1、“.....实业领域投 资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大获利高，加上政府的系列 鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了定资金实力的民营企业家 转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利 用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国 有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣 势，这样就造成了民进国退的局面。在些沿海发达地区，民营房地产企业已经 占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市 场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。 微观市场分析 青岛市位于三大经济圈之的环渤海经济圈，属发展起步晚，也是发展潜力 最大的经济圈。环渤海经济圈,世纪这板块的发展潜力不可低估,山东省 经济的发展将更多地受益于该经济圈的活跃和发展。山东省经济增长较快，国内 生产总值直线上升......”。

2、“.....发展速度越来越快，增长率以每年 到个点的速度递增。年山东省的在全国各省市的排行中位居第三位，增长率在全国各省市的排行中位居第四位。 青岛城市概况 青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和 风景旅游胜地。青岛作为沿黄河流域最大的出海口和信息金融货物集散中心 之。以其所具有的港口贸易海洋科研现代工业发达农业金融服务旅 游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之。 经济分析 年青岛市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年 增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次 产业结构由上年同期的调整为。 城乡居民收入稳定增长，社会保障继续完善。据统计，全年城市居民人均可 支配收入元，比上年增长农民人均纯收入元，增长。社 会保障继续完善，年末全市参加基本养老保险人数为万人，参加失业保险人 数为万人。城镇登记失业率......”。

3、“..... 全年物价走势基本平稳，生产价格降幅收窄。全市居民消费价格上涨， 除月份上涨外，其余月度涨跌幅度在与之间。房屋销售价格上 涨，其中，新建房销售价格上涨，二手房销售价格下降。 人文环境分析 青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和 风景旅游胜地。青岛是国家个沿海开放城市和个国际会议城市之，也是 中国重要的外贸口岸之。同时，青岛也是中国重要的海洋科研基地和军事基地。 蜿蜒连绵的浅海海滨，起伏多姿的海上山峦，红瓦绿树的城市风景，近现代历 史文化的名人故居，具有典型欧陆风格的多国建筑，构成中西合璧的山海城 交融的海滨风景线，是旅游观光疏散走道电梯前室等处设智能火灾探测器。在主要出入口 设手动火灾报警按扭。 设置消防联动控制系统，火灾发生时可以实现电梯迫降，火灾应急按钮开 通，消防喷淋泵自启动等消防措施。 设置火灾应急广播系统，在疏散走道处设火灾应急按钮......”。

4、“.....以便指导疏散。 环境保持 设备排气竖井和排风道，分别将发电机的废气和厨房油烟由屋面高空排放 功能分区 该小区为住宅小区，四栋高层第层设置网点。 人防设计 住宅楼层地下室平时为汽车库及设备用房，战时经适当封堵可做个六级 的人防防护单元，并分隔为两个抗爆单元。 地下车库战时设个六级二等人防掩蔽单元，掩蔽人数均为人。人防单 元设清洁式滤毒式和隔绝式三防通风方式，并允许在外部染毒时部分人员出入 人防单元。 进风系统设消波装置活门扩散室除尘器过滤吸收器配置轴流通 风机和电动脚踏两用风机。清洁式滤毒式均采用机械送风，全工事超压排风， 排风经活门口排至室外。各通风方式风量取值为清洁式•，滤毒式 •，滤毒式通风时满足防毒通道大于次时的换气次数，隔绝防护时 间大于小时......”。

5、“.....高层下设层地 下室。 结构设计依据 建筑抗震设计规范 混凝土结构设计规范 建筑地基基础设计规范 建筑结构荷载规范 高层建筑混凝土结构技术规程 建筑桩基技术规程 人民防空地下室设计规范年版。 荷载取值及主要设计参数 年遇的基本风压，地面粗糙度类，风载体型系数。 抗震设防烈度度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组第 组。 建筑抗震设防类别丙类，建筑结构安全等级二级。 地基基础设计等级乙级 人防抗力等级六级。主体结构选型 本工程拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，梁板采用普通钢 筋混凝土梁板。 项目实施的进度安排 本项目在年第三季开始做项目的前期工作，在地四季后期完成。在 年第季中期开始销售。具体安排详见附表 项目投资估算及资金筹措 项目总投资估算 土地购置费用 土地购置费用包括土地征购，出让金及契税......”。

6、“.....为简化计算， 各种费用并并入单价。青岛沿岸风情项目土地购置费用如下表 表土地征地费用估算表 土地征地费用估算表 序 号 项目名称单价或标准元，合计万元 出让金 契税 土地总费用 工程前期费用估算 表前期工程费估算表 前期工程费估算表 序号项目单价或标准元或费用合计万元 地质勘探费 规划设计费 施工图设计费 水文地质勘察费 基础设施配套费 劳保统筹费 工程招投标交易服务费 监理费 审计费 施工图审查费 测绘放线费 综合管网配套费 人防设计费 景观设计费 给排水道路设计 费 合计 室外配套工程 表室外配套工程估算表 室外配套工程估算表 序 号 项目单价或标准元......”。

7、“.....金额万元 土地费用 工程前期费用 建筑安装工程费用 室外工程配套费 公共配套设施建设 费用 不可预见费管理费 销售费 财务费 合计 资金筹措方案 本项目的总投资为万元，自由资金为万元，贷款额为 万元。详情见附表经济评价和风险分析 贷款偿还分析 本项目的总投资为万元，自由资金为万元，贷款额为 万元。贷款偿还根据销售的每季度的收入进行偿还分配......”。

8、“.....价格允许的降低率为 本项目的盈亏平衡点的销售价格为元,就算本项目在售 价上降低也不至于亏损。 盈亏平衡分析 假设销售价格不变 为税后销售收入 为单位产品价格 产品销售量 即售出平米后本项目将不亏损。 敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行。 项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项 目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达，如果的投资额 增加，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，万元，项 , ˆ ˆ 目仍然可行。 项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前 景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细 小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位......”。

9、“.....由于价格在定位时相对平稳，故销售收入最大的下降 幅度不会太大，当销售收入下降时，财务内部收益率下降，当销售收 入上升时，财务内部收益率上升。所以项目对销售收入不太敏感。如 果销售收入下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表的情况看，财务净现 值下降至万元，其值仍大于零，项目仍然可行。 敏感性分析 变动幅度 建设总投资 销售收入 结论 本报告运用科学的统计原理与财务分析方法，基于市北区近年来土地交易情 况，根据项目最可能的投资成本及销售收益，推导出本项目土地成本的合理控制 区域，为开发商进行土地报价提供参考。 本项目拥有较好的投资环境与机遇，国民经济的持续稳定发展住房制度改 革的深入，青岛市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支 持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供 了个较好的投资环境与机遇......”。