1、“.....位居 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以 下的占，平方米的占，平方米的占，平方米以上的只占，有近的家庭住房面积在平方米以 下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒 适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现 在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。 ‚精品住宅‛的市场需求及发展 ‚人与自然和谐发展‛是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对 城市住宅小区开发建设的要求。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消住宅市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以 住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在 商品房开发投资稳步回升。年房地产业超速发年下半年起宏观 调控......”。

2、“.....房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。年以后， 商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献 率达到个百分点以上。 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的 投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。年以后， 商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献 率达到个百年房地产业超速发年下半年起宏观 调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。部分内容简介 后 年 第章住宅市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以 住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在 商品房开发投资稳步回升。年房地产业超速发年下半年起宏观 调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势......”。

3、“..... 商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献 率达到个百分点以上。 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的 投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房 消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二三级 市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市 场的个热点。 新乡市商品房现状与市场需求 新乡市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了 平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大， 家庭每户总建筑面积还比较小。从新乡市城市居民住房构成现状来看，商品住宅 市场蕴藏着巨大的需求潜力......”。

4、“.....新乡市目前有的市 民住房是‚单位借房‛，约属‚房改房‛，是‚私房‛，只有的住房 是居民‚购买的商品房‛。从以上现象可以看出，目前商品房在新乡市市民住宅 构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随 着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级 市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以 下的占，平方米的占，平方米的占，平方米以上的只占，有近的家庭住房面积在平方米以 下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒 适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现 在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。 ‚精品住宅‛的市场需求及发展 ‚人与自然和谐发展‛是世纪对城市新型住宅小区的呼唤......”。

5、“.....随着新乡市城市居民收入的日益增加，物质文化 生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能 品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。根据新乡市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类‚精品 住宅‛将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选 择条件。‚精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅 市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启 己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年， 新乡市市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅 小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从 中可以看出......”。

6、“.....对住宅从业人员的专 业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量的敏感度越 来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现 势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来 越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位 今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资也有不同的要求，因 此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费 者购房考虑的另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与 住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值......”。

7、“.....但开发规模偏小。目前新乡市 已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场 恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有 足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通 过大规模低成本开发，才能满足用户的要求。新乡市目前开发的东方明珠浅 水湾小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规 模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着新乡市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费 热点和投资手段。目前，新乡市居民购房除直接居住或自用外，有近是用 于投资保值增值或出租，这与新乡市市民近几年生活水平很快提高不无关系。 据有关资料统计......”。

8、“.....年为 元，年达到元，年达到元，年比年实际增长 。在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的 ，最近几年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由‚温饱型‛向‚小康型‛的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽 车消费，这是个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革， 家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家 庭为，中高收入家庭为富裕家庭占，加上 银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由‚八 五‛时期的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐 步上升的势头。 从以上分析可以看出，‚通和英郡‛‚水榭华都‛等的成功开发，预示着未 来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，‚‛市 场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。 当前住宅市场面临的矛盾和问题 目前......”。

9、“..... 结构性阶段性体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现 在以下三个方面 商品房空臵量继续上升，消化空臵房压力加大。据有关资料统计，新乡市 空臵商品房已达余万平方米，些建设标准低，施工质量差，户型不合理， 设施或居住环境不良的商品房空臵率还将进步增加。 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场 消费需求的良性循环要有个较长的形成过程。 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‛住宅开发 也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二三级市场 逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了定的基础，但 目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在年 后将建成万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将 产生较大影响......”。