1、“.....也是南京东面出口的条便捷通道。 胜利村路通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。 龙宫路路北通美龄宫海底世界明孝陵中山陵等，南接后标营路。 表宗地周边现状与规划道路览 名称级别宽度 车道速度公里 小时 交通流量 辆日 路面 中山门外大街城市主干线双向车道沥青 沪宁高速高速公路双向车道混凝土宁杭公路级国道双向车道混凝土 胜利村路城市支路双向车道沥青 龙宫路城市支路双向车道沥青 龙宫路 沪宁高速 宗地 中山门外大街宁杭公路 龙宫路胜利村路 图宗地现状道路 公共交通 宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距 宗地约米，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束......”。

2、“.....宗地距下马坊地铁站仅米。 四周边公里社区配套 项目周边公里之内就有大学中学小学幼儿园多所，另有钟山医院南京理工大学 医院南京农业大学医院等，公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中 宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校医院，因此不用为项目修建的配套设 施......”。

3、“.....车 程在分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。  五周边环境 北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好的区域 紫金山 山呈圆形，东西长公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔米，是宁镇丘 陵的最高峰。 山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度左右。山上植被茂盛， 整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名的山顶公园。 整座山就是南京最赋盛名的大型风景区钟山风景区。名胜古迹汇集四周，潜隐山 间，例如著名的中山陵明孝陵灵谷寺美龄宫海底世界紫金山索道等。 下马坊公园 位于宗地西侧，占地余亩，是明孝陵的部分，现在修复后免费开放。 植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的 好去处......”。

4、“.....宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。 噪声影响 周边无厂矿仓库等，主要噪声来自周边道路 沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 中山门外大街上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。 表交通流量分析表单位辆分钟 时段分次测 试 沪宁高速中山门外大街 客车货车总计客车货车总计 平均 平均 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。 以下噪声值的分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后 退龙宫路米......”。

5、“.....雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地 势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排 洪沟，就可解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 六市政配套 宗地内部现状 宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东北向西南通过明沟排放到西南 侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。自来水电话有线电视煤气由中山门外大街接入。 周边道路市政管线 中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐 全。 综合分析， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪 电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。 电信煤气也可从中山门外大街接入。 期施工图报审......”。

6、“.....分两期开发，年中旬开发完毕。 表项目开发销售计划 期二期 开工建筑面积万平米 可售面积 万平米 总计 住宅其中多层万， 别墅万 其中多层万， 小高层万 商业 结算面积 万平米 总计 住宅其中多层万， 别墅万 其中多层万， 别墅万 商业 售价元平米住宅多层，别墅 多层别墅 商业 开工时间 销售时间 开发种类多层别墅商业 会所 多层别墅商业 第五部分成本及投资收益预测 成本预测 建筑成本测算依据 以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑 报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况 因场地高差较大，建筑按利用地形布置考虑......”。

7、“.....建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人 工挖孔桩桩长米条基低层多层按无桩条基考虑 水电气等大配套投资未考虑 人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的 考虑。成本测算汇总 地价按亿底价测算 项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元。资本化利 息万元记入开发间接费中。 表成本测算汇总 成本项目总成本万元单位成本元比例 土地获得价款 二开发前期准备费 三主体建筑工程费 四主体安装工程费 五社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 开发成本合计 九期间费 管理费用 销售费用 项目总投资 二税务分析 应交营业税金及附加按计算，为万元 企业所得税按计算，为万元 契税按地价合同额的计算为万元，已记入地价成本 土地增值税按别墅的销售收入预缴，按的预缴率计算......”。

8、“.....按照中华 人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，该项目征收土地增值税的最高售价限额为 ，元。该项目目前预测平均售价为元，高于 上述最高售价限额。普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。而别墅没有的加 扣，将按的预缴率预缴，结算后返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经 营税金。 表税费标准 税项税率计税依据预计税额万元计算说明 营业税营业收入销售收入税率 城建税营业税营业税 教育费附加营业税营业税 土地增值税别墅销售额预缴 地方基金营业收入每年万万有免缴少缴的空间印花税营业收入核定征收营业收入的倍 契税中标地价地价合同额 企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整 三经济指标分析 成本及投资收益预测假设和前提 本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为 元平米，销售均价元平米，测算时不考虑税收返还因素......”。

9、“.....指标值低于集团的要求因地价在期开盘前半年就要全 部付清，是本项目的内部收益率较低的主要原因。 销售净利率，未达到集团规定的的指标 总投资回报率。 表主要经济指标汇总 项目指标值计算式 核心指标 税前利润万元 税后利润万元 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 参考指标 总投资回报率项目净利润项目总投资 销售毛利率项目利润销售收入 资金峰值比例资金峰值项目总投资 地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总额 启动资金获利倍数项目净利润启动资金 各期利润体现 本项目分两期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面 积毛利元，单位面积净利元......”。