性分析按单因素变化进行分析，影响因素主要分析了销售收 入影响出租包括客房影响固定资产投资成本影响......”。

9、“.....销售收入经营状况出租收入固定资产投资成本对本项目经济 效益影响的大小顺序依次是 经营状况出租收入 销售收入 固定资产投资成本。 根据经济因子变化，财务净现值均大于零，故从敏感性分析项目是可行的。 第八篇综合评价与结论 通过以上对本项目技术及国民经济和财务效益计算分析结论表明，投资开发 钓鱼台国际饭店暂定名项目，经济技术上是可行的，各项经济财务指标也均 符合国家酒店旅游业项目建设的有关标准。 可以预计，本项目的实施，将为市的酒店服务业起到很好的领路作用， 并为市的城市品位和城市综合竞争力将有大大的提升作用。建议本项目尽 快立项实施......”。