1、“.....尤其是从 年以来，集团利用自身的国内外商业地产资源，成功开发了万 平米的国际商业广场万平米的国际商业广场等项目， 以及在建的新城万平米的国际商业广场万平米的 商业广场等项目，积累了丰富的商业地产开发经验，并且同中国 房地产百强企业集团合作开发建设了厦门中心福州城市 广场郑州城市广场等近万的高档商住物业，累计总开发 建筑面积超过万，并在中国的商业地产界建立了广泛的人脉关 系，与国内外强企业乐购家乐福麦当劳肯德基中 国电影集团星美院线冠军溜冰场国美电器苏宁电器等知名商 第页共页 家建立了紧密的战略合作伙伴关系。其中商业广场项目由集 团联合英国冠军滑冰场中国电影集团星美院线竞得项目的 土地开发权，体现了商业地产中订单式生产的最高层次......”。

2、“.....是为开发建设国际商业广场住宅项目而成立的专 业开发建设与经营管理的全资控股公司。项目公司以中高层委派和 本土化人才相结合的人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化素质 较高，部门制度健全，以香港集团的现代化垂直化管理方式为 基础，为住宅项目的顺利进展奠定了坚实的基础。 项目概况 项目名称国际商业广场住宅项目 开发单位置业发展有限公司 项目规划国际广场住宅项目位于市 地理位置优越交通便利周围基础设施完善，自然景色极佳。项目 规划用地面积平方米，总建筑面积平方米。其中地上建 筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。住宅 项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体的综合性建 筑。由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。住宅为 第页共页 年淮安市房地产市场投资状况图 亿元 年 年 年 总投资额住宅投资额商业用房及其他 层商业及配套为层......”。

3、“..... 第二节项目市场环境分析 市房业税及水利基金 印花税及其他 二主营业务利润 加其他业务利润 减营业费用 管理费用 第页共页 财务费用 三营业利润 加投资收益 营业外收入 减营业外支出 加以前年度损益 政府补贴收入 四利润总额 减所得税 五净利润 第四章资金筹措计划及具体说明 本项目开发投资总额万元，资金来源于三个渠道 企业自筹资金占建设期投资额，约为万元。 银行贷款融资万元约占建设期投资的。 不足部分资金来源于前期销售回笼款。 取得销售许可证条件说明 根据市房管局发放商品房预售许可证条件规定按提供 预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程总投资的以 第页共页 上且建筑形象进度达到以上，并已经确定工程进度竣工日期 方可发放商品房预售许可证。我项目预计在年月份 建筑形象进度可达到，完成投资达到万元......”。

4、“.....拆迁费用万元，政府规费万元，建造成 本万元，即完成总投资的，已经完全满足市房 管局发放商品房预售许可证条件规定。 建设资金计划说明 完成地下建筑需投入的资金约为万元，此部分资金通过自有 资金万元来解决。地上主体建筑和其他费用需要资金约为 万元资金，此部分资金通过土地抵押及在建工程抵押贷 款万元和自有资金万元及销售回笼款万元，合计 万元来保证供应。本项目预计在年月份可以全面 预售，在本项目封顶之前预售计划销售面积的，可回笼资金 万元，足额解决本工程的资金需求还绰绰有余。 还款资金来源 本地块总建筑面积为,计划销售其的面积销售 额高达万元，现金总流入为万元其中自有资金 万银行借款万元销售回笼款万元，现金总 流出为万元总投资支出为万元还银行借款 万元交纳税款万元。即净现金净流量为万元,故本 项目有充裕的还贷资金及较高的抗风险能力。 第页共页 抵押物说明 国际广场占地平方米......”。

5、“.....按照 市相同地块的挂牌价格估算为万元万元亩，土地可抵 押贷款额约为万元。本项目主体工程总造价约 为万，在建工程抵押贷款约为万元。所以本项目通过 土地和在建工程抵押融资万元具有可行性。 第五章敏感性分析 盈亏平衡点总投资销售收入 不含自营部分 即本项目的销售率达到出售部分的时，项目即可 盈利多万元。销售收入的变动对本项目进行敏感性分 析得知，在销售收入下降时，销售率达仍可盈 利多万元成本的变动对本项目的影响，在成本降低 时，销售率达仍可盈利万元以上在成本 降低时，销售率达仍可盈利万元以上。上 述销售收入不包括出租的商业面积，该部分物业的市场价值 可理解为本项目纯利润。另外本项目对成本控制好将能较好 减轻销售的压力。 第页共页 第六章项目风险分析 风险因素的识别 项目开发过程中主要存在如下风险 市场风险 市场风险是房地产开发中常遇到的重要风险......”。

