1、“.....年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其 中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居 民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期， 从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍 在加大。 中虚热的泡沫成分，使 沈阳市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速的发展势头。 十五期间，沈阳市实施了大规模的危陋平房改造，从年以来， 又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房地产相关政 策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住宅市场销售量约 万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。年，住宅 市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到万平方米。 纵观沈阳市近几年的房地产发展历程......”。

2、“.....在今后的至 年内，沈阳市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长的发展趋势。年，住宅 。年住宅市场销售量约 万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。部分内容简介控制市场供给培育有效需求等相关产业政策的实施，大 大减少了沈阳房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使 沈阳市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速的发展势头。 十五期间，沈阳市实施了大规模的危陋平房改造，从年以来， 又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房地产相关政 策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住宅市场销售量约 万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。年，住宅 市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到万平方米。 纵观沈阳市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的至 年内，沈阳市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长的发展趋势......”。

3、“.....年沈阳市住宅市场继续保持良好的发展态 势，住房消费持续增长。全市商品房成交万平方米，成交金额 亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买商品房比例为 。 根据沈阳市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，沈阳市住房市 场呈现以下几个特点价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上的商品房数量 比上年提高了个百分点，其中每平方米 价位的商品房购买量提高了个百分点，的商 品房比上年提高了个百分点。 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单 套面积在平方米以上的商品房比上年同期提高了个百 分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比 提高了个百分点，单套面积在平方米以上的商品房同比 提高了个百分点。经过几年的发展，目前沈阳市住宅市场正 在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。 金融支持力度加大......”。

4、“.....年，全市商业 性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个 消费贷款余额的，贷款购房比例达。 此外，年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其 中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居 民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期， 从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍 在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进步推动住房消 费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快 培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场的有 效增长。 市场利好消息 年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市 也出台了相应政策......”。

5、“..... 房地产价格将稳中有升。 随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活围浓郁的住宅区。 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二 住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等 标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表的自 选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房 地产业嫁接的复合地产模式。 二区域市场分析 区域市场概述 黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。这 两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。 大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相 对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由 过去的沈阳市第二位跃居第位......”。

6、“..... 首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于 郊区，交通不便。 沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工 薪阶层。 二区域市场现状 针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中 选取个主要项目样本，项目概况如下 项目名称建筑形式 销售均价 元 建筑面积 万 保利期多层部分高层 中房安基多层小高层 水晶城多层和别墅起价 保利海上五月 花洋房总 龙之梦高层 佳合新城其高层 国舍添香板式高层 保利达高层 银座多层未定 和睦城高层 三市场综述 综上所述，区域市场具有以下几个特点 新项目迭出，项目素质正在不断提高。 高素质项目吸引了大量和平沈河区的居民前来购买。 道路交通发展迅速，出行十分便利......”。

7、“.....价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。 三区域市场消费者行为分析 目前大东区的大型住宅项目集中于东陵西路地区。建筑形式上多以多层 住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体 上趋于平淡。沈阳市经过多年的开发历程，沈河和平等原先热点区域经过 几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。黎明公司位于三者交界 处，购房来源主要集中与大东区。 作为沈阳市即将重点规划的地区，大东区近两年伴随着地铁的通行及龙 之梦公交枢纽站的建立，整个区域展现出足够的发展势头。 旧居住区调查分析 我们通过对大东区些大型旧居住区的调查，可以看出。 目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。由于黎明公司 部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄， 支付首付款的能力偏低。但是由于黎明公司效益的提升......”。

8、“..... 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。市场 调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部 分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次 住宅的要求不是很高。 除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明，环境 及地段的关注程度分别为和，对于其它诸如物业管 理开发商实力小区设施不甚关心 通过总体数据表明，大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的 需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。 二居住新区调查分析 通过对于大东区黎明生活坊周边地区的新商品房的调查显示 新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都要明显高于 老区居民。 新迁进居民的居住面积为平方米者居多，超过旧区居民 平方米以下的居住面积。 新迁进居民对所居住小区的总体感受般，并未达到最佳居住要 求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间......”。

9、“.....除了关心环境外，对于开发商实 力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。 三丽苑保利海上五月花居民调查分析 我们还重点对保利海上五月花的居民做了详细的调查，以了解这部分消 费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。 第部分项目总体概况 地理位置 黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽 站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。 黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。 二地块现状 黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内 用地公顷。 各地块的用地状况详见下表单位公顷 黎明生活坊用地状况表 项目地块总面积红线内用地道路用地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 总计 目前地块内土地已经平整......”。