6、“.....产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不 到预期的目标。细分起来市场方面涉及的风险因素较多，可分层次予 以识别，通常市场风险主要来自三个方面是市场供求总量的实 际情况与预测值有偏差二是项目产品缺乏市场竞争能力三是实际 价格与预测价格的偏差， 对于市场供求总量的偏差，首先将其分为供方市场和需方市场。 其风险可能来自区域因素替代品的出现以及经济环境对购买力的影 响等。 产品市场竞争力风险因素，又可细分为品种质量生产成本及竞 争对手因素等。 技术风险 拟采用技术的先进性可靠性适用性和可得性可能出现问题。 资源风险 在投资项目决策分析与评价阶段，对地下的资源和地质结构情况 尽管有所依据担限于技术能力的局限性，对地下情况有可能认识不 足，成为项目的风险源。 第页共页 工程风险 由于当地施工单位水平有限,施工工程中存在风险本项目业态 丰富,设计变更较大......”。

7、“.....因此，投资方面的风 险因素对项目至关重要。这方面的风险因素可以细分为由于工程量 预计不足或设备材料价格上升导致投资估算不敷需要由于计划不周 或外部条件等因素导致建设工期拖延外汇汇率不利变化导致投资增 加等。这其中有人为因素也有客观因素，应予仔细识别。 融资风险 投资项目的经济效益与成本有关，凡影响融资成本的因素都应仔 细识别，例如贷款利率升高或融资结构未能如愿导致融资成本升高 等。资金来源的可靠性充足性和及时性，也是应予以考虑的因素。 配套条件风险 投资项目需要的外部配套设施，如供水排水，供电供汽及上下游 配套等，在投资项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但是，实际上 仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能 发挥应有效益，从而带来风险 外部环境风险 房地产项目开发过程中，外部环境因素也是风险因素之......”。

8、“.....政策因素和政治因素。 第页共页 二风险防范对策 市场风险防范对策 我司将对市场进行动态跟踪研究，并对其客户群消费心理，需求 行为进行研判断，以最大程度减低这方面的风险程度。 为了提高本案的进程，减少本案开发的市场竞争风险，我司对本 项目住宅产品进行了独特的定位，同时，依据自身独特的地理条件， 避免了项目同质化，在规划和户型设计时应充分考虑产品的附加价 值。 此外，由上述分析可知，本项目的长期投资占了较大比重，经营 上将面临着定的市场风险。在这方面，将通过软硬件上塑造竞争 优势吸引客源来规避。同时利用联盛集团在酒店娱乐业上丰富的经 验，为各类消费者提供满意的服务。 技术风险防范对策 在项目开发过程中，与知名度高，技术质量高的外协队伍合作 设计施工设备材料供应商等，密切关注开发过程中利用到技 术的可靠性，适用性，可得性，匹配性，避免项目开发在技术方面的 风险......”。

9、“.....对地质和地层构造做详尽 精确的分析，项目开发时对周围存在的，能使本项目取得竞争优势的 资源加以保护。 第页共页 工程风险防范对策 发展商应和优秀的建筑或其他工程团体合作，在项目运营的过 程中做好安全意识，切严格遵守相关标准，以避免项目在开发过程 中，甚至是施工中出现的问题，而造成经济损失。 投资风险防范对策 项目在开发过程中，往往会因工程预计不足或设备材料价格上 升导致投资增加等，我司将充分发挥自身的开发经验及专业人才队伍 及当地人才队伍，对此类相关的计量进行相对精确的预测，并发挥集 团化开发和统采购的优势，以在最大程度内降低投资中各方面相关 因素造成的风险。 融资风险防范对策 目前我国已经进入轮新的加息周期，在央行收紧信贷的信号背 景下，本项目将控制开发速度和节奏，保持自有资金比例，保证资金 链条，降低融资风险......”